住在北京某高档小区的张女士近日发现，她家单元门旁边开了一个小侧门通往地下室，各种人士出出进进。张女士感到纳闷，地下是人防工程，应该是空着的，哪来这么多人？她试着进去一看大吃一惊：这里已被隔成一间一间的地下室，基本上已经住满了。一个看似管理人员的男士问她：想租房吗？还有一间单人间，每月只需300元。

“里面住的什么人都有，有时候半夜还放音乐，喝酒、打闹，有时候地下的住户比地上的业主还要多。”张女士不满地说。她看到许多房间放着简易煤气灶，租户在原本不具备厨房功能的房间里煎炒做饭。张女士担心，“这该是多大的安全隐患呀！”

张女士清楚地记得，购房合同上明确写着，人防工程属于公摊面积，怎么现在被改装成出租房，而业主却毫不知情？她算了算，整栋楼的地下人防工程被改成的地下室有上百间，开发商每月可坐收无本之利数万元，业主却没有任何发言权，在居住质量严重下降的同时，没有一分钱的收益。

我国《人民防空法》规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家，所以，在法律上应当归国家所有。随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体，由此引发的产权归属问题便开始凸显。

4月26日，在北京市业主委员会协会申办委员会与清华大学联合举办的业主论坛上，与会的业委会主任、律师及专家认为，建筑物区分所有权的特质是“地随房走，房随地走”，绿地、道路不在分摊范围内，但业主享有共有权，而防空地下室计入公摊面积，如果不拥有所有权，至少应享有使用权。

现行人防法规定，凡按规划统一开发建设的防空地下室，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。国家鼓励在保证安全的前提下，人防工程平时出租经营，战时无条件征用。只要是有民事责任能力的法人，都有资格申请使用人防工程。但民防局目前认可的申请使用人防工程的主体，却只有开发商和物业管理公司，业主委员会却不具备资格。

朝阳区金岛国际小区业委会主任于志红认为，在开发商将房屋卖出后，人防投资主体已经从开发商转移到所有业主，从谁投资谁受益的原则出发，开发商已经不具有使用、收益的权利。唯一合理的人防工程使用人、收益主体，应该是代表全体业主的业主委员会，至少业主委员会应该有优先使用权和使用用途否决权。

卧龙小区业委会主任方生赞同此提议，但他也表达了担心：现有的法规框架不认为业主委员会具有法人主体地位，这可能给它成为人防工程的使用主体构成阻碍。

于志红说，考虑到目前业委会还不具有法人主体地位，它可以委托聘任的物业公司代管代用，但扣除管理成本之后的收益，应该归全体业主所有。

“人防工程的使用、管理和收益权的归属，不仅仅是一个地下空间本身的问题，而是与我国的土地所有制度、规划和开发模式密切相关。”律师包华说，在过去十几年里，我国的商品房经济还没得到迅猛发展，人防工程一般由建设方代管。随着业主权利意识的提升，自主管理人防工程的诉求必然越来越强烈，但“习惯的力量”却可能在未来几年内对这一进程构成束缚。