“最严调控年”里的楼市风景

　　　\"房价涨势得到控制，投资投机需求得到抑止，供给有所增加，调控获得一定效果。\"易居房地产研讨院综合研讨部部长杨红旭这样评价２０１０年的楼市运转。

　　　不过，\"监测数据显现，１２月以来各地楼市明显活泼。上一周监测的３５个城市中，八成城市成交量上涨，一些城市成交量涨幅更是超越１００％，房价也频频冲高。\"中国指数研讨院人士２０日如是引见。

　　　截至目前，今年以来的楼市曾经历三轮调控，其出招之快、力度之猛，被一些房地产人士称为\"史上最严\"的调控。重拳猛药之下，楼市呈现出积极变化。但眼下各地的\"翘尾\"，当惹起足够警觉。明年新开工面积增加、保证房建立提速等将使调控面临有利形势，但通胀预期、热钱涌入等要素也将明显增加楼市的不肯定性。

三轮调控\"后浪推前浪\"

　　　今年以来，楼市曾经历三轮调控，可谓\"后浪推前浪\"。

　　　１月份，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳安康开展的通知》下发，包括增加供给、增强监管、加快保证房建立、落实政府义务等方面的十一条措施，被业内称为\"国十一条\"。二套房首付比例提至４０％，以\"抑止投资投机性购房需求\"。

　　　\"国务院再次明白要\'促进房地产市场平稳安康开展\'，是防备过热而不是打压房地产产业。\"中国房地产信息集团剖析师薛建雄说。

　　　不过，市场并未完整如人们希望的那样步入平稳轨道。１月以后，全国房地产市场整体上呈现了一些积极变化，但局部城市房价、地价又呈现过快上涨势头，投机性购房再度活泼。特别是不时冒头的高价地块，更是搅动着地市、楼市快速升温。４月，《国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知》\"利剑出鞘\"，这个\"国十条\"目的直指高房价，并初次提出\"商品住房价钱过高、上涨过快、供给慌张的地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款\"，对不契合相关条件的非本地居民则\"暂停发放购置住房贷款\"；此外，\"中央人民政府可依据实践状况，采取暂时性措施，在一定时期内限定购房套数\"。

　　　随后一段时期，楼市构成了\"拉锯战\"。房地产企业资金链有所收紧，土地供给显著增加，刚性需求或张望、或出手，炒房投资客或转移、或蛰伏。及至９月底起，各地限购、限贷等细化措施以及各部委相关文件密集出台，构成楼市调控第三轮\"冲击波\"。截至１１月底，已有１５个城市陆续出台了落实调控的施行细则，就限购、执行差异化房贷、加大住房供给和保证房建立等多个方面作出规则。

　　　数据勾勒出调控的效果。以房价为例，梳理国度统计局数据可见，今年７０个大中城市房价同比增幅在４月到达１２．８％的峰值，随后各月分别为１２．４０％、１１．４０％、１０．３０％、９．３０％、９．１０％、８．６０％，至１１月降至７．７０％，逐月回落态势明显。楼市运转\"积极要素\"凸现

　　　业内人士指出，今年的楼市调控特性可用\"三个分离\"来形容，即价钱、法律手腕和行政手腕分离，短期\"治本\"和长期\"治标\"分离，\"市场\"和\"保证\"分离。房价的受控是调控效果的一个表征，更多的积极效应将逐渐显现。

　　　供求是影响价钱的关键要素。数据显现，１－１１月，全国房地产开发投资４２６９７亿元，同比增长３６．５％。同期房地产开发企业完成土地置办面积３．６１亿平方米，同比增长３３．２％。一些人担忧的\"调控之下房地产开发可能大幅萎缩\"的场面没有呈现。\"房屋新开工面积\"指标表现同样较为出色，１－１１月，房屋新开工面积１４．５１亿平方米，增长４８．７％。事实上，今年前１０个月的新开工面积曾经超去年全年。

　　　\"固然今年可售住宅还是比拟紧缺，但明年的供给量会明显增加。一旦供给量可以保证，楼市调控的形势将会好很多。\"杨红旭说。

　　　另一颗\"定心丸\"是保证性住房。多年滞后的保证房建立今年明显提速，\"供地\"和\"建房\"两大任务均有打破。供中央面，疆土资源部今年的保证性住房方案供给土地２．４５万公顷，较上年实践出让面积大幅增长１２３％。目前看来，上海等不少重点城市都有望超额完成全年任务。建立方面，住房和城乡建立部的数据显现，截至１０月底，全国城镇保证性住房与棚户区改造曾经开工５２０万套，占年度开工方案５８０万套的９０％，年底前将全部开工。一些热点省市在１１月底已完成全年保证房开工任务，一些中央建立范围已超越了年初目的。加上明年１０００万套的保证房建立目的，假如按时足量供给，楼市供给构造将发作显著变化。

　　　中国指数研讨院副院长陈晟说，抑止投资投机性需求、加快保证房建立等调控措施将长期持续，搅扰楼市的构造性问题有望逐渐得到处理。上海市政协研讨房地产的人士以为，今年楼市调控最重要的成果之一，就是改动、稳定了人们的预期，各方对楼市平稳安康运转的自信心进一步加强，这将为调控持续停止发明良好环境。上涨压力挥之不去　楼市调控任重道远

　　　不过，临近年底，各地楼市纷繁呈现\"翘尾\"行情。据媒体报道，１２月１８日北京两个楼盘开盘，其中一个项目销售\"先到先得\"，竟有不少购房者彻夜排队；另一个项目，则是７０００组客户\"抢购\"８００多套房源。北京市房地产买卖管理网数据显现，截至１２月１８日，今年以来北京二手房住宅成交１９．２５万套，固然成交量比２００９年同期降落２８．８％，但由于均价上涨等要素，买卖总额却明显超越去年。除北京外，多个热点城市的楼市１２月以来也呈现了一定的\"升温\"情形。房价上涨压力挥之不去，楼市调控不时面临考验。

　　　住房和城乡建立部担任人日前坦承房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资范畴过窄，全球化热钱涌入与钱升值影响，房产持有环节税收制度缺失，中央政府对土地财政依赖，各地经济开展存在差距。

　　　国度统计局的数据显现，从今年８月开端，房地产开发企业资金来源中的外资数额便显著增长，１１月更是初次单月打破百亿元，环比增长３４．４８％。上海一家房屋中介机构担任人通知记者，今年５月以来，九成境外人士购房选择一次性付款，\"他们并不完整看重房价的涨涨价差，选择不贷款方式入场，能够更便利地赚取汇率差\"。

　　　杨红旭以为，楼市火爆，通胀预期常是重要推手，在ＣＰＩ连续走高的情形下，\"限购\"\"限贷\"仍然难以消除局部人购房的念头，其中寻求保值、增值的长期投资者、有改善需求者比拟活泼。

　　　复旦大学房地产研讨中心主任尹伯成说，楼市走势决议于预期，预期决议于政策，假如明年调控坚持现有力度，以至房产税能在局部城市试点的话，房价应该\"稳中有调\"；而假如调控呈现松动，房价不扫除呈现报仇性上涨的可能。