楼市调控如何化被动为主动？

　　2010年以来的房地产市场调控被一些业内人士称为“史上最严”，大致有三波“攻势”，抑投机、增供应、促保障，“组合拳”成效渐显，房价较快上涨态势暂时得到一定程度遏制，长期失衡的市场结构也初显积极变化。

　　但是，进入12月后，部分城市房市、地市出现明显升温、反弹，全国商品房销售额在“最严调控年”里有望逆势创下新高。这都需要引起高度警惕。楼市调控“机遇”和“压力”并存，只有不断加强“制度性调控”和“保障房建设”，才能逐渐化“被动”为“主动”，确保市场平稳健康发展。

　　2010年的房地产市场调控大致经历三个阶段，可谓“后浪推前浪”。

　　1月份，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，包括增加供应、加强监管、加快保障房建设、落实政府责任等方面的十一条措施，被业内称为“国十一条”。二套房首付比例提至40%，以“抑制投资投机性购房需求”。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄注意到，“国务院再次明确要"促进房地产市场平稳健康发展"，是防范过热而不是打压房地产产业。”

　　不过，市场并未完全如人们希望的那样步入平稳轨道。1月以后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。尤其是不断冒头的高价地块，更是搅动着地市、楼市快速升温。

　　4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“利剑出鞘”，此“国十条”目标直指高房价，并首次提出“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，对不符合相关条件的非本地居民则“暂停发放购买住房贷款”；此外，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

　　随后一段时期，楼市形成了“拉锯战”。房地产企业资金链有所收紧，土地供应显著增加，刚性需求或观望、或出手，炒房投资客或转移、或蛰伏。及至9月底，各地限购、限贷等细化措施以及各部委相关文件密集出台，形成楼市调控第三轮“冲击波”。截至11月底，已有15个城市陆续出台了落实调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面作出规定。

　　业内人士指出，今年的楼市调控特点可用“三结合”来形容，即价格、法律手段和行政手段结合，短期“治标”和长期“治本”结合，“市场”和“保障”结合。

　　从价格和结构两个角度看调控成效
　　“三结合”的调控成效不容否认。以各方极为关注的房价为例，梳理国家统计局数据可见，今年70个大中城市房价同比增幅在4月达到12.8%的峰值，随后各月分别为12.40%、11.40%、10.30%、9.30%、9.10%、8.60%，至11月降至7.70%，逐月回落态势明显。

　　更长远的积极效应或将逐步显现。比如，数据显示，1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%。同期房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。一些人担心的“调控之下房地产开发可能大幅萎缩”的局面没有出现。“房屋新开工面积”指标表现同样较为出色，1-11月，房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%。事实上，今年前10个月的新开工面积已经超去年全年。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“虽然今年可售住宅还是比较紧缺，但明年的供应量会明显增加。一旦供应量能够保证，楼市调控的形势将会好很多。”

　　另一方面，多年滞后的保障房建设今年明显提速，“供地”和“建房”两端均有突破。供地方面，国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%。目前看来，上海等不少重点城市都有望超额完成全年任务。建设方面，住房和城乡建设部的数据显示，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工。一些热点省市在11月底已完成全年保障房开工任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。加上明年1000万套的保障房建设目标，如果按时足量供应，楼市供应结构将发生显著变化。

　　中国指数研究院副院长陈晟说，抑制投资投机性需求、加快保障房建设等调控措施将长期持续，困扰楼市的结构性问题有望逐步得到解决。上海市政协研究房地产的人士认为，今年楼市调控最重要的成果之一，就是改变、稳定了人们的预期，各方对楼市平稳健康运行的信心进一步增强，这将为调控持续进行创造良好环境。

　　2010年底楼市“翘尾” “最严调控”下依然有“好年景”
　　不过，进入12月，部分城市的房市、地市却出现明显反弹。比如，据媒体报道，北京房山区一楼盘12月18日首期推848套房源，居然共发放了7000多张摇号卡。购房者彻夜排队，开盘后一日卖光。数据显示，全国多个热点城市12月以来呈现“量增价稳”乃至“量价齐升”态势，个别城市房价持续保持在新一轮调控以来的新高位之上。

　　国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年水平。业内人士预测，由于12月数据集中报送，加上销售形势上佳，今年全国商品房销售额有望突破5万亿元，创下新高。在“最严调控年”里，房地产收获了难得的“好年景”！

　　土地市场近期也“异军突起”。比如，12月16日，保利地产(600048,股吧)分别以11亿元夺得广州白云新城一幅地块，楼板价达20605元／平方米，溢价率198.6%，这是广州住宅用地楼板价首破两万元。中原地产的统计数据显示，自11月以来，广州、武汉、杭州、南京等城市先后拍出了年度“单价”地王。

　　一知名房企负责人告诉记者：“大开发商目前资金状况没有太大压力，土地成本有多高、未来盖什么房子等都不是关键问题，最重要的是土地能否拿得下来。”

　　截至12月16日，中原地产监测的12个城市中已有广州、深圳、天津、成都等7市超额完成今年居住用地供应计划，有些城市“卖地”收入翻番，有些热门城市则创下历年新高。

　　楼市更需加强“制度性调控”和“保障房建设”
　　年底楼市的“翘尾”似乎在意料之中。必须注意到，宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。比如，在通胀预期驱动之下，投资甚至已经成为一些人的刚性需求。央行近期的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，45.2%的城镇居民选择投资，而房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。一些业内人士指出，CPI在年末走高，股市经历一年盘整后大量被套资金逐渐退出，不少人最终认定房地产投资还是目前最好的保值方式，“投资性刚性需求”很难减弱。

　　住建部负责人日前坦承，房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求、民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值影响、房产持有环节税收制度缺失、地方政府对土地财政依赖、各地经济发展存在差距。可以预计，这些难点将对楼市调控构成明显制约。综合以上观点和分析看，楼市调控“机遇”和“压力”并存。

　　业内人士认为，今年的中央经济工作会议强调“加快推进住房保障体系建设”“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这为我国房地产业将来一段时间的发展和调控确定了方位。房地产业应进一步建立、实施“制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，这些制度应包括：及时反映市场需求变化的土地市场制度，让企业自我承担风险的房地产金融制度，能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。此外，《住房保障法》也应加快出台。

　　保障房建设和供给应继续加快推进。相比于多年滞后留下的巨大缺口，目前保障房供应量还远远不够，其平抑房价过快上涨、稳定市场运行的功能也有待进一步发挥。业内人士认为，只要有决心和措施，保障房“坚持数年，必有成效”。