主持、整理：李和裕嘉宾：薛建雄佑威房地产研究中心主任今年楼市“利空”气氛弥漫，但近期一些楼盘却“重现”排队购房现象，又令人心存疑惑。该如何辨别如今的排队购房？本周我们请业内人士就此做解读。

薛建雄：楼盘热销的原因有很多，规划良好者有之、地段上佳者有之、价格平实者有之、品质较高者有之，当然，有意炒作者亦有之。近日受到市场密切关注的当属开盘时出现排长龙现象的长宁区楼盘天山华庭，据称部分购房者甚至排了2天才买到1套房子。但火爆场面很快就恢复了平静，网上房地产数据显示该楼盘还有很多房源未售出。

而我们调查了解过，开发商方面表示自己是无心炒作的，不过由于早前市政规划有变，导致该楼盘无法确定交房时间，加上定价问题，和原计划比起来差不多推迟了1年才开盘，原先累积的客户又多，所以通知开盘后，引来了很多人，造成排队。其中，特别是周边的一些对该楼盘“盯”了很久的中介，为了抢客户也为了赚差价，提前排队抢房源，然后在外兜售给没能提前排队的购房者。

此外，我觉得近期一些楼盘热销也与市场需求有关，特别是具备低总价优势的小户型项目。如排在4月上海楼市成交面积前三位的楼盘——盛唐福邸、荣御景苑、天山华庭的套均成交面积分别只有80、84和75平方米。其中，位于浦东新区的盛唐福邸也和天山华庭类似，开盘当天人满为患，300多套房源发出近800个号码，且在4天内全部售罄。

求因：楼市仍在受考验主持人：那么，您觉得排队买房现象是否可以说明楼市已经回暖？

薛建雄：我们研究中心的统计数据显示，4月上海楼市的总供应量为198.18万平方米，环比3月下滑3.2%；总成交量为181.52万平方米，环比下滑15.8%。我们认为，4月商品住宅供应不足是导致当月成交低迷的主要原因，如4月商品住宅（剔除动迁配套房）的供应量仅为95万平方米，环比下滑13%；但成交为97.92万平方米，环比仅下滑1%。还有4月所推出的65批商品住宅房源中，有34批房源的价格比前批出现了不同程度的上涨，占总项目数的53%；有4批房源的报价比前批有不同程度的下滑，占总项目数的6%；有9批房源的价格与前期持平，占总项目数的14%。记者百度一下（baidu.com）“房贷”，找到相关网页约8,600,000篇

此外，4、5月是传统的楼市旺季，由于购房者有假期看房，加上房展会的推广效应，以往开发商都会赶在房展会之前大推房源，以备假期销售之用，但是，今年“五一”期间开发商推房源的热情却并不高。如去年“五一”前一周，上海商品住宅的供应量达到68.79万平方米，今年却只有27.55万平方米；而房展会4天新房的供应量也只有11.28万平方米，远不及去年同期的23.63万平方米。参展的开发商虽然增加，但推盘量却下降，表明楼市观望气氛仍浓，甚至于开发商的观望心态比购房者还要严重。

与去年一季度相比，万科虽然土地储备增速放缓，但是兼并速度却明显加大。去年同期，万科新增项目达19个，合计总建筑面积约293万平方米。当时的平均楼面地价为2405元/平方米。但是众多项目中，只有深圳、南昌两个小项目为合作形式取得，万科的权益面积约超过8万平方米。但是在今年一季度正式过户的项目中，万科的权益面积就已经超过65万平方米，其中尚未计算待过户的上海总建面积近30万平方米大盘中的权益面积。其合作项目的地段及所在城市的重量级都有所提升，而且地价也明显比其他开发商从一级市场所取得的价格便宜。

与此同时，率先降价的万科针对房价的态度似乎也有所转变。日前其掌门人王石公开对媒体表示：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

曾是万科集团中降价先锋的深圳万科也开始率先在降价面前止步，转而提出以“绿色技术”(工业化住宅建筑方式等)和“品质提升计划”为基石，建筑“绿色小区”，并以“物业服务创新”等提升物业价值。

“五一”期间，曾经引领华南地区降价潮流的万科，一反常态地在深圳、广州等地开始了轻度提价的尝试，同时折扣额也明显减少，部分新货的折扣从过去总额的1%~2%变成了5000元或10000元的价格折扣。

