常大鹏坐在尘土飞扬的路口，身后是一间已经拆掉屋顶和门窗的房子。一个招牌垂在墙外，上面用宋体书写着“酸江鱼”——这家远近小有名气的餐馆即将被拆除。

“乡政府让我去找房东，房东又说和她没关系，但我的损失总得有人管吧。”5月12日，常大鹏对记者抱怨道。

常大鹏的商铺原本是北京市朝阳区三间房乡的集体宅基地，当地农民将这些房子出租获得收益。15年前，常大鹏租下这个店面，此后每年支付房东孙秀（化名）6万元房租。随着朝阳路商业渐成气候，他又从其他人手上租下2间房子扩张饭馆。

常大鹏的店面两旁向东西延伸，5公里的长街皆是商铺。在朝阳路拓宽工程当中，许多租赁户正面临与常大鹏同样的困境。

“迟来”的拆迁

“整条街的商铺一眼望不到头，有各种风味美食，也有小服装店，闲时可以到咖啡屋喝摩卡，考试时就只顾钻复印店了……”中国传媒大学学生张瑜这样描述毗邻学校的朝阳路。

2001年，朝阳路拆迁的消息开始盛传，但一直不见动静。2007年，朝阳路开始整修。“和常大鹏签新一年合同时，我便提醒他可能要拆迁，他没认真。”孙秀的儿子说道。

2007年11月，常大鹏与合伙人周女士花20万元装修了饭馆。“想着是自己的生意，材料都用好的，以朝阳路当时的商业氛围，继续经营个三五年没问题。”周女士回忆。

2008年3月30日，三间房乡政府在朝阳路张贴公告，宣布拓宽工程正式实施。常大鹏租赁孙秀的店面，恰在拆迁范围内。

在本次工程的《拆迁实施方案》中，拆迁补偿对象为“原住房《集体土地使用证》使用人”。涉及到租赁户的条款仅为：“拆迁指挥部对被拆迁房屋产权人进行补偿安置，产权人负责清理与租赁人的合同协议。”

4月13日，孙秀的儿子找到常大鹏，表示孙秀已与乡政府签好了拆迁协议，可获得三套住房的补偿。他希望能和常大鹏解除租赁关系，并愿意支付1.1万元的补偿金。

常大鹏拒绝了。他认为自己是合法经营者，政府要拆迁，就会对他的损失有个说法，他想先打听一下相关的政策。

周女士则对记者表示，实在不能接受这个数额。“去掉应该退的房租，实际上只补偿了7600元，而仅是外间的装修便至少花了7万元。”

这次会面不欢而散。

争议补偿分配

和常大鹏一样，面临拆迁的近百家商户均有不同程度的损失。

可见的损失是装修与设备，而看不见的损失是停产停业、重寻店面的成本，以及长期培养的客户群。“从公告到拆迁，短时间我们确实很难找到新店面，何况积累回头客又要时间。”一位在朝阳路开了10年面馆的老板娘说。

绝大多数商户试图和房东协商补偿问题，却发现此路不通。“房东对我们说，我签了协议就是把房子卖给国家，现在我和你没关系了，你有损失找政府去。”经营消防器材的朱先生说。

按照2001年公布的《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》，除对产权人的住房实物补偿外，4月21日前签订协议书的产权人还可获得2000元/平方米的配合奖励。据此，孙秀可获得约12万元。此外，还有其他各种小额的商业补偿。

“房东协议越早签，我们能周转的时间就越短，这种需要牺牲商户利益的配合奖金是否应该给予商户？何况从事商业经营的是租赁户，为什么商业补偿都给了房东？”常大鹏提出异议。

被商户问到奖励与补偿时，绝大多数房东的回答都是“一分钱没见着”。多次碰壁后，商户们自发组织起来，找到了乡政府。“但乡政府说，拆迁补偿和我们没关系，如果解决不了可以告房东。”常大鹏说。

三间房乡政府始终未接受记者正式采访，但工作人员在电话中表示：“根据相关拆迁政策，政府只和产权人签订协议，和租户没有关系。现在商户的问题是与房东之间的合同纠纷，应找法院解决。”

对此，专业从事征地拆迁业务的律师贾启华表示，地方立法机构在集体土地征用方面的管理办法存在空白，90%左右的地方还在套用《土地管理法》。“北京市在这方面的立法已经走在前面，但并没有关于非业主的租赁户经济补偿的规定。”

“如果是这样，至少乡政府可以做一件事，就是在确认承租户与房东双方是自愿解除租赁后，再与房东签订拆迁协议，不然对商户而言不公平。”朱先生说。

期待解决之道

租赁双方均坚持自己的看法，各种小道消息却不断流传。据说一家东北菜的老板“幸运”地获得房东给予的6万元补偿。而许多小商户、外地商户却在悄悄“撤退”，一些商户则通过各种方式表达自己的“抗议”。

朱先生虽然关闭了门店，但仍旧希望乡政府能够出面解决纠纷。“新商业设施要建起，说明还要招商引资。”朱先生认为，即使不能在经济上有所补偿，至少在新商街建起时，对老经营户应该有更优惠的政策。

贾启华认为，政府不宜因法律空白而机械套用相关规定。“如果承租户确实受到重大损失，据《物权法》，应给予一定补偿。”

一位浙江商人表示，在北京、上海以及江浙等农村商品经济发达的省市，租赁户因拆迁受损分文不补的情况很常见。

中国城市经济协会副会长刘维新在接受记者采访时表示，随着城市化进程加快，在某些地区，特别是城乡接合部，这样的现象屡见不鲜。“在坚守18亿亩耕地红线的前提下，部分城市化较快的地区，应尽快将集体土地收归国有，建立统一的市场和统一的流转机制。”

“江苏省部分地区已有对集体土地承租商户适当补偿的规定，这是个有益尝试。在政策文件不适用的情况下，地方政府更应积极寻求突破的办法。”贾启华说。

据三间房乡政府工作人员介绍，因工程任务较重，乡领导目前经常工作到深夜。“和产权人的协议已经基本解决了，也在做一些对承租户的说明工作。”

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宋庄小产权房交易纠纷达成和解

1997年，画家杨大味夫妇从北京市宋庄村民手中“购买”一套房屋。但去年，村民却以“城里人不许购买农民房”为由，要求以原价收回房屋，并将杨大味告上法庭。杨大味认为，该房屋是他们在北京的惟一居所，而且在买房后进行了大量翻修和改建，要按原价收回“难以接受”。

2008年4月，在北京市通州法院宋庄法庭的主持下，杨大味与卖房村民达成和解协议，虽然卖房合同依然被认定无效，但画家可以住到房屋拆迁时为止。

双方经协商后决定，如果今后房屋拆迁，村民将放弃房屋的地上物补偿、搬迁费用和区位补偿款，这些补偿资金将转付给杨大味——作为村民失信而支付的单方面违约赔偿金，其余补偿费用仍归村民所有。

（编辑：崔磊）