秃头的标准是什么？是十万根头发掉了一万根，还是一千根？少一根头发能否造成秃头？答案是不能。再少一根怎么样？答案还是不能。这个问题一直重复下去，到后来，回答却是已成为秃头了。茂密的头发脱落了几根，没人会过多地在意。但谁也不能断定到底哪根头发的脱落是秃顶的开始，这就是欧布里德著名的“秃头论证”。

对于商业地产来说也是一样，许多人在做商业的时候常只看到地段、回报率这些醒目而让人心动的名词，而忽略了商业的成功最终是由受众来决定，而且商业和住宅相比要晚熟得多。

但事情就是这样，不是每个人的头顶都有头发的。如果盲目出手，“滑铁卢”之变也许就从一个微小的突变开始。

【错位之一】地段至上 缘木求鱼

凡在房地产业混饭吃的人士，如果没有在各种场合说三次以上“李嘉诚地段定律”，那几乎要算是个“业外人士”。“地段，地段，还是地段”这句话，毫无疑问是从事房地产开发的金科玉律。尽管也有完全没有地段优势，却在郊区成功开发出名盘的例子，比如早年广州的碧桂园。但特例掩盖不了一般规律的光辉，有地段优势，显而易见更具成功的“资本”。

地段定律在商业地产的开发中，更是被奉为“圣经”。差不多所有的开发商在进行招商时，都要把项目的地段优势放在核心的谈判位置上。而且项目的地段优势，往往成为“俘虏”进驻商家的最大利益点。

站在开发商的角度，地段至上的项目开发理念，当然是科学、理性和专业的。就开发商来说，地段至上，是让一个项目走向成功的充分必要条件。在一定意义上看，占据黄金地段，就是一个项目的核心竞争力。

不过，帅不帅只是一个角度问题。地段至上的原理，从开发商到经营商，往往发生“缘木求鱼”的逻辑错位。对于经营者来说，地段至上只是成功经营的必要条件，而非充分条件。

由于经营的内容和消费对象发生了根本性的改变，地段的好坏，实际上并不是一个经营者的核心竞争力。如果一个经营者在进驻某个项目时，把地段视作成功经营的充分条件的话，那么这种“刻舟求剑”的结果，极可能是“大树底下不长草”。

事实上，项目的地段并不构成一个商家成功经营的充分必要条件。项目所包容的商家的目标消费群和客层级差，才是一个商家选择进驻一个商业地产项目的充分必要条件。而当一个项目能满足商家的这个充分必要条件时，已经涵盖了地段至上这个必要条件。

开发商做项目选地段，无非是选择“生男孩”还是“生女孩”的问题。而商家，则是选择生“总统”还是生“平民”的问题。因为无论是做批发业还是做零售业，都是一个选址的产业。商家选址，是在选“血统”；开发商选地段，是在选“基因”。开发商若选择地段不当，就只能盖成“平民窟”；商家“血统”选得好，鸡窝里也能飞出金凤凰。

地段至上这一定律，其实对商业地产的开发商来说，也并非绝对的经典。在商业地产的运作中，不少发展商同样存在一个误区：只要是市中心的地块，就是皇帝的女儿不愁嫁，就是酒香不怕巷子深。

而实际上呢，笑得最高兴的是商业地产，哭得最伤心欲绝的也是商业地产。因为商业地产，远远不是“商业+地产”的简单组合。要真正探讨商业深处的问题，就需要真正从事商业的人士，从商业的角度来研究商业地产，而不仅仅是房地产业的人士来研究商业地产。

【错位之二】富贵逼人 早稻晚熟

在中国的商业地产领域里，一向有两个很奇怪的现象。其一，无论大江南北，长城内外，开发商在宣传他的商业项目时，总是以大为傲，以做大为傲。不管他的项目是社区配套商铺也好，还是体量巨大的综合体也好。只要有商业地产出没，就没有不是“财富中心”、“财富广场”、“ShoppingMall”的；最不济，也是“街Mall”或“黄金铺面”。

其二，不管他的项目是真好还是假好，是真能赚钱还是心中没底，一律都是“财富的源泉”、都是“即买即赚”。略差一点的，也是“一铺养三代”。总之，当你看到商业地产的宣传，基本上就能感受到钱在无休止地追你。不但是富贵逼人，而且是再三逼人。

站在开发商的角度，这没有什么不对。他要尽快回笼资金；他要尽快结束这个项目，再去弄下一个；他要尽快让这个项目成熟起来，成为下一批目标客户的样板；即便是真的很烂，他也要只争朝夕，尽快从中抽身。因此，所有的“时不我待”，都是有十足的理由的。

“公允地讲，开发商做商业地产的风险是非常大的。希望所做的项目尽快被市场承认，是所有商业地产开发者的梦想，不管他是自己持有，还是卖掉。做出这些时不我待的逼人招数，其核心只有一个，就是‘催熟’项目。”孙小姐说。孙小姐在一家广告公司做文案，所在的公司是专业代理商业地产的。

