4月22日，国土资源部部长徐绍史紧急调研重庆统筹城乡综合配套改革试验。其中调研的重要方向之一即为集体建设用地流转以及重庆九龙镇地区实施的“承包地换社保、宅基地换住房”等项目试点。

“目前国土资源部正在加紧研究农村集体土地流转问题。”4月21日，国土资源部政策法规司司长王守智在北京大学林肯研究中心举办的研讨会上向本报记者透露。

王守智表示：“如何让农民的意愿更好地体现是其中的难点。现在湘株潭地区以及在北京周边的环渤海地区都开始实施了一些用宅基地换住房、用耕地换社保这样的形式是值得研究和各地借鉴的模式。”

此外，类似的实验在江苏徐州、昆山以及天津、成都等地也在进行。

集体用地流转难题

农村集体用地流转问题一直是城市发展的掣肘。2007年，自重庆与武汉先后被获批全国统筹城乡综合配套改革试验区后，这一问题更加变得突出。

张伟是来自重庆长寿区石堰镇麒麟村的农民，自2007年6月，中央政府批准重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，他就成为当地农地入股的第一批尝试者。这场运动与重庆九龙坡区的“城市社保换农村承包地，城市住房换农村宅基地”同样是重庆的改革重点实验。

同样的变革还发生在天津。从去年3月份起，葛沽镇开始尝试通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”，先把全镇土地收归镇政府，整合后将农地转为国有再招拍挂出售。

但是，被媒体称之为“第三次土地革命”的集体土地流转问题在操作中困难重重。据悉，天津葛沽镇改革报道刊发后，曾收到无数次天津当地农民的来电，皆与转让过程中的补偿有关。

“在土地征收过程中，真正让农民实现他的财产权，建立合理的农民土地的退租机制是政策制订的关键。”王守智表示，“总体思路是，在城市周边征地更多考虑发展中出现的矛盾，要逐步建立起覆盖对被征地农民的保障体系。”

王守智认为我国的土地利用效率不高。

“过去30年之中，城市发展存在粗放的问题，比如从面积来讲，我们的城市土地用地规模超过了世界平均水平，但是它的承载能力却不如别的国家的水平。”他说。

在谈到解决问题思路时，王守智表示，缺少的是一种经济手段。有必要通过经济手段提高土地的使用成本，特别是保有环节。他透露，国土资源部正在积极考虑如何运用税收手段提高土地的利用效率。

“财产税、不动产税或者物业税，在国外已成为主要的地方财政税收体系，也是提高土地利用率、加大政府收益来源的主要手段。”王守智说。

产权登记为前提

“集体非农建设用地流转应以产权登记和发证为前提。”长期关注集体建设用地流转的中国土地勘测规划院副院长周建春直言。

事实上，早在20世纪90年代，鉴于集体建设用地流转具有统一城乡土地大市场、盘活闲置用地的作用，国土资源部允许广东、上海、福建等沿海发达省市展开流转试点。

若按照《土地管理法》规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

“但此后发现一些地方集体建设用地的流转未经规划许可，流转前的集体建设用地来路不正，而且很多集体建设用地使用权转让或出租为商品房开发。”国土资源部一位官员表示，在这种情况下放开集体建设土地流转，难以切实保护耕地。

2008年2月1正式实施的《土地登记办法》进一步明确农民与土地的权利关系：要控制农用地转用规模和提高集约节约用地水平，其前提条件是对农村土地所有权的界定和维护，明确农民在土地使用、流转、征用中的地位。