胡锦涛讲话引热议明年调控政策放松概率为0

    “加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。”中共中央总书记胡锦涛11月30日在中南海，召开的党外人士座谈会上的讲话，再度引发全国各界对房地产行业高度关注和热议。
 
　　“在我的印象中，胡总书记这次谈话应该是第一次讲到一个具体的市场。”在北京工商大学产业经济研究所所长陈及分析看来，这说明我国的决策高层对房地产市场的关注，上升到前所未有的高度，而且对这个市场的看法发生了重要改变。 对此，重庆不少开发商，也已经开始酝酿自己在明年发展中，谋求改变。

　　“总书记第一次讲到具体市场”

　　“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控”。昨日，国内各大网站将这则消息摆在了显要的头条位置。中共中央11月30日在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和明年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士意见和建议。中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表了重要讲话，其中，就包括上述内容。

　　“在我的印象中，胡总书记这次谈话应该是第一次讲到一个具体的市场。”在北京工商大学产业经济研究所所长陈及分析来看，这说明我国的决策高层已经非常关注房地产市场，而且对这个市场的看法发生了重要改变。

　　陈及分析，虽然只有一句话，但不难看出，政府要着力解决民生，特别是中低收入者的住房需求的决心。“这关系到社会的稳定和谐，以及我国整个经济结构的调整。”陈及表示。

　　“调控不到位，泡沫一定会被挤出来”

　　“房地产一定要调整，现在还没到位。”中国社科院金融研究所研究员易宪容，在接受记者电话采访时干脆地回答。他认为，随着最高层再度表达决心，房价泡沫一定会被挤出来。

　　此前，国务院罕见地在一年内出台了两次房地产宏观调控政策，但显然到目前为止，并没有出现许多“刚需”们期待出现的房价松动迹象。

　　机构最新发布的“中国主要城市每周交易数据情报”显示,在其监测的35个城市中,17个城市楼市成交量上涨。重点城市中,北京、杭州等7个城市成交量环比上涨,其中,北京涨幅最大,达62.39%；杭州涨幅超过了30%。 

　　根据报道，在中国共产党新闻网“直通中南海”留言板上看到，自9月8日该网正式推出“直通中南海——中央领导人和中央机构留言板”以来，给胡锦涛总书记和温家宝总理的留言都超过1万条，对最新5页留言统计后发现，网友给胡锦涛总书记的留言反映高房价的最多，占到其中的三成。

　　“处方药吃久了会有副作用”

　　“明年要建1000万套公租房，这意味着，在发展房地产市场中，保障性住房会占非常重要的地位。”陈及进一步解释胡锦涛讲话内容认为，“从总书记的这句讲话可以看出两层含义：一是我国未来的住房市场将会向二元化结构发展，其中的商品房市场，主要提供给中等收入以上的群众来选择，也叫改善性住房；而保障性住房则是由政府承担，它是要解决民生的基本居住，具有非市场化特征，甚至具有福利性质。二是政府希望通过这种举措，去改变社会收入分配两极分化的现象。”

　　陈及的观点也被重庆不少开发商所认同。重庆金科集团副总裁李战洪认为，这种双轨制并行的住房体系，是政府在房改十几年之后开始“补课”。李战洪说，国家的宏观调控政策就像是“处方药”，而保障性住房就像是“保健药”，有病下药合情合理，但不能不停地开处方药，毕竟吃久了会起副作用，但保健药和处方药双管齐下，效果则会大不同。

　　“再说房贵，再加你税”——这是金科集团副总裁李战洪的个性签名。在他看来，听到老百姓越说房价贵，政府就会朝着税收的方向考虑调控，但是这些成本最终都会转嫁到房价上。这话放在以前是否正确不好评判，不过在李战洪看来，显然今后这种只吃处方药，不吃保健药的单一房地产调控手段，将不再行得通。

　　预计还会有政策出台

　　从另一个角度来看，今年的楼市调控并不算少，为何还会“加强房地产市场调控”？陈及认为，“在CPI高企的背景下，购买住房无疑是一种保值和增值的方式，也成为资金较好的避险方式。境外资金还在不断进来，虽然信贷收紧了，但投资投机自有资金很充裕，开发商现在也还可以扛，不需要信贷支持，所以调控没达到预期目的”。

