新型限价房的现实意义与长远考量

　　北京长阳国际城1594套房3天售罄，无疑对调控当下的楼市多少有些启发。不同于其他项目，该项目是北京首个面市的“新型”限价房，每平方米均价1.25万元，比周边的普通商品住宅低20%～30%。如此快速的清盘，彰显了该类项目的市场生命力。

　　谓之“新型”，是与之前“限房价、限套型，竞地价、竞房价”的“两限房”有所区分。此类项目在土地出让之初便限定好销售价格，由企业自由竞地价，但并不属于保障房的范畴，并且对具有购买资格的非北京户籍市民全面销售，属于“限定了售价”的商品房。

 　　4月22日，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，新型限价房是北京面向首次购房和改善性购房群体，着力解决处于“夹心层”的中低收入家庭住房困难问题的供房新模式，将全面推广。国家土地副总督察甘藏春也公开表示，在原有“招拍挂”出让方式不变的情况下，将对北京新型限价房的土地出让方式加以推广。

　　由于这种土地出让方式在一定程度上制约了开发商的“疯狂拿地”的行为，通过遏制地价实现调整房价的目的。从实际效果看，新型限价房在一定时期内确有推广价值。

　　梳理近期出台的一系列政策不难看出，当前楼市调控的关键点在于，限制不合理的投资投机性需求、消除房价快速上涨预期。而通过商品住宅用地出让“限房价、竞地价”的规则，相对于向市场清楚地告知未来商品住宅的价格，从而断绝了过去“房价上涨抬高地价预期、高地价出让抬高房价预期”的闭环推导路径。而且一旦这类房源形成规模供应，对其周边的普通商品房价格势必起到平抑作用，进而达到房价调控的目标。

　　然而值得提醒的是，如果未来的土地出让比例过于向新型限价房倾斜，在土地供应没有大幅增长的前提下，势必造成其他类型的商品住宅供应短缺，从而影响供需并进而传导到价格。如何把握合理的各类住宅用地的出让比例，则是一个看似简单的难题。http://www.hafcw.org/

　　更何况，新型限价房具备政策性的实质，却并未享受到保障房能够享有的各项优惠。在此前提下，如何选择优良地块出让、完善周边配套设施是政府必须妥善考虑的问题。此外，如何满足开发商的既定利益，吸引更多的企业参与竞拍此类土地？如何防止开发商在房屋建造过程中偷工减料，谋取利益最大化？如何保证此类项目与商品住宅一样具有较高的规划、设计、建设与管理品质？这都是各级政府需要“防患于未然”的必答题。

　　即便如此，我们还必须清醒地看到，新型限价房并不是解决房价问题的永久药方，关键还在于抓住市场供需这一根本规律。在以短期政策换取调控时间的同时，地方政府更应该加快转变经济发展方式、调整房地产税收监管政策、建立合理完善的土地储备及出让制度、摆脱对房地产业的过度依赖，从而营造一个良性的行业发展环境。惟有如此，才可能在未来真正让“房价”这一问题不再成为调控的难题。