三四线城市崛起 中国楼市调控不断深化

　　4月2日,中国房地产信息集团发给记者的邮件显示，中国三四线城市房价涨幅相对较小，中小城市后发潜力逐渐体现，成交量已占到2010年全国楼市成交的64%，正在崛起之中。

　　中房信评论员杨晨青先生在邮件中表示，在过去的十年里，我国房地产市场的成交量主要集中在30余个一、二线城市，而在国内城镇化进程逐渐加快的背景下，未来还有数量极为庞大的中小城市、甚至县城的市场将陆续被开发出来。

　　中房信数据显示，从近三年各线城市商品房房价上涨情况对比来看，三四线城市涨幅明显低于一二线城市。在环渤海区域内，北京和济南近三年年商品房价格涨幅分别达到43.19%和46.46%，而同区域的烟台涨幅却仅为14.75%；在珠三角区域内，深圳和福州近三年商品房价格涨幅分别达到51.36%和49.86%，而同区域的东莞涨幅却仅为13.74%；同样在长三角区域内上海和南京的房价涨幅也明显高于三线城市南通。

　　杨晨青表示，目前来看，三四线城市房价有相当大的上涨空间，随着本地购房需求逐渐被开发，以及一部分从一二线城市中溢出的投资需求进入，这些地区的市场供求关系将逐渐发生变化。

　　其次，调控政策暂未覆盖，三四线城市抗周期性凸显。去年至今，政策敏感性较低的三四线城市和极具成长性的区域优势正在呈现，从市场成交量的反馈来看，2011年1月底“国八条”出台后，一、二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑，2月份一线城市平均成交31.59万平方米，环比减少66.65%，二线城市平均成交33.33万平方米，环比也减少59.2%，与此同时，三四线城市市场的表现则明显抗跌，平均成交32.6万平方米的水平环比仅减少了25.74%。

　　最后，2010年全国楼市成交创新高，源于三线地级市市场崛起。从近两年的发展现状来看，应该说已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长，根据中房信数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一、二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，而相对的，三、四线城市的成交量占比达到了64%。应该说在去年在一、二线重点城市市场遭遇政策严厉调控的情况下全国市场成交体量不降反升，毫无疑问是得益于相当一部分三、四线城市的崛起。

　　杨晨青分析了宏观层面的走向，他表示，去年年底，十七届五中全会正式通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中与房地产产业直接相关的即是对未来5年我国城镇化战略的部署，综合来看，十二五期间政府在城镇化路径上的思考已经发生了明显的变化，过去相当长一段时间内中国城市化的重点在打造核心城市，而未来其重点将转向中小城市。

　　杨晨青表示，可以预见到的是，三四线城市在经济建设过程中得到的政策优惠会更多，过去频繁出现在核心城市中的诸如保税区、开发区、高新区之类扶持政策在今后5年中将更多地在落地到中小城市中；而区域经济的发展与房地产市场无疑具有正相关性，由于房地产业是个区域性很强的产业，一个城市经济发展水平越高，公共设施就越完善，居民消费能力也越高，当地房地产市场发展水平也就高。从这个层面上讲，未来三四线城市市场持续增长已具备了宏观基础。