三年前埋下的风险，因为一份售后包租合同，延迟至今暴露出来。2008年4月，当北京芳菁苑底商业主集体维权之时，却发现已经找不到谈判对象——当初承诺包租、回购的公司已经销声匿迹。小面积、低总价、稳定收益预期，对于时刻渴望拥有“资产性收入”的投资者而言，“产权式商铺＋售后包租”无疑具有巨大的诱惑力。然而包租期一旦过去，手持零散商铺的业主们对已然嫁接到自己头上的风险，该如何应对？可以预测，本案不会是本轮售后包租风险爆发的最后一个。北京芳菁苑底商三年包租风险尽现

4月8日，当15名芳菁苑底商业主在“组建商业管理公司”的倡议书上签下名字，发起人席公民总算看到了一丝希望。2004年7月，席在芳菁苑底商二层购买了一间建筑面积为19.74平方米的商铺。但自去年9月至今，商场一直停业，3年包租期已满他不得不过着“零收益”的日子。

被称为“2072号业主”的席公民，“另一份”职业为佑天律师事务所副主任律师，专业特长之一为“合同纠纷的防范与处理”。席自持为理性投资业主一类，并没有深陷与开发商的“合同”纠纷当中，而是紧握商铺产权，积极倡导所有业主联合“自救”。他在底商东门设立了一个简陋的办公地点，以动员其他业主加入。

而在距离席的办公地点不到300米之处，芳菁苑9号楼地下一层，业主“矛头”所指的一方——芳菁苑项目开发商北京华森置业有限公司（以下简称“华森置业”）在此办公。按照席的说法，华森置业已经表现出“积极的姿态”，愿意“履行部分合同责任”并“协助业主成立公司主体”，以加快恢复底商运营。

“我们现在的情况好比在股市中被套一样，资金被压占，没有任何收益。”席公民很清楚，如果商场不能整体营业，单个商铺便一文不值。与他同拴在这一条绳上的，还有近460名业主——显然，15名业主签名的倡议书还过于单薄。

返息10％的包租诱惑

位于北京朝阳区朝青板块的芳菁苑项目，由9栋住宅和配套商业组成，其中商业建筑总面积为1.5万平方米。2004年4月27日，席公民与华森置业签订了《商品房买卖合同》，以银行贷款的方式购下这块总价约43万元的2072号商铺，同日签约的还有一份《商铺委托租赁经营合同书》。

根据后一份合同，业主作为甲方将商铺委托给乙方经营，不论“经营成功与否”，业主将在3年内获得购房总价款10%的年租金回报；3年期满后，业主有权要求乙方按购房全款回购商铺，“乙方不得拒绝”。与《商品房买卖合同》不同的是，这份委托租赁合同的乙方为北京现代三连商业管理有限公司（以下简称“三连公司”）。

10％，甚至对于距芳菁苑不到200米远的华堂商场而言，都是一个无法企及的租赁年收益率。2004年5月，芳菁苑底商开盘，截至当年9月，共售出9000多平方米，价格也从每平方米2万元涨至2.7万元。

据席公民初步统计，近460名业主每人投入10万～600万元不等，总投资额高达2.2亿元。“有些铺位只有2至3平方米，有些老夫妇把退休金全都押上了。”

“可以计算一下，如果开发商要自持项目经营，将项目抵押贷款获取流动资金，银行会根据投入资金8000万元估算发放不超过4800万元的贷款。但通过售后包租，开发商只需要付出30％的返租金，即6600万元，便可获得近2.2亿元的现金流，其中大多仍然为业主在银行的个人按揭。”席公民认为，售后包租对资产的溢价风险最终转移到了业主和银行身上。

恰恰是这两份同时签订的合同，在3年后成为矛盾的引爆点。据业主王文涛回忆，2005年商场如期开业，定名为“韩SHOW”，但感觉“生意冷淡”。此后，商场两度更名为“瑞祥奥特莱斯”、“瑞祥百货”，至2007年8月宣布倒闭。恰逢此时3年包租到期，许多业主开始要求回购，却发现三连公司已销声匿迹。找不到“对手”的业主，开始向华森置业讨要房款。

“回购合同是三连公司和业主签订的，理应由三连公司履行，我们也是接了个烂摊子。”华森置业副董事长顾祥颖对记者表示，2004年初，华森置业在开发完芳菁苑后，便将配套底商交给三连公司经营管理。按照顾的说法，最初华森置业“并不知道三连公司以包租、回购作为签约条款”，“当华森置业发现时，商铺已经卖得差不多了”。

在提交给北京市信访办的一份汇报材料中，华森置业表示：“三连公司在销售合同成立的情况下，未经华森置业同意进行了超出自己能力的广告宣传”，“华森置业于2005年3月中止了三连公司的商业经营管理权，并直接监督三连公司按月给业主返租。”