保利地产惊爆85元/平方米地价

相比万科显得更进取的是保利地产(600048.SH)。一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，总建筑面积255.2万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面地价为1102元/平方米。其中长沙和成都项目为合作形式，具备绝对控股权。除了上海和长春项目外，上述项目的地价都已经付清。4月又新增了辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面地价仅相当于85元/平方米。该项目保利持有51%权益。而在去年一季度，保利地产并无增加土地储备。

招商地产(000024.SZ)则在上月中旬新增了总建筑面积52.3万平方米的北京项目，出让金16.5亿元。招商地产在享受50%的价款和权益，并借助这个方式获得了介入北京大型项目开发的机会。

而在去年一季度，招商地产增加了佛山、苏州两个项目，耗资18.18亿元，总建筑面积约103万平方米，两者都是合作开发。去年4月，招商地产通过曲线增资，以2000万元左右的代价在北京白家庄介入该项目3.5万平方米的酒店开发。

从上述情况来看，万科、保利、招商地产等，在现阶段更倾向于合作开发以降低前期成本，出击的项目多以二线城市的大型平价地块为主。万科总裁郁亮在今年初的业绩说明会上曾有一段话：“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。”

与积极买地，乐观于楼市前景的万科、保利相比，金地集团(600383.SH)、碧桂园(02007.HK)、富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)等，已经连续4个月没有出现购置土地的公告，并且促销力度不断加大，正积极回笼资金。而在5月，据悉他们加速扩张的积极性也不大。不过金地集团的高管对记者表示，“房地产企业不买地，只是暂时的。”富力地产的高管则表示，“回归A股成功后，就会重提买地日程。”

小开发商即将出局？

在去年地王频出的东莞，目前众多开发商正面临银根紧缺的窘境。

业内研究人士对记者透露，不少小开发商由于资金紧张，从年初已经向银行进行了高息贷款，现在不得不尽快卖地还债。“他们自己一方面不敢大张旗鼓地低价贱卖，另一方面地价又在持续下降，这个时候太难出手了。”

由于银行放贷闸门一再收紧，4月份东莞土地市场持续低迷。4月15日，东莞虎门两块近7万平方米的用地，仅以1.7368亿元成交，地面价2400多元/平方米。去年1月，就在它们斜对面的一块34842平方米的商住用地出让，16家开发商经过161轮叫价后，由东莞市金湾花园建筑有限公司和广州凯蓝房地产有限公司以3.06亿元竞得，成交地面价达8782.50元/平方米，楼面价也达到3513元/平方米。一年中虎门地王所在的地段身价骤跌6352.5元/平方米，跌幅超七成。

该人士表示，如东莞等二线城市，正成为大开发商收购的热土。一线城市已经成为大型开发商垄断的区域，例如广州地区前二十大开发商的销售比例能占市场的近八成。在目前的情况下，一线城市的小开发商手中地块大多是“蚊型地”，收购的价值不高。而在众多二线城市，受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定。但由于信贷紧缩，小开发商生存艰难，这一轮对房地产企业的洗牌才刚开始，大型房企正好可以借助资金实力进行行业资源整合。

万科董事长王石在今年初也曾经对媒体表示，“万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行。万科和其他发展商的区别之一是：把兼并作为占有市场的手段，万科从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%”。

献策：适合需求便可买主持人：面对真假难辨的排队购房现象，您对购房者有什么建议？

薛建雄：在楼市观望氛围持续近半年之久的今天，开发商不仅面临着从紧货币政策的威胁，更亟须完成大量的资金回笼。但同样的，对于购房者而言，长期的持币观望并不意味着刚性需求的减少。现在买卖双方都还在观望，但坦白地说，楼市是“外冷内热”。上海楼市的“冷”主要还是由开发商造成的，很多开发商因为4月的消息面不利而推迟了销售计划，并使得预告5月要推房源的住宅项目达到55个之多；“热”则可以从一些楼盘的热销体现出来，表明楼市内部动力仍在，需要进一步调控。

当然，大家对于房价问题还是给予了最多关注。其实，判断何时是买房的最佳时机，最关键的是要根据自身需求，针对某个产品进行判断。在了解了市场行情和项目特点、调整好了心态后，购房者便可以出手。如在上面我提到的4月价格下跌的4个楼盘中，有2个是因为前期涨幅过快而目前价格有所回调的，另2个则主要是受到旁边有楼盘低价上市的影响。现在判断一个楼盘的价格，主要看它涨得是否“理智”，如果过于虚高则有回调可能，如果价格有支撑则可以购买。