种种迹象表明，楼市在降温，银行房贷风险在加大。作为国有银行中的房贷大户，建设银行情况怎样？“目前的情况在我们意料之中。实际上，建行早在三年前已经开始收缩房贷规模，调整房贷结构，房贷不良率近年在持续下降。”建设银行批发业务总监顾京圃近日接受记者采访时表示。

2005年-2007年，建行房贷不良率依次为6.39％、5.55％、4.28％。今年上半年进一步降至3.75%(剔除假按揭因素则为3.19%)，比年初下降0.57个百分点。从对公房地产贷款纯新发放不良率指标看，2005年以来不良率仅为0.36%，其中房产开发贷款纯新发放不良率0.39%。

上半年房贷中A级以上的优良客户占98.04％，AA级及以上贷款投放额占比64.7%。从贷款品种结构上，风险较大的土地储备贷款和房地产业流动资金贷款占比进一步下降。贷款结构和质量明显改善。由于近几年建行根据宏观调控形势主动压缩房贷规模，建行房贷余额已经于2007年退居四大行第二位，而今年上半年新增房贷规模则退居四大行末位。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，当前房价回落是国家多年房地产调控政策累积效应的体现，但实际上，房价周期性的调整才刚刚开始。“在房贷风险加大情况下，房贷总规模和新规模提前下降未尝不是一件好事情。”

规模结构调整

建行对房贷规模和结构的调整可追溯至2005年。“房地产价格涨幅持续高位运行，与国家宏观调控抑制投资需求等宗旨是相背离的。房地产市场局部地区过热现象明显。”2005年3月，建行一份《房地产业价格变动对建设银行信贷资产的影响及对策建议》报告如此提醒。

报告分析，2004年全年商品住宅平均销售价格增长15.2％，为1998年以来的最高增幅。从房价收入比看，当时房价收入比大大超过国际惯例。按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比是3至6倍，但北京、上海早超过了12倍。

2004年，国内银行人民币贷款共17万亿元，而房地产企业和个人房贷就有2.5万亿元左右，占比将近15％。在17万亿元的贷款总量中，超过一半是以房产做抵押的。2007年年初，建行的房贷报告认为，2006年国家房地产宏观调控虽取得一定成效，但一些难点和深层次问题并未根本解决。

为此，报告预计2007年普通商品住房投资将较大幅度增加，高档住宅的投资将继续受到较为严格的控制。房地产结构性分化加强，二、三线城市的房地产市场较快增长的态势将基本形成。

至2007年末，建行住房类项目信贷占比增至82.3%，全行房地产客户中85%为A级及以上客户，比2005年提高了25.4个百分点。从产品结构看，房地产开发贷款占绝对比重，占81.1%；房地产流动资金贷款大幅度压缩，由2005年的7.16%下降到2007年的1.43%。

防止不良资产反弹

今年上半年，建行对公房地产贷款比年初增加180.7亿元，比上年同期少增8.6亿元；贷款增速5.79%，比上年同期下降0.58个百分点。房地产开发贷款平均收息率达7.49%，高于同期固定资产贷款及个人住房贷款。

近日出炉的建行《2008年上半年对公房地产信贷业务运营情况报告》认为，目前房地产市场呈现出与以往不同的新特征：房地产市场波动调整导致市场持续低迷、部分地区房价涨幅回落甚至下跌、房市观望气氛浓厚，一些房地产企业资金链日趋紧张；房地产市场已经由年初时的“价涨量跌”演变为目前的“价滞量跌”；区域分化明显，深圳、广州、成都、东莞、南京、重庆等城市甚至出现“价量齐跌”。

在当前形势下，建行房贷也面临不良资产反弹的压力。

“房地产资金循环周期较长，退出太猛容易形成不良。”顾京圃坦言，尽管年初就制定了不良客户退出计划，但从上半年情况看，计划完成情况不够理想。另外，上半年回收贷款中有部分为展期及借新还旧贷款，下半年不良贷款反弹压力加大。

顾京圃表示，建行下半年将加大贷款到期回收力度，严格控制贷款新增规模，把信贷资源主要投向在建项目，防范项目“烂尾”风险。其次，落实名单制管理要求，提高客户及项目准入标准。另外，建行将继续做好不良贷款“双降”工作，切实防止不良贷款反弹。