强制性物业服务合同5月启用 装修完工后7日内应退装修押金

被炒物业拒不撤出须赔钱

■亮点与解读

昨天（24日），北京市工商局、市建委联合推出《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，将于5月1日起正式使用。根据这2个正式文本，以后物业公司如收取装修押金，在业主装修完工后7日内应退还押金；如出现物业公司擅自撤出小区或被业主“炒鱿鱼”而拒不撤出小区的情况，物业公司须赔付业主违约金。

合同期满无表示自动续期

根据2份合同文本，如前期合同终止后没有新的物业服务企业承接，原物业公司应继续按原合同提供服务，服务费仍按原标准交纳。物业合同期满，如果续聘和同意续聘，都要书面通知对方。服务期限届满前3个月，如果委托方未将意见通知物业公司，视为同意续聘，自动延续1年。

北京市工商局合同处李颖琳表示，这能解决物业服务在衔接上出现空当损害业主利益的问题。

物业应对业主信息保密

根据2份合同文本，开发商应及时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发商原因未能交付买受人的物业及自有物业的服务费用，不能把费用分摊给其他业主，应由开发商承担。

合同还规定，物业公司应妥善保管和正确使用本物业项目的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

示范文本将强制推行

据了解，两份合同文本从调研至出台，历经一年多的时间。去年12月，市工商局、市建委还曾邀请业主代表、物业企业代表、法学家、消协、律师等进行
过公开论证。

据市建委物业管理处处长赵成介绍，《前期物业服务合同》将作为《商品房买卖合同》的附件使用，开发商在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。该合同示范文本基本上属于强制使用。

《物业服务合同》则是供业主大会或业主选聘物业公司时使用。此前已经签过合同的物业项目，在合同期满前无需重新签订新合同，但可以协商进行补充和完善。

被炒物业不撤 须赔付违约金

具体规定：《前期物业合同》将前期服务期限定为两年或另约定年限。任何一方决定期满不再续约，应提前3个月书面通知对方。即使期限未满，如果业主大会已选聘新的物业公司，新合同生效时，原合同自动终止，原物业须撤出并顺利交接。如原物业公司拒不撤出，应按延迟撤出期间物业服务总费用等标准向业主赔付违约金。如在服务期限内擅自撤出的，也要按这个标准赔付违约金。如果给业主造成损失，还要承担赔偿责任。

解读：北京市工商局合同处李颖琳表示，以前经常出现业主对物业不满要求其撤出时，物业往往以其合同期未满等理由拒绝撤出。还有的物业公司突然之间消失了。此次合同文本给出了一个期限提示：两年，虽然期限可以另行规定，但两年的期限有利于保障业主自主选择的权利。若签订的时间过长，将不利于业主自主选择物业服务。

李颖琳称，前期物业服务公司是由开发商请的，如果业主对物业公司的服务不满意，业主可选新的物业公司，即使在合同期间，原物业公司也要撤出。作为前期物业公司，要有这方面的心理准备，这就要求其提供优质的服务，让业主满意。

7日内应退押金 避免不合理占用

具体规定：《前期物业合同》规定，业主申请装修时，物业公司除约定收取的费用外，不得另收装修垃圾清运费、施工人员管理费、卡工本费、开工证费、管线图费等。如收取押金的，在未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，物业公司应在完工后7日内退还。

解读：市工商局合同处处长王珊表示，目前一些物业公司在业主装修时收取一定装修押金的做法比较普遍，确实避免和弥补了装修对物业区域造成的损失。但也出现了一些物业公司擅自不合理占用或扣除押金，一些物业公司还利用这个机会巧立名目，向业主乱收费。该合同示范文本明确了哪些费用不应收取，以及押金应及时退还。

入住前服务费 禁摊入物业费

具体规定：《前期物业合同》示范文本第二部分第二条明确规定，业主入住前的服务费用由甲方（开发商）另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。

