调控快不得

这是一个追求速度的年代，对于慢了很久的中国来说，更是如此。

几十年前，我们靠着“一百年太久，只争朝夕”的热情，急切地希望赶英超美。很久以后，我们发现，这是一个不可能加速完成的任务。如今的信息新时代，我们却进一步忘了“慢”的意义。写信没时间，电邮觉得慢，最好就是“msn给我”；邮寄已老土，快递早就要求不能拖到第二天；就连招一个新人，我们最怕听到的也是“我还需要一个月去交接”——拜托，一个月？奥运会都结束了，我的公司也说不定早倒闭了。

然而，即使我们可以用一秒钟的顿悟来决定人生，有些事情还是要“慢下来”。比如打高尔夫，哪怕你超常发挥加之连连“老鹰球”，也必须一步步走完18个洞，那是快不来的；比如读《天龙》，三兄弟跌宕起伏的人生境遇，你都要随着走一遭，方能身临其境去慢慢领会其间的佛家要义；再比如和太太一起看上个世纪50年代的黑白片《七武士》，长达三个半小时中间还休息五分钟让你上厕所，那其实也是一种不徐不疾却暗含大风大浪的享受。

房地产调控更是如此，不能太着急，不能奢望一劳永逸和一蹴而就。我们说，如今的房地产市场是全球一盘棋，中国难以完全置身事外。欧美国家的房价接二连三急速下坠，美国“两房”危机加剧了房地产市场探底，这些全球因素对中国房地产市场的心理冲击已经形成，也成为开发商惶惶不可终日的一个理由。但是，目前的状况是，开发商的日子并未到穷途末路，调控的效用也并未完全显现，楼市以往的陋习和顽疾并未能得到根治，房价大涨大跌的不稳定因素并未完全抹除。

中国的房地产市场就处在这样一个敏感时刻，房地产调控会否功败垂成也在此一举。这是一个“你来我往”的博弈关口，一个逐步推进的关节点。这个时候，如果以为调控已然到位，赶着速度草草结束，打个报告总结经验，那是最要不得的思维和行为方式。毕竟，我们已经船到中游、山行半腰，至此则务必要有持之以恒的信心和打持久战的准备，方能确保不至功亏一篑。

盲目讲求快的时代，人们会摒弃思想，忘记了回味和思索，最后大多没有机会品尝长途跋涉后终极成功的滋味，有多后悔？

65%受访者：

支持预告登记 防止“一房二卖”

广州日前发出通知，从2008年8月1日起开展预购商品房预告登记业务。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。事实上，自去年10月1日《物权法》实施后，许多地方修改或调整了原来的房地产登记制度。如上海已修改了《上海市房地产登记条例》，规定单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件等。还有不少市场人士建议修改房地产买卖合同示范文本，增加“预告登记条款”。

申办预购商品房预告登记，既是预购人的权利，同时也是预售人的义务。专家分析，“一房二卖”对市场规范带来的不利影响，使购房者的权益得不到有效保障，而“商品房预告登记制度”有望从根本上遏制这一不诚信现象。“预告登记”能否对购房者权益提供有效保障？

公司称，上半年实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%，市场份额由去年同期的1.9%增长到2.7%；上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。

公司总经理郁亮表示，上半年销售产品中，自住需求占比86%，中小套型比例不断提升，90平米以下销售占比46%。

半年报显示，房地产业务毛利率约为29.23%，同比减少4.63个百分点。

郁亮指出，经历了去年偏亢奋的快速上涨，房地产市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。

从万科的资产负债情况来看，尽管预收账款大幅增加，达到265亿元，占负债总额的35%，但该预收帐款将随着项目的竣工结算转为主营业务收入，总资产负债率仍然稳定。

从更能体现实质性债务偿还压力的净负债指标来看，6月末万科净负债率为37.1%，远低于行业普遍水平。结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力较低。半年报还显示，万科本期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和，流动性较为充裕。

郁亮称，地产行业资源整合的加速为万科提供了机会，上半年公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。

鉴于市场形势，万科对下半年的开竣工计划适度调整，预计全年开工面积为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积586万平方米，较年初计划减少103万平方米。

万科还做出承诺，鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机，公司近期不准备推出相关融资方案。

万科中期净利超20亿 基金不增反减

虽然在恶劣的市场环境下，万科A中报净利润较上年同期仍有超过20％的稳定增长，但基金经理们并没有因此而继续看好，反而进行了明显的减持。

万科A今天公布的半年报显示，今年上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长了55.5％和23.6％。

而从十大流通股股东情况来看，在一季度曾以持有8353.81万股万科A而成为其第二大流通股股东的南方绩优成长股票型基金已经不见了踪影。同时，交银施罗德蓝筹股票基金、华夏蓝筹核心混合型基金也都从前十大流通股股东席位中退出。

