融资

地产企业扎堆发行公司债

成交大幅缩减的背后，是开发商回款无门的叹息。开发商此轮资金紧张源于去年之前的大举高价囤地、资本市场和银行体系的融资渠道收紧。这一点，已经成为业内共识。

据不完全统计，2007年，包括南京、广州、上海、成都、重庆等多个城市传出10余起“地王”消息。个别地块在上百轮竞价后，以三倍甚至更高于底价的价格成交。而今年，以底价成交甚至流拍的土地众多。

同样是今年，退地、项目转让等频繁上演于以前的“地王”身上。例如，神州融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将去年以9.04亿高价拿到的福州“地王”退回；上海志成企业发展有限公司损失3000万元保证金，退回普陀长风生态商务区4号东南地块；万科东莞“地王”等也通过项目股权转让方式实现资金回笼。

资本市场方面，无论是新上市还是增发融资，房地产概念股都显得举步维艰。继恒大百亿元IPO计划搁置后，另一个备受瞩目的地产巨头龙湖地产近日传出延期上市的消息。知情人士透露，两家公司上市遇阻的原因类似，即国际资本市场在美国次贷危机后资金实力缩水，加上对中国房地产市场的防范意识增强，机构投资人对两只股权的认购价格大大低于企业预期。

“这些企业都具备上市的硬性条件，但都在等待一个相对乐观的市场行情寻机上市。”上述人士称。

其实，早在2007年底，随着碧桂园、SOHO中国等在香港股市融得巨资，一些先觉者已经开始预警土地资产泡沫。“拿几千万平方米土地储备到香港上市，那些投行给土地估价的参照概念，似乎不是中环就是铜锣湾，其实很多内地地产商都是在很偏远的地区获得廉价土地。由于有香港的企业‘大佬’作为战略投资者出来捧场，就捧出了一个个金娃娃。2008年仅2月-8月，排队在香港上市的内地企业就有几十家，只不过春节过后，由于调控力度加大，资本市场不好，形势急转直下，才使得这些急着要上市的地产企业放慢了脚步。”楼市策划人王志刚这样总结。

7月29日，金地集团增发不超过7.2亿股A股、总额不超过85亿元的方案未获证监会通过。业内人士分析，在股市与楼市的双重不稳定之下，有关部门提高了对房地产股再融资的审核门槛。

在此情况下，多数房企选择发行公司债方式融资“过冬”。

8月底，万科对外宣布，发行不超过59亿元公司债券的申请获得证监会核准。此前，包括金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产等6家房企分别发行了12亿元、43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿的公司债。金融街、万通地产以及在香港联合交易所上市的首创置业也于近期公布了拟发行18亿元、56亿元、10亿元公司债的方案。且这些房企的债券票面利率均在5%以上，新湖中宝发行的08新湖债更以9%的票面利率创下公司债发行以来的新高。

粗略统计，上述9家A股、H股房地产上市公司合计发行超过240亿元规模的公司债，使房地产业一举成为今年债券二级市场第一大权重行业。但是，公司债对于企业来说，并非最优融资计划。刚刚借壳上市的华远集团董事长任志强就表示，尽管公司债周期较长、利率固定，但加上发行费用和其他费用，公司债实际上并不比银行贷款划算。如果不是资金十分紧张，公司不必采用这一融资策略。

值得一提的是，对于部分企业巨额资金需求来说，目前的公司债规模仍旧杯水车薪。以万科为例，国泰君安在今年6月份发布的一份研究报告中称，假设2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%，则2008年万科的资金缺口将达213亿元。

于是，千方百计确保销售成为万科的最后一步。那么，在信贷政策不变的情况下，万科销售额走势究竟如何？

公开数据显示，今年前3个月，万科实现销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1%；前5个月增速下降到39.1%和67.3%；前6月为15.0%和38.1%。到7月，万科单月销售面积和销售金额分别同比减少27%和15%，致使前7个月，上述两个指标同比增长仅有7.6%和28.9%。

至此，绝大多数开发商完成了“高价拍地-欠债-融资遇阻-销售滞涨-降价”的五步走。

促销

降价自救或是必由之路

各方传来的消息是，9月之后，开发商们将集中推盘促销，仅龙湖、碧桂园、恒大三家企业，“金九银十”之际的推盘总量就高达近50个。回款！回款！回款！成为集团总部压在各地销售经理头上的头等重任。降价，也必然随之而来。

“在今天的形势下，活下去是开发商的第一要务。什么面子、品牌形象，都是假的。”一位全国性开发企业的高管称。

为了快速回款，部分先知先觉的开发商已经开始实现策略转身。刚入9月，万科在上海对8个楼盘实施全面降价促销。金色雅筑楼盘从最高1.8万元/平方米调整至目前的1.2万元/平方米左右，降幅高达三成。

“万科上海宁愿顶住退房潮的压力，也要坚决降价，说明回款压力确实较大。然而，这也是万科的过人之处，早已看透有关部门关于楼市调控政策的大原则，率先降价意味着主动出击，力保安全过冬。”一位业内人士称。

另一个堪称“明智”的开发企业是刚刚上市不久的某大型开发商。知情人士透露，该企业刚刚调整的战略是以回款为核心目标，改变单点(即单个销售项目)的盈利考核，实现整个销售网络回款与土地项目支付款的对接。具体战略是，先测算资金需求，如某区域某项目在某时间点需要怎样的资金投入，即要求另外一个区域的在售楼盘无论采用何种销售策略，都要赶在时间节点前上交相应数目的资金回款。所谓“无论采用何种销售策略”，即包括降价促销。

这种“先活下来”的策略近期开始被大量开发企业认同并广为效仿。