　　陈及分析，还有一点就是，老百姓对通胀还有预期，大家认为人民币的贬值还会加快，加上最近股市连续下降，房市成了最好的“避风港”。

　　他认为，从目前各地的市场来看，房市完全未被调控下去，所以调控还会继续，预计国家还会有进一步政策跟进，包括物业税、房产税等等。

　　“虽说国家强调要推行稳健的货币政策，但我认为会采取紧缩的货币政策。所以，未来房价进一步走高的可能性很小。”陈及表示。

　　“预计未来几年，房市的调控会持续前行。”重庆富力地产总经理谭国翔则认为，2011年“调控”仍将是房地产市场的主题，这也将继续考验开发商。

　　开发商谋变：强调户型与客源

　　记者注意到，总书记首次就房地产业的表态，已悄然左右着开发企业对明年策略的考量。 

　　许多开发企业高层认为，对国家采取“双轨制”并行的住房体系，并非首次提出，但此次是总书记特别提到房地产市场，可见政府未来对房地产市场调控的决心。

　　“保障性住房在于解决老百姓的居住需求，开发商要建的房子就是提供给改善性置业人群的。”李战洪称，总书记的讲话表明未来楼市发展会更加健康。金科未来会调整产品形态，户型会越做越大，提供给改善性购房者。

　　而富力重庆公司则有不同的策略。谭国翔分析，目前富力在重庆的项目侧重在高层和商业地产。该公司高层住房主要集中在大学城，在未来的计划中，他们除了会对高层保持热销，和稳定的价格体系外，还会打造更多的，针对首套房和一次性付款这类购房者的营销体系。

　　“现在二次购房，三次购房者贷款已经非常难，所以我们会将目标客户集中在首套房和一次性付款的客户中。”他分析称，“因为大学城是一个新区域，大学生和新企业，打工者会比较多，所以户型不会太大”。

　　熊股二十强地产占一半 

　　“2011我们继续看空”

　　地产板块在今年受政策调控的影响，被打上“熊皮”的烙印，截至上周五收盘，板块指数年度跌幅达到17.33%，在熊股前二十强的名单中，地产板块占据半壁江山，与地产紧紧相连的钢铁板块，行情同样冰冷。

　　“政策放松概率为0”

　　“2010年我们持续看空房地产，基本面和股票走势与观点完全一致，2011年我们继续看空！”光大证券研究所研究员万知对2011年的地产投资策略简单明了。浙商证券戴方认为，2011年上半年将继续维持相对严厉的调控政策的判断。

　　还有行业研究员认为，楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持“中性评级”观点。虽然导致房价越调越涨的因素仍然存在，如需求端过度市场化，导致长期供给偏紧投资需求旺盛，房价只涨不跌的预期等，但政策加大调控预期仍然严重，如限购范围恐扩大且长期化，研究房产税，大力建设保障房可保房地产开发投资等。

　　地产股行情积弱难返，出现反弹机会的前提是政策放松，光大证券万知预计明年下半年调控政策有望适时放松调控政策明年年中见底，届时可望出现反弹，但空间有限。期待出现趋势性行情前提是政策放松，在他看来这种趋势性行情出来的概率为0。

　　调控对产业链冲击有望“软着陆”

　　自今年4月楼市新政出台后，钢铁、水泥、电解铝等建材板块备受冲击，这一势头虽在延续，但保障性住房建设的投入加大，对产业链所受到的冲击有一定缓解。华泰联合证券在最新的调研报告中指出，2011年钢铁产能或现零增长，不过政府将2011年保障性住房建设目标提高至1000万套的预期，粗钢产量将增长6.6%至6.61亿吨。

　　国金证券研究所预计2011年水泥产量增长9.23%，总产量达到20.07亿吨。因为保障性住房政策实施平稳，明年有望平抑商品房投资下滑。以一套60平方米，一平方米消耗水泥0.2吨来计算，就会带来1.2亿吨的水泥需求。