传闻调控投资性房产 地产股砸盘沪指急挫196点

传言未获确认，股价跳水或是地产业融资困难资金链告急的反映。

昨天，A股沪指创下今年以来第三大单日跌幅，失守3300点，收报3296点，大跌196点，跌幅5.62%；深成指跌幅达7.39%，更创下深成指今年以来的最大单日跌幅。其中，居于跌幅榜首位的房地产板块备受重创，整体跌幅高达8.73%，远超过大盘跌幅。

在昨天呈现强烈的普跌格局的大盘，上涨个股不足60只。在跌停的近200只股票中，接近50只个股属于房地产板块，也就是说，所有跌停板的个股中，每四只就有一只是地产股；跌幅超过5%的1000多只个股中，绝大部分交易的地产股均属于此列。

直接导致房地产板块出现大幅杀跌是一个有关"进一步调控"的传言。有传言称，国家即将出台新的针对房地产行业的调控政策，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段，例如加强按揭等审查的标准从而使之更为严格等，来对"投资性住房进行系列限制"。不过，在本报记者多方采访的过程中，相关人士表示并没有得到有关确切的消息，该传言尚难以确认。

股价跳水或是资金链告急先兆

昨天，大市值的地产股全线跌停，包括龙头股万科A以及招商地产、保利地产、金地集团、中粮地产等个股均出现在跌停榜上。A股市场上这些地产股的"难兄难弟"是在香港上市的内地房地产股。富力地产昨天跌11.364%，收报19.5港元；碧桂园跌3.017%，收报6.75港元；雅居乐跌7.534%，收报8.1港元；合生创展跌8.853%，收报12.56港元。

事实上，分析人士称，昨日房地产板块的大跌，可以说是"房地产企业出现资金链紧张"在股市上的反映。近来，各方都在热议:由于从紧货币政策以及房企上市受阻，不少房地产企业出现资金链紧张，从而需要降低房价来加快销售，从而回笼资金。央行也在部分银行中进行有关房地产企业的信贷资金情况调查。

还有就是，自从房贷新政出台以后，各地都反映楼市出现了量价齐跌的现象，而不少业内人士认为，今年4、5月份是观察楼市能否再度走强的重要"时间窗口"。因此，4月份的房地产销售数据就可能承担起"转折性"的任务，而这一时期也是观察房地产行业是否真的会出现大洗牌式的"百日剧变"。

资金断炊大开发商概莫能外

而继上海复地之后，日前富力地产也表示将延长股东批准建议A股发行的有效时间，富力董事会表示将在下月举行的股东大会上提出延长股东批准有效期的提案。

从去年年底开始，房地产行业多年以来的宏观调控"成果"开始显现。全国多个城市出现房地产成交量萎缩及价格下滑的现象。作为当局者的SOHO中国董事局主席潘石屹抛出言论称，由于房地产公司恶劣的财务状况，未来100天之内房地产可能发生剧烈变动。

"可以这么说，每一家开发商都缺钱。"有业内人士如此表示，对于房地产公司来说，快速滚动已经成为一种惯例。一旦获得部分资金储备，开发商就会迅速将资金投入到下一个土地项目的储备中，一般很少会出现让资金"闲置"的状况。

据一项统计结果显示，万科、保利、招商、北辰、金融街、中华企业、万通地产、金地集团、世贸股份、渝开发、莱茵置业、阳光股份、深振业等13家地产上市公司，去年经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，其中，金融街的经营活动现金流净额从2006年的1.6亿元变为-8.13亿元，招商地产则从-16亿元扩大到-40亿元，北辰实业从上年的8.6亿元突变为-59亿元，金地集团2006年该数据为-15亿元，去年已是-63亿元，保利地产从-40亿元变为-94亿元。

除了在融资方面领先外，金地集团对行业风险研究也是领先的。根据其2007年年度报告披露，除建立强大的房地产市场研究机构外，一方面将进一步加强公司与政府机构的联系，及时获取各项政策的变化和动向，研究各项政策带来的市场变化；另一方面积极争取与政府机构合作进行市场研究。通过这种方式，取得政策对市场影响研究的领先地位。

由此可见，金地集团拥有中小房地产企业所无法比拟的资源和优势，对宏观调控与自己在房地产市场和行业的定位有着非常清晰的认识。

这位地产人士向记者透露，据他所知深圳有一家大型的房地产上市公司最近收购了几家小型房地产公司，该公司董事会决议已通过，目前正在进驻收购对象公司中进行资产审计，不日将要公告。对此，他反问，“既然是宏观紧缩，房价如果真的要大幅下跌的话，这些大地产商为什么还要逆市收购！”

面对宏调

地产巨头担心硬着陆

金地集团董事长凌克在今年2月末接受《证券日报》记者采访时表示，2008年还将是金地快速发展的一年。国内房地产市场近期存在一定的观望情绪，局部市场也出现了一定的调整，但他们认为现在的调整是大家对短期价格走势的不明确造成的，这种观望甚至调整也必然是短期的，而公司战略面对的是长期的问题，所以公司的发展战略不会变，金地科学筑家的使命不会变，做中国最有价值的国际化地产企业的愿景不会变，多元化及时融资、快速滚动开发的战略路径也不会变，因为行业的长期景气的前景没有变。当然在具体的战术动作方面，金地集团可能需要适应形势做一些调整，比如他们需要更加关注一次置业者的需求，需要调整投资的节奏等等。