解读：北京市工商局合同处处长王珊表示，此前公示的文本论证稿只要求双方签订书面协议，只明确物业服务范围，但没有明确费用来源。正式条款明确规定入住前的物业服务费用由开发商支付，有利于保障业主的利益。

共用部位收益 可冲抵物业费

具体规定：《前期物业合同》规定，服务公司不得擅自将业主共用部位、共用设施用于经营，如要用于广告、商业促销等，应合法并征得相关业主同意，并每半年公布收益情况，接受业主监督。所得收益归业主所有。《物业服务合同》则规定，收益可用于分摊到户补充专项维修资金、抵减下一年度物业服务费或业主大会表决的其他用途。

解读：市工商局合同处处长王珊表示，这样的条款所列内容很细，业主能一目了然，对业主有利。至于停车位是属于全体业主共有，还是归开发商所有，由物权法等法律明确，本合同文本无法确定，碰到问题要看具体情况来处理。

物业服务标准 不得低于规定

具体规定：《前期物业合同》示范文本第四条规定，物业按照双方约定的物业服务标准提供服务，不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求。

解读：王珊表示，服务标准是衡量物业公司提供的服务是否符合约定的重要依据。开发商与物业公司应以合同附件形式明确服务的具体标准，虽然没有具体规定，但服务标准有一个最低限，就是不得低于市建委公布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的要求，以此保障业主的基本权益。

逾期不交物业费 应付相应滞纳金

具体规定：根据2份合同文本，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照“逾期每日万分之五”或约定其他标准承担相应的滞纳金。

解读：市工商局合同处李颖琳表示，这是一个新增的条款。权利和义务都是对等的，在保障业主的利益同时，物业公司的利益也应得到保障。“逾期每日万分之五”只是标准之一，仅供参考。

服务转包应公示 服务标准不能降

具体规定：根据2份合同文本，物业公司可将一些专业性服务项目转托给第三方（但不得将全部物业服务“转包”），不过要将委托事项及受托方的信息在物业区域内公示，服务标准不得低于前期合同中约定的标准，并对受托方进行监督，对其行为负责。

解读：市建委物业管理处处长赵成表示，专业性服务是一个趋势，而且目前一些物业公司也常常将保洁、保安等外包给专业服务企业。但在引发法律责任时，往往互相推诿，这些条款能很好地解决这些问题。如果出现问题，物业公司要作为第一责任人承担责任。

业主可聘机构 审计服务资金

具体规定：根据2份合同文本，对于实行酬金制收费方式的物业公司，业主有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。

解读：市工商局合同处李颖琳表示，这是一个新增的条款。只要业主对物业公司有异议，就可聘请国家认可机构进行审计，无需征得物业公司的同意。 记者 袁国礼

■各方反应

>>物业公司有利于维护各方利益

针对新公布的示范文本，住总北宇物业公司物业运营部经理张晓霞昨天表示，两个文本的约定非常细。如规定了装修押金退还的具体天数，明确了分包物业服务项目必须进行公示等，这些将有利于避免和解决纠纷。签署这样的合同能维护各方的利益，而不仅仅是保护业主的权利。

>>开发商有利于解决前期物业纠纷

金隅嘉业（开发商）有关负责人昨天表示，新合同文本的出台，将有利于解决一些由于约定不明而引发的前期物业矛盾纠纷，新合同对于物业费缴纳的有关条款，可以更好地保障双方的权益。

>>律师滞纳金条款对业主不公

北京市汇佳律师事务所主任、中国消费者协会专家顾问邱宝昌昨天表示，新合同文本关于物业费滞纳金的条款对业主不太公平，因为业主不交物业费有很多种原因。在现实生活中，如果物业公司的服务存在问题，业主要想把物业公司“赶走”，往往只有不交物业费的途径“最有效”。

另外，新合同文本也没有服务不达标要付违约金的条款。邱宝昌称，目前很多物业公司提供的服务远未达到承诺的水平，业主有权责成物业改进，并缓交物业费，在这期间是不能够缴所谓的“滞纳金”的。当然，如果有个别业主恶性拖欠，就另当别论了。