如何计算投资回报

随着人们投资意识的增强，许多人出于保值、增值的良好愿望，将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少以租养房的“精明人”。这些“精明人”归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一间或多间商铺，通过按揭贷款购买新铺，再将原有的商铺出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买商铺后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。然而以租养房并不是一个简单的过程，它需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，最大限度地发挥以租养房的优势。

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种：

1.投资回报率分析

公式为：（月均租金-相关费用）×12÷购买铺面单价

此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值。

2.投资回收时间分析

公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷（月租金-按揭月供款）×12

这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决真正的收益分析，并不是最理想的投资分析工具。

3.现值指数法分析

公式：现值指数＝累计总流入现值÷累计总流出现值＝投资期内月租金现值之和÷按揭首期房款和其他投入、投资期内按揭款现值之和。

现值指数法考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来较麻烦。

4. 内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益÷累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数÷（按揭首期房款＋累计按揭款＋其他投入）＝内部收益率。

上述公式优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨幅是个未知数。

简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率。

投资出租物业正当其时

众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。

物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。

由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为最直接，也是最有效的办法。

单利复利算清楚

一款产品，你如今投入1万元，5年后可获得2万元返还，其中1万元本金，1万元收益，那么这5年的年收益率究竟是多少呢？正确的算法应该是将(2/1)=200%，这个是5年的总收益率。然后再将这个数字开五次方，计算得到以复利计算的年收益率，应该等于14.87%。然而有的推销人员用另外一种单利算法，将1万元收益/5年，得到每年获利2000元，然后将这2000元/10000元的本金，得到20%的年收益，误导了许多不知底细的投资者。

一项投资真实收益率越高，投资年限越长，错误算法的误导也会越明显。以一款年收益20%，投资30年的产品为例。1万元本金30年后会变为237.38万元。如果将1万元本金30年变成237.38万元的案例以上面错误的计算方法来计算年收益，结果便是(237.38-1)/30=787.93%，两种算法的结果相去千里。