北辰实业:豪赌"地王"后遗症隐现

2007年7月24日,北辰实业以92亿元天价拿下位于湖南长沙新河三角洲的"中国地王",震惊全国。仅仅这个地块,就为北辰实业带来了多达380万平方米的土地储备。

但时至今日,北辰实业"豪赌地王"的后遗症隐现。项目至今仍未正式启动,前期工程也进展缓慢,开发商的财务安全已达重警程度。尽管2007年的土地出让款项已经付清,但在拿出这笔巨款之后,北辰实业开发项目的后续资金变得捉襟见肘。

事实上,2007年从地王频现,到频频流拍、交易清淡,这种剧变只用了不到半年时间。北辰实业在拿下"中国地王"后,虽然获得各界广泛关注,但很快就被架到了半空,动弹不得。

从北辰实业2007年年报来看,公司整体业绩和盈利能力都不容乐观。年报显示,公司实现营业收入43.54亿元,营业利润6.99亿元,同比增长53.12%和25.5%。但公司的净利润却同比减少3.2%,为3.28亿元,每股收益也仅为0.10元,同比下降37.5%。同时,公司2007年负债达到119亿元,资产负债率上升至58.4%。

以上分析可以看出,北辰实业的净利润率和盈利能力都在下降。

而所谓的"中国地王"也将让北辰实业面临窘境。据悉,新河三角洲地块楼面地价折合3090元/平方米,加上建安成本后达到了5000元/平方米。北辰实业应将价格定在6000元/平方米以上才有利可图。然而,位于同样地段新楼盘均价也就5000元/平方米左右,北辰实业面临的压力可想而知。

苏宁环球:"地价王"股价暴跌

2007年8月24日,苏宁环球在上海以44.04亿元夺得"黄浦区163号地块"的土地使用权,每平方米楼面地价高达6.69万元,创下国内楼面地价成交新纪录,堪称"中国地价王"。

由于紧邻南京路商圈,该黄金地块在招标初期就吸引了新鸿基地产、和记黄埔、香港新世界发展以及华润置地等多家境内外地产巨头的普遍关注。最终,南京地产大亨张桂平以天价拿地,张的弟弟则是苏宁电器董事长张近东。

虽然苏宁环球好不容易爬上"中国地价王"的"宝座",却让投资者感到了高处不胜寒。就在苏宁环球所拿地块附近,恒基以15亿元转手毗邻的一幢写字楼,苏宁环球却耗资44亿元。业内认为无论苏宁环球怎么操作,未来要从该地块上实现盈利都很不现实。

"地价王"也引发了投资者对苏宁环球后期可持续经营的担忧。从2007年8月至今,苏宁环球一路从50元以上高位下跌,至2008年4月22日盘中最低跌至13.19元,以超过70%的暴跌,成为两市跌幅最深的房地产企业。

保一线舍二三线？

陈咏东坦言，当大家都关注二三线城市时，这个市场的竞争也就随之而来，整个市场将会面临着潜在的风险。

基强联行报告预测，随着众多全国、国际化开发商的不断进入，二三线城市房地产市场在2008年面临新的洗牌，随着进入二三线城市的开发商不断增加，房地产投资领域从一线城市向二三线城市的外扩已形成一种规模化的运动，市场竞争将更加激烈，一些实力小、规模小的开发商迟早要被淘汰出市场。

日前，光大证券在多位证券研究员对江西南昌进行针对性考察研究后的专题分析报告中指出，这个在二三线城市中有一定代表性的城市，2007年的爆发式行情对今年需求形成了较大的透支压力，市场回暖将延后。

“2007年以前，南昌住宅市场一直处于较平稳的发展状态，2007年在爆发式行情中销售量增长超过50%，均价上涨达22%。受信贷调控影响，2007年4季度起市场进入了冰冻期。随着3月份传统销售转暖季节的到来，部分核心城市销售显著回升，而今年一季度南昌市区一手房销售量相对于2007年同期大幅减少，3月销量甚至只及2006年3月的一半。市场复苏可能需要推迟到2009年才会出现。”

南昌的尴尬状况并非个案。对二三线市场，已经在地价高点时吞下大量土地的大开发商们，正在取舍之间。更多开发商已基本停下快速土地储备的步伐，以集中精力处理手中的土地。

基强联行报告指出，大量场外房地产资金的涌入可能导致二三线城市竞争逐渐放大，房地产出现过剩，导致地价、房价上涨过快。而由于市场容量有限，项目可能面临难以消化的局面。

同时，二三线市场并不成熟，地方政策变化大，外地开发商进入可能面临较高的管理风险。初进入时，往往能得到当地政府各方面照顾，但现在，地方政府态度不再像过去那么积极。例如，浙江开发商横店东磁公司在江西九江市一个大型招拍挂项目的投资开发过程中，当地政府以不能令开发商接受的理由要求收回该项目。

有知名开发商称，困境压力之下，不少开发商可能选择保一线弃二三线，如此，二三线城市的危机就更重了。

在此期间,苏宁环球还寻求定向增发。拟发行数量33000万~39000股A股,发行价格不低于26.45元/股,发行募集资金总额不超过100亿元,其中资产认购51亿元,现金募集不超过49亿元。

然而市场对苏宁环球的增发选择了用脚投票。眼下,苏宁环球的股价已远低于增发议案中的每股发行价格,这出戏不知该如何收场。

富力地产:资金链吃紧 卖楼求生

最近,在香港上市的富力地产回归A股受阻,资金链遭遇空前考验。

富力地产董事长李思廉不无悲凉地表态:"富力地产今年计划销售240亿元,其中上半年85亿元,若不能回归A股,富力地产将拼命卖楼,放缓拿地。"

富力地产2007年年报显示,去年实现协议销售额161亿元人民币,销售可售面积约为141.2万平方米,分别较2006年增长40%和18%。应该说,去年是富力地产丰收的一年。

然而,富力地产仍然曝出资金链吃紧,以至于要"拼命卖楼"救急。这也不得不从富力地产疯狂囤地说起。

全国扩张的富力地产近年来一直在大量囤积土地。仅2007年一年,富力地产的土地储备就增加了46%,总建筑面积达到约2617.1万平方米。按照富力地产自己的说法,其现有的土地储备足够5年建设开发。

2007年,富力地产取得的几幅重要土地,包括天津富力津门湖项目土地,总建筑面积约157.5万平方米,土地成本约50亿元。而去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅"地王",富力地产需要缴付的地价款合计高达112亿元。

年报显示,富力地产现金仅为13亿元(包含现金等价物不到23亿元),而富力地产债台高筑,负债总额已高达415亿元,净负债比率高达139.5%。截至2007年年底,富力地产共向银行举债199亿元,除要向政府支付的地价款外,2008年,富力地产需归还的贷款近74亿元。

此外,作为衡量企业可以立即变现用于偿还流动负债能力的速动比率指标,富力地产也只有0.3---富力地产应对突发危机及上门逼债的能力由此可见一斑。

有分析指出,富力地产资金链危机重重,如果在极端情况下,银根紧缩,富力地产不能借新债还旧债,或者银行与政府也来逼债,富力地产的资金链有断裂的危险。显然,卖楼求生,也是富力现实的选择。

目前,富力地产除回归A股一事暂时搁浅外,其他目标和销售策略仍旧没有改变。不过,这并不意味着富力地产的危机已经不复存在。