华远集团总裁任志强4月14日在博客上撰文指出，“每年的调控政策出台之后，大约都会对市场有半年左右的直接影响。买卖双方都担心有‘第二只靴子’，会有一段观察与等待期，也是一种耐心的博弈。但几个月之后买卖双方都会松动，都有各自不可告人的原因和需求，市场被按下去的葫芦就会上浮。几乎每年的三月份之后都是交易量的活跃期的开始时段，今年又重复着前几年的经验。不知道四月份的数据是否能证明这样一个循环重复的历史。”

一地产人士也向记者指出，房地产行业在业内都是被长期看好的。但他同时指出，目前在整个房地产业链中银行处于关键位置。因为政府、地产商、消费者都需要银行信贷的支持，银行资金一般占35%左右。如果2007年信贷紧缩政策不放松，地产业也就像目前的股市一样，是个调整期，因为买房犹如买股票，人们都有买涨不买跌的心理。

尽管众多地产人士皆长期看好地产业，但资本市场却悄然发生了变化。4月14日，上证指数低开低走，全天几无反弹，跌幅达5.62%。其中，引发A股暴跌的牵头板块当属地产股。金地集团、万科A、保利地产、招商地产等大部分地产股惨遭跌停。15日，这些绩优地产股继续领跌。

金地集团董秘郭国强对此表示，前几天股价大跌，有很多的因素会造成市场的波动，但中国的房地产市场从中长期来看，是非常看好的，这是毫无疑问的。

至于有研究员指出金地集团购地成本较高一事。郭国强对此解释称，2007年金地集团拿了500多万平米，整个平均成本大概3000元左右，而金地集团今年一季度售价大概11000多元，去年年报的平均售价大约是9000元，土地的成本与售价的比例低于1/3，这就显示是一个非常合适的价格，怎么会高呢？

根据4月15日今年一季度的销售简报，金地集团累计销售面积23.8万平方米，销售金额25.1亿元，分别比上年同期增长42.98%和63.37%。

从银行借款是开发商的主要筹资渠道，2007年，这种趋势更为明显。保利地产2006年从银行取得借款48亿元，2007年则借款102亿元，招商地产借款取得的现金则从36亿元增加到2007年的86亿元，万科从133亿元增加到186亿元，北辰实业从18亿元增加到53亿元。

现金流量表显示，13家开发商2007年借款637.47亿元。从贷款余额看，简单加总，13家开发商的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款余额达752亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债287亿元。

分析人士称，不但非上市房地产面临问题，融资渠道相对更广的上市地产公司也同样面临现金流"断炊"的危险。随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

而对于在香港上市的内地房地产股，根据各公司公布的业绩，截至去年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元；而碧桂园的现金只有约10.13亿港元；富力稍好，现金近23亿港元。

于此，据报道，央行上海总部向5家大型银行及民生、浦发等共8家银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，目的是掌握96家房地产开放企业资金状况及分析行业承受能力，重新调整房地产调控政策。

近日有媒体报道，SOHO中国主席潘石屹和北师大金融中心主任钟伟近日私下里对了一份名单，他们两人分别列出了他们认为今年可能要倒霉的房地产上市企业名单。钟伟说:"年内必有大的开发商要倒台。"

销售回暖或有"水分"

此前，有消息称，沉寂数月后的上海楼市在3月中旬突然启动，商品住宅供应量飙升，成交量和成交价格大幅上涨，而这一市场状况与去年有着"惊人的相似"。然而，近日又有报道指出，这些快速飙升的成交量很可能"有水分"，造假的途径是"撤单"。据一项调查表明，上海楼市热卖可能是假象，因为部分楼盘合同撤销率过高，值得质疑。

昨天，广发证券房地产行业分析师花长劲向本报记者表示，影响昨日地产板块杀跌的原因之一就是合同撤销太多，导致所公布的房地产成交量数据失真，令投资者对房地产预期不乐观。

近日，多家上市房地产企业发布一季度业绩预亏公告，这些在2007年风光无限、有些甚至实现了利润总额大幅增长的开发商，却在第一季度由于未实现销售收入以及加大了开发和销售力度，致使业绩突然急转直下出现亏损。

根据公告，光华控股一季度预计亏损650万元同比下降120%；绿景地产预计亏损额约为60万元；深长城的亏损额更是高达1400万元左右。这些企业之所以清一色出现业绩亏损，均是由于开发项目的原因。光华控股在报告期只有少量存量房地产项目实现营业收入，而新开盘房产项目销售尚未形成收入。深长城在一季度同样没有房地产项目结算。绿景地产在公告中称，业绩亏损是由于开发项目尚未达到确认销售收入的条件，事实上也是没有销售收入。

此外，导致这些企业一季度亏损还有一个重要的原因，就是它们都在此期间加大了销售或是开发的力度。光华控股子公司苏州市置业房地产开发有限公司下属宝应分公司开发的白田雅苑项目加大销售力度，使营业费用、广告费用及相关管理费用均有大幅增加，预计公司报告期销售费用及管理费用比上年同期增加约375万元。