无法履行的原价退房

“回购条款”一度在2006年年底迎来“转机”。2006年12月，香港世纪恒丰控股有限公司（以下简称“世纪恒丰”）与华森原控股方签订股份转让协议书，以承担债务方式收购华森置业，并办理了工商变更手续。顾祥颖表示，考虑到当时华森置业还持有底商近5000平方米，世纪恒丰想通过收购散户实现统一经营，便开始与业主协商退房。

包括席公民在内的一些业主却放弃了这一次退房机会，原因在于定价。席公民认为，当时北京房价正处于快速上升通道，华森置业以两年前的“原价回购”，实则侵占了小业主的利益。

“买入的时候，开发商给我们描绘了一个美好的愿景：3年成长期内有风险，给你包租；3年期满过后，我们可以选择自营、继续包租或原价退还，主动权在于我们。”席公民表示，“原价回购”不符合包括自己在内的一批“长线投资者”的预期。

“在回购之前，华森置业并没有向业主透露有港资介入这一讯息，甚至暗示商场未来的收益会很低，以此‘要挟’业主同意退房，而且是分开逐个谈判。”据王文涛回忆，一些业主鉴于对未来投资收益的看跌，抱着“拿回多少是多少”的态度签订了退房协议。

在席公民看来，华森置业利用业主的分散性与信息的不平衡剥夺了业主的定价权。“其实业主投资商铺就是要获得收益，而收益的问题永远可以协商，没有人是拿着商铺干吃干喝的。如果当初华森置业能够公开信息并给予合理的定价，相信能够创造共赢的局面。”

而这一次仅有的、可视为“间接”履行回购合同的机会，却随着世纪恒丰的退出宣告流产。2007年9月，因资金运作不到位等原因，世纪恒丰再次与华森置业原控股方签订公司交接协议书，1个月后工商变更手续完成，华森原控股方归位。

除去最初几名业主顺利拿到退房款外，大多签订了退房协议的业主再次面临“回购无效”的尴尬境地，他们最终将华森置业告上法庭。这一次，虽然签约方为华森置业，但由于协议本身违背了《商品房销售管理办法》的相关规定，因此在法律上“无法履行”。

“退房协议本质上是世纪恒丰的意愿，当时的签约法人是香港人，只不过盖的是华森的章。现在业主把账都算到我们头上，显然有失偏颇。”顾祥颖说。

要产权，还是要债权？

席公民自然明白“天上没有掉馅饼”的道理。然而使他接受“包租回购合同”投资芳菁苑，以及不签订“退房协议”的逻辑如出一辙：“无论如何，产权也即是房子是别人拿不走的，物权及资产性收入是我国立法保障的。”

在4月8日公布的一封《致全体业主的公开信》当中，席公民反思道：“是否我们的投资行为真的是判断失误？温家宝总理在几个月前讲，要让人民群众有更多的资产性收入，而我们在此之前已经迈出了一步。有多家商业企业先后对朝青板块做过调查，结论是市场很大。可见，我们的投资行为既有天时，又有地利，走入困境关键是人的原因。”

席公民认为最大难题在于产权式商铺的过度分散。他的设想是，将460名业主的权利集中起来，共同设立实体公司，统一对外招租。

席公民成立了一个筹备小组，人员分工明确：席自己担任法律顾问，保障实体公司的合法运营及风险防范；几名具有多年经商经验的业主，则正在起草一套商业运营方案。

而至今还持有商场近5000平方米商铺的华森置业，也对席公民的计划表示支持。顾祥颖表示，华森置业将协助业主成立公司，愿意“提供办公场所、经费，以及新公司的注册资金。”

“无论对于长期投资者还是短期投资者，恢复经营都是好事。一是在将物业转手之前会有收益，二是可以创造更多更好的转让机会，三是可以提高转让价格。”这一次，站在业主群体里的席公民为所有人描绘了一个美好的愿景。

如何能够保证新组建公司的专业经营能力？事实上，这也是许多业主没有加入席公民发起计划的重要原因，更多的业主选择了观望。

“你问的是怎么做的问题，但前提是要明白做什么。”席公民认为，在华森置业目前根本没有偿还房款能力的情况下，即使退房成功也只能换来债权。席的逻辑是：“牛产奶不产奶，至少还在我家拴着，要是把牛都退给别人，奶的问题就更悬了。”

然而，近460名业主持有的共计530多间商铺，加上华森置业持有的5000多平方米面积，构成了整个芳菁苑底商。不同铺位、不同业主各自抱有不同的利益诉求，如何统一经营并合理分配收益？这个自产权式商铺面市以来便饱受诟病的难题，摆到了席公民的面前。

（编辑：崔磊）