在商业地产出现的早期，一般开发商“以我为尊”，先地产后商业；后来“以商为先”，先商业后地产。表面看来，这已经寻找到了“革命的真理”。不少开发商认为，只要先期签下几家商业巨头，或是主力店，那就是种下了早稻。因为商业地产之所以难以被开发商所承受，难就难在回报周期太长，资金链要求太高。

事实上，这还只是万里长征的第一步。因为不管多么优秀的一个商业地产项目，富贵如何地再三逼人，它都有一道不可逾越的“后熟性”关口。这是由商业地产的业态本身所决定的，而且这种业态还决定它的收益同样具有“后熟性”。它本身，只能是晚稻。即便是沃尔玛这样拥有巨大商业资源的商业巨头，去开发一个商业地产项目，也不可能“即开即赚”。

一般来说，早稻早熟，但产量有限；晚稻晚熟，但产量较高。所以，有很多“熬”出头来的商业地产开发商，通过自持物业，都成了巨富。对于从事商业地产的投资客来说，不管你是想食租利，还是自主经营，一定要从开发商“时不我待”的逻辑中“逃生”。

就商业地产来说，从开发商到投资客，所产生的逻辑错位，就是从“时不我待”到“油尽灯灭”；从“富贵再三逼人”到“我等到花儿也谢了”。

由于开发商一般会把他的项目包装成“早稻”，这很容易让投资者经不住诱惑，产生投资冲动。其实，不管什么形态的商业地产，它只能是晚稻。想要它成熟时它不成熟，等到你熬到尽头的时候它成熟了。它的“后熟性”，让无数投资者经不起煎熬。当然，一旦熬出了头，财富的时间价值也会展现得淋漓尽致。

【错位之三】搭台的不唱戏，唱戏的不搭台

所谓商业地产，就是通过一定的商业行为，产生消费性利润或价值增值的物业形态。很显然，在商业地产的产业价值链上，最终的“埋单者”一定是消费者。而投资者，是商业地产价值增值的助推者，但这种增值的原始力量，依然是来自于终端消费者。我们由此可以推导，商业地产的命门，在终端消费市场。商业地产的命运，掌握在终端消费者的手中。

既然商业地产的命运和命门都掌握在终端消费者手中，那么商业地产的发展趋势和规律，也就蕴藏在消费行为的变迁之中。消费行为的变迁，决定着商业文明的发展。按照一般理论，如今的商业文明，正经历着第三代向第四代商业模式的转化。

所谓第四代商业模式，就是以“销品茂”为代表形态的“体验式消费模式”。甚至北京有位姓黄的开发商就断言，体验式消费模式“将成为未来业态的主流”。不过，用脚指头就可以想明白，“销品茂”虽然不失为一种超前的业态，但恐怕“主流”不了未来。

因为没有任何一条商业规律的指向，是简单地出自于对商业地产的救赎而出现的。千百年来的商业文明史，其实是“与顾客的需求发展同步的进步史”。而“与顾客的需求发展同步”，说到底，商业就是不断地通过对消费行为的研究，探索人性，并为之提供人性化的服务。

不管一个开发商对商业有多精深，如果他的利益点是在地产上，他最多只是做个合格的“搭台者”，永远不会亲自去“唱戏”。正因为不会亲自去唱这台戏，所以他的真实想法，是只关心“搭台”能赚多少钱。

商业地产很残酷，只有胜利者，没有第二。对一般投资者来说，越是大型的商业地产项目，承接它的风险也就越大。这里面的逻辑错位，往往是搭台的说“我弄了个最好的舞台”，投资者就确信这真是个不错的舞台。可等“唱戏”的上去“体验”了，才发现根本就不是那么回事儿。

事实上，在第四代商业模式里，现代社区商业最有机会成为未来的主流。从根本上来说，现代社区商业是最人性化的。对终端消费者而言，它便利高效、亲切可靠。对经营者而言，它离消费者最近，它最了解客户的需求。而“好的营销工作，就是使销售变得不必要”。

不管商业模式如何变化，对于一个社区商业的经营者来说，也许上百年过去了，最畅销、最赚钱的可能还是牛奶、面包之类的商品。其实，现代社区商业经营的核心内容，不外乎五个方面：价格、品种、质量、清洁和服务。

传统的社区商业之所以没能崛起，最大的问题就是在硬件上不清洁、不明亮，“现代”不起来。家属院式的社区日益破落，这种先天不足，没现代品牌“落脚”的地方。另外，在服务上，传统的社区商业也缺乏活力。比如，一个现代社区商业中的便利店最好是24小时都营业，但许多传统社区商业的经营者，就因不胜其苦而不为。

可以预期，随着大量的“城中村”、“家属院”被改造，现代社区商业将随之兴起。由于现代社区商业运转的低成本，互联网又为配货及其商业管理带来高效率，这为大量的品牌产品进入社区商业铺平了道路。时尚、高效、离终端最近、了解需求的现代社区商业，终有一天会成为大型卖场和购物中心的“掘墓人”。