购置二手房的两门“必备功课”

　　随着房地产市场的逐渐升温，春节过后。二手房市场买卖逐步活泼，二手房买卖过程中，由于信息的不对称，常常使购房者处于弱势一方。因而，预先细致理解和控制购房的常识，购房者的必备功课。”

　　选房篇

　　一、天文位置是关键

　　地段好坏决议房屋的将来升值潜力。关于购置二手房纯寓居人群来说，能够尽量选择那些公交车站较近，周边商业气氛较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会非常便当。

　　关于购置二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，由于随着商圈的不时成熟其二手房价值也会充沛表现出来，同时假如房屋业主以租代售的话，其投资报答收益也将较为可观。

　　二、房屋质量看周详

　　房屋质量是买房时非常重要的一个考核要素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，运用时间较长，因而可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等情况，因而购房者在选购二手房时应留意这些要素。

　　三、户型面积要选好

　　上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开端逐步合理化。因而，购房者在购置二手房时要尽量选择本人更看中的那一方面，如初次置业者能够选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则能够购置那些户型相对较宽阔的二手房。四、看望邻里能否和睦

　　邻里之间能否和睦关系到购房者日后的寓居生活状态，好的邻居会让你生活高兴。经过穿着和生活规律判别在此寓居人们的社会层次，访问楼上、楼下、左左、右右的邻居，理解他们在此寓居能否顺心。这样，不但可以提早与邻里之间打好根底以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购置房屋的整体寓居气氛与本身需求能否相符。

　　买卖篇

　　在二手房买卖过程，购房者不只要关注房屋价钱、物业管理、邻寓居户等方面的问题，更要熟知某些买卖环节的学问。特别是后者，实践操作中，二手房纠葛多集中在买卖环节，因而为了避免不用要的费事，预先理解和控制买卖留意事项，对购房者来说是十分必要的。

　　一、卖方身份的真实性

　　买卖时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或拜托中介到房地产买卖中心查询。其中有几项需求特别关注：产权人姓名、租赁备案状况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

　　另外，在双方签署正式的《房地产买卖合同》时，必需考证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。假如共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

　　二、卖方的还贷状况

　　若标的房产存在抵押，则卖方需求在买卖过户之前，将该房屋内的抵押状况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需求与银行预定还贷，并在获得抵押注销资料后，将全套资料送进房地产买卖中心停止注销。此时，买方应当留意贷款银行确认卖方预定提早还贷所需的时间。普通来说，各大银行的预定还贷时间从2周至1个月不等，即从预定还贷之日起，需求经过上述时间，银行才承受还贷。这个时间直接影响到何时能够到房地产买卖中心停止过户买卖。

　　三、购房贷款的审批程序

　　大多购房者购房需求贷款。因而，向银行申请贷款时，最好可以熟习申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请可以顺利被批准。普通来说，向银行提供收入证明、税单、其他具有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司停业执照及财务报表等资料，能够协助买方贷到希望的数额。但要提请购房者留意的是，假如经过中介公司办理贷款，同样需求把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

　　四、过户买卖有新规

　　国度二手房税收新政是自2005年6月开端施行的。新政规则，未获得房屋产权证的不准过户。买卖获得房产证或完税时间缺乏两年的住房，售房者将交纳房屋销售额5.5%的停业税，超越两年不满五年的依照买卖差额征个人所得税，超越五年不收取停业税和个人所得税。

　　新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定规范不一，如南通市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.成交价钱在5500元／平方米以下。南通市享用优惠政策的普通商品住宅界定规范为：一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；二、单套建筑面积在140平方米；三、实践成交价钱7000元以下。二手房买卖税详细如何操作？举例阐明如下：

　　普通住宅(按南通市的规则：单价5500元／平方米以下，面积140平方米以下)有三种状况：一、未满两年的房子——停业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么停业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，详细计算是40万×5.5%=2.2万；而个人所得税的计算办法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%，按南通市的有关规则合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万×80% 25万)×20%=1.4万元；二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以停业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种状况一样，还是1.4万元；三、满5年的：此时停业税和个人所得税都不要交了。

　　非普通住宅：(单价5500元／平方米以上，面积140平方米以上)也有三种状况：一、未满两年的房子——停业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评价价为70万元的房子为例，其停业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万×80%-50万)×20%=1.2万元；二、满2年未满5年：停业税按原价和评价价的差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元；三、5年以上的个人所得税不要交了，而停业税依然要按差额计征，即(70万50万)×5.5%=1.1万元。

　　此外，还要留意房屋能否设立租赁以及能否备案。假如有租赁，则需求卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购置权承诺书。假如有备案，则需求在买卖合同中，商定卖方和承租人办理结束租赁备案注销手续的时间。

　　还要留意定金、各笔房款和产证的保管状况，另外。假如担忧买卖风险，能够请求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介依照合同的商定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内能否有户口，假如有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时分能够迁出，并在合同中停止明白的商定。