目前，除了一只指数型基金外，前十大流通股股东名单中仅有广发基金旗下的广发聚丰(行情,净值,基金吧)和广发小盘成长两只股票型基金仍重仓持有万科A。

据Wind资讯统计，目前重仓持有万科A的基金总数已经由一季度末的134只大幅下降至上半年末的72只，持股总数占其流通股的比例也有33.47％降至20.53％。

短期内并不看好房地产行业，可能是很多基金争相出售万科A的一个主要原因。而就在整个二季度内，万科A股价继续出现了超过四成的下跌。

不过对于行业龙头，很多研究员仍十分推崇万科A。如东海证券房地产行业研究员桂长元在最近的一份研究报告中指出，本轮调控当中，不同区域、不同产品、不同企业受到的影响并不相同。那些土地储备成本低、销售回款快、开发能力强、财力雄厚的公司将在本轮行业竞争中脱颖而出，这其中就包括万科A。

昨天，万科A报收于8.47元，下跌2.08%。

一线城市规划出台 保障性住房再度加码

嘉宾： 尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任

上海、深圳、广州等一线城市近期相继发布了2008年至2012年的住房建设5年规划，保障性住房建设以及解决中低收入家庭的住房困难问题，不约而同地成为重点关注对象。上海市明确指出，约1亿平方米的期内竣工住房面积中，经济适用房、廉租住房等保障性质住房共计3500万平方米；深圳市在规划中称，未来5年内将再建14.7万套保障房；而广州市的保障住房至少将增加280％。保障性住房是否会对楼市产生影响？各地规划的相续出台有着怎样的意义？本次上证第一演播室请来业内专家做出解读。

意义：落实贯彻相关政策

主持人：各地一线城市近期相继发布了住房建设规划（2008-2012年），其意义何在？

尹伯成：各地的住房建设5年规划是根据国家相关要求公布的，其具备的重要意义在于，不但体现出了地方政府加大保障力度、落实贯彻相关政策的决心和力度，也对于切实解决中低收入阶层的住房问题起到了推动作用。

需要强调的一点是，有人认为，今年的经济形势不太乐观，因此会对财政收入拨款的保障性住房建设形成影响。我不同意这个观点。虽然今年的经济形势不太乐观，但并不会影响到落实保障性住宅建设方面。从总体来看，政府的财政收入足以能够承受这部分支付。然而，过去财政收入并没有实质性投入到保障住房建设这一块，今年是将这部分支出进行了落实。因此，今年总体的经济形势并不会对保障性住宅建设造成影响。

问题：基础配套仍需重视

主持人：您认为在规划方面还有哪些问题需要重视？

尹伯成：深圳这次推出的规划提到，新增住房用地主要会集中在关外即宝安、龙岗等区域；上海的保障性住宅所在地也是在较为偏远的地方，这就意味着未来保障性住房的一个主要问题会是在交通及商业配套方面。

但在各地规划中也同时指出，保障性住宅的建设项目用地，将优先在交通便利、基础设施和公建配套设施比较完善的区域安排供地。这说明地方政府也认识到了问题的存在，只是应该指出的是，在今后的落实方面一定要贯彻到位，不能因为怕影响当地市场房价而中止实施。

此外，我觉得还需要指出的是，在深圳、上海等地的《规划》中，都提到了经济适用房和廉租房。但我认为，经济适用房和廉租房的“定义界线”应该区分清楚。经济适用房并不完全是保障性住房，这与廉租房是不同的，后者适用于更低收入家庭。但廉租房的建设属于“全新模式”，因此，在具体实施中还需要摸索。不过，如何购买经济适用房或租赁廉租房的准入门槛及相关管理制度，应该在初期就要考虑周全，以免到后来在执行上引起偏差。

影响：局部区域产生下调

主持人：大量保障性住房的涌入，会否对楼市未来发展趋势产生影响？

尹伯成：仔细观察上海、深圳、广州等地出台的规划，不难发现，无论是商品住房还是保障性住房，面向中、低收入阶层的住宅已在规划中占比大部分。这说明，在住房建设5年规划方面，贯彻住房保障、解决“住有所居”等民生问题，正在各个地方进行落实。

说到对楼市的影响，我觉得对总体楼市影响并不大。一般来说，保障性住房对于周边商品房价格可能会带来一定冲击，但由于这些城市的未来土地供应势必会在较为偏远的地区，加上偏远区域的商品房“泡沫”成分相对较大些，因此，保障性住房的落成会对这部分区域的商品房形成影响。但市中心区域的高档住宅基本上受到影响的可能性不大。

目前对于房地产市场的未来展望，是希望楼市价格能够下调一些、平稳一些，这样的结果也是可以通过中低端房价调整来实现的。未来房地产市场会向着多层次、多结构的供求体系发展，商品房比重会慢慢缩小，市场与保障分头发展的趋势会得到落实。