央行日前下调了贷款利率和部分机构存款准备金率，此举被看作货币政策有所松动的信号。

业内人士认为，此举虽然有利于刺激经济需求，但对地产业影响较为有限，楼市在未来一段时间内仍将维持低迷。

开发商“翘首以盼”

“这是开发商翘首以盼的政策。”武汉天下置业集团公司董事长陈潜锋认为，“降两率”无疑对地产业是个利好，意味着宏观部门意识到前期调控过紧，对货币政策适当放松。但从市场反馈来看，调整后的感觉还并不明显。本次存款准备金率下调主要针对中小金融机构，而房地产开发贷款主要是几大国有商业银行来做，对地产商的资金影响并不是很大。

对于央行调低“两率”，地产界普遍认为这是利好。不少开发商更直言“不过瘾”，有的已经开始盘算，未来宏观部门会不会放松土地供应，或者给二套房贷政策松绑？

对此，一个很明显的现实是，本次央行银根放松是针对中小企业和制造业，而不是针对房地产业。本次贷款利率下调遵循短期多调、长期少调的原则，据测算，降息后首套房贷月供下降不到1%，这能在多大程度上刺激成交惨淡的楼市，还是未知数。

有专家认为，中国宏观经济已经进入下行调整周期，这个周期很可能要持续两年，而房地产业先于宏观经济回暖的可能性很小。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，“降两率”对地产业总体是利好，但这只是一个信号，实际影响不宜估计过高。目前市场买卖双方仍保持僵持，市场对政策反应有时滞性，房地产行业的好转还需要时间和条件。

资金缺口严重

中信证券地产业分析师王德勇认为，目前宏观部门还没有针对地产业放松调控的迹象。倒是地方政府有一些刺激措施，但难以改变楼市整体成交趋势。值得注意的是，尽管信贷额度稍松，但目前银行正在高度关注房地产贷款风险，信贷能不能到达开发商手里还是一个问题。

北京师范大学金融研究中心和焦点房地产网联合发布的研究报告认为，2008年我国房地产行业资金支出与收入之差将达到6730亿元。上半年房地产业整体仍有少量资金盈余，下半年资金链形势继续恶化。预计2009年，房地产行业有深度调整和短暂调整两种可能，而深度调整的可能性更大。如果遭遇深度调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，即房地产市场在2009年末明显复苏，资金缺口将达到4925亿元。

房地产研究机构高通智库董事长张宏认为，房地产业资金链紧张有三方面原因，首先是信贷紧张；其次是今年资本市场融资困难；最后是成交缩量，楼市观望情绪浓重。

此外还应看到，资金链紧张也与去年疯狂“拍地”有关。截至2007年底，国内开发商通过规范渠道圈地达8亿平方米，规范和非规范圈地规模总计达10亿平方米。房地产业沉淀在土地上的资金成本巨大，使得房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。

楼市调整可能继续

内蒙古某开发商用“病去如抽丝”来形容房地产市场的好转。她认为，“降两率”虽然是宏观调控松动的开始，但今明两年的房地产市场仍将继续维持调整。她认为这种趋势难以在短期内改变，不少公司目前正在“死扛”，加快项目销售速度，尽量拖延施工速度和开盘时间，争取形势好转再进行销售。

陈潜锋则认为，本次房地产行业的调整也有积极意义，开发商对于市场的看法将更为理性。未来即使资金环境有所改善，开发商也不会再像去年那样高价拍地和疯狂助推房价，避免行业大起大落。

上文提到的研究报告认为，房地产业调整的主要压力在于需求下滑，其次才是资金紧缺，因此单纯注资“救市”难以收到效果。目前消费预期已经发生变化，无论是自住型还是投资型购房者，都在将自己的购买欲望往后推。从另一个角度看，有多少购房者能够在当前的房价下买得起房，是当前需求打开的关键。

牛凤瑞认为，前两年房价过快上涨，导致房价与居民实际收入水平发生偏差，居民改善住房需求受到遏制，这也是目前楼市低迷的主要原因。但从长期来看，我国房地产市场的供需基本面并未改变，这是地产行业保持稳定健康发展的基础。

传统高档楼盘聚集区最抗跌

——香港中原地产董事局主席 施永青

我在香港地产已整整30个年头，也亲历了香港楼市在20世纪90年代的两次大调整。在1997年亚洲金融危机期间，香港地区房价普遍下跌，但其中有部分区域房价调整幅度要低于市场水平。房价回调幅度较小的区域主要集中在半山、山顶以及南区等传统高档楼盘聚集区域。

当楼市走出低迷时期，“看涨型”楼盘则会率先发力，而且涨幅也要超过市场平均水平。香港房地产市场泡沫破裂之后，楼市经历长达6年的低迷时期，到2003年“非典”才开始回暖。据我观察，香港楼市的回暖也是以位于半山、南区等传统核心板块高档楼盘价格出现上涨为标志的。

中心区豪宅超跌后反弹最快

——台湾房地产业专家 蔡为民

台湾地区同样也经历过楼市泡沫破裂的过程，房价出现大幅调整。台湾楼市在1993年前后跌至谷底，市场整体水平平均跌幅达5成。但在台北同样也有一些楼盘的价格回调幅度不大，如台北信义计划区的豪宅只有15%左右。

台湾楼市差不多也在2003年开始反弹，其中台北市信义计划区内的豪宅价格在随后的日子里接连攀升，整体价格上涨了将近2.5倍，而台湾地区其他一些普通的公寓的上涨幅度则要低得多，只有50%左右，两者涨幅相差很大。

建筑设计直接影响住宅品质

——著名高档住宅设计专家、五合国际集团副总经理 严涛

建筑设计对于小区品质的影响是显而易见的。我曾参与过国内最为昂贵的别墅项目——佘山1号，深刻感受到住宅建筑设计是如何影响住宅品质的。

建筑设计是一个宽泛的概念，就整个住宅开发项目来说，包括规划、建筑物的设计和景观设计等内容，都会对住宅小区的品质产生不小的影响，也就是说，要通过建筑设计让住宅小区适宜居住。

就规划而言，同样地块，怎样通过规划，让更多的房子都拥有景观效果；或者是如何通过规划减少噪音的影响；或者实现最佳的采光、通风效果。而对于没有外部景观的地块，如果在内部进行弥补，这些都需要通过整体规划来实现。当然，整体规划还要考虑到一些禁忌，如靠近医院，则有必要淡化其对购房者的心理影响。

而对于建筑物方面设计而言，则是购房者普遍关心的房型设计、大楼外观设计等等。好的房型设计应该是满足居住宜居需求，如门窗应尽量避免正对嘈杂马路，或者空间各功能系统的合理搭配，以及避免功能居室出现尖角与梁柱。而对于外观设计而言，则涉及到购房者的审美观，因此一定要处理得当。在这方面购房者需要关注还有建筑结构设计，因为这涉及到住宅小区的安全性能。

如果从建筑设计方面进行考量，哪类开发商容易开发出“看涨型”物业呢？对于部分注重资金快速回笼，开发节奏很快的企业，对建筑设计方面所投入的资金不会超过行业平均水平。而对于那些注重品牌，资金实力雄厚的企业来说，则愿意在这方面予以更多的资金投入，开发的楼盘品质相对要好一些。而一些小开发商则因为资金实力等各方面原因，在这方面投入的力度不会很大，甚至会出现偷工减料的情形。