楼市进入周期性调整　26城市新房价格止涨

 　　18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。

　　业内人士认为，4月本是需求恢复期，70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。这意味着楼市开始明确周期性调整，下行趋势愈加明显。

　　数据

　　房价涨幅继续收窄

　　数据显示，70个大中城市中，新建住房价格环比上涨的城市有44个，下降的有8个，分别是杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡、惠州，持平的城市有18个。这意味着，已有26个城市房价出现止涨。环比价格变动中，最高涨幅为0 .4%，最低为下降0.7%。

　　同比方面，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%，最低为下降4.4%。

　　二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有13个，上涨的城市有35个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.8%。止涨城市升至35个，占比达二分之一。同比来看，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。4月，同比价格变动中，最高涨幅为12.0%，最低为下降8.3%。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。

　　链家地产研究员张旭对《经济参考报》记者说，从今年以来一二手住宅房价指数情况来看，整体下行趋势明显。目前，二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降，新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一二手住宅价格环比涨幅均降至2013年以来最低。

　　链家地产根据国家统计局数据测算的价格指数显示，2014年4月，70个大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.06，较上月下降0.16点，环比降幅达到近25个月最大，同比指数为106.76，较上月下调0.94点；二手住宅价格平均环比指数为100.07，比上月下降0.05点，同比指数为103.70，比上月下调0.46点。

　　压力

　　多地调控“松绑”难扭颓势

　　《经济参考报》记者了解到，无锡、南宁、杭州萧山、铜陵、宁波、郑州、常州、天津等地分别从限购、补贴、减税、土地等多方面放松调控，以缓解现阶段房地产下滑程度。据中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个。在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

　　CRIC研究员杨科伟分析认为，这些城市基本都是库存压力较大的城市，新出台的政策力度也相对温和，基本是在户籍改革或新型城镇化大框架下运作，未突破限购本身。他同时认为，在地方收入预期锐减的压力下，未来地方在总体“分类调控”大框架下，自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程可能进一步加快。

　　与4月70个大中城市房价数据相对应的是，几天前，财政部和统计局先后了公布了前4月房地产市场其他相关数据。财政部数据显示，前4月，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。而统计局的数据则显示，前4月，房地产投资额明显下行，房屋新开工面积大幅下降，商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较一季度继续扩大，4月降幅分别达到了14.3%和13.9%。

　　杨科伟表示，从这些数据来看，当前房地产行业情势很不乐观，压力较大。与此同时，房地产市场需求收缩、成交低迷的趋势短期内无法扭转，可预见后期相关税收收入必将下行。

　　值得注意的是，从现阶段来看，放松调控城市房地产市场仅有部分有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。

　　CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。以天津为例，4月底，天津出台新政，5月底前将停办蓝印户口，这一政策引发天津当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。数据显示，天津5月上半月同比大涨33%，而其4月的房地产成交同比还是下跌11.43%。

　　除天津外，其他调控“松绑”的城市成交量仍在大幅下滑。例如常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁5月的成交量也由4月的同比上涨32.93%暴跌至同比下跌80%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，房价适度回落，并逐步回归理性，不管是对市场的健康发展，还是对购房人而言都是好事。但是，随着越来越多的城市房价回落势头的开启，尤其是一些三四线城市已经出现项目滞销、项目烂尾、开发企业倒闭的情况下，避免市场的大起大落则迫在眉睫。

　　但胡景晖指出，一方面，要避免楼市政策180度大转弯，由严厉限购转向全面救市，重蹈2008至2009年楼市调控的覆辙；另一方面，也要避免无所作为，任由楼市持续下行，危及整个宏观经济的运行。

　　趋势

　　楼市进入周期性调整

　　对于现阶段楼市，张旭告诉《经济参考报》记者，2014年4月，全国70个大中城市房价进入下行周期趋势愈加明显。从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月，全国70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。

　　张旭指出，从数量和深度上看，4月房价环比下降城市数量较前两月有大幅增长，其中，二手住宅市场4月下降城市数量增长近6成，如果包含持平状态，非价格上涨城市数量已达到一半。一手住宅市场降价和止涨城市数量也接近4成。这种状态接近2011年二季度末市场下调时的表现。此外，大量二线城市和部分一线城市加入降价阵营。二手住宅市场表现更为明显，4月降价城市中，二线比例超过了5成。

　　对此，中原地产张大伟认为，现阶段趋势明确，楼市开始周期性调整。“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市是因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整”。

　　“在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。”张大伟说。

　　“此次首次出现区域性降价，价格调整城市从点开始蔓延到块状，华东区域整体楼市出现颓势。”张大伟说，浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从之前的点状分布出现了块状变化，调整的速度加快。

　　张大伟认为，市场加速调整的可能性加大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市、人口新增放缓的城市，最近都有可能再次出现降价。