rn近日在几个城市活动，见打着反租旗号进行销售的商铺项目数不胜数，考虑到反租式商铺项目骨子里的问题，不得不提醒投资人：返租商铺有风险，投资客户需谨慎！rnrn所谓产权商铺，实际上是借用了“产权酒店”的概念设计的一种新的房地产销售方式。简单理解为消费者或个人买断商铺产权，或者说开发商以单位建筑或经营面积对外发售，每个单位建筑或经营面积都有其独立的产权，投资者一般前期不直接参与商铺经营，而是将该物业面积委托给专门的经营管理公司进行经营，从而收取投资回报。rnrn从表面上看，这种房地产投资的方式具有相当多的优势：首先，专门的经营管理公司的介入确保了整个商铺的业态定位和整体形象，不至于使商铺因为“散卖”而最终“卖散”，从而似乎保证了投资人的利益；其次，三到十年的委托经营也似乎解决了购房人经营（特别是前期经营）带来的压力，“保证了投资人的收益”；再次，每年的固定回报承诺保证了投资人的最低收益预期。rnrn但事实情况却往往出人意料，著名的北京碧溪家居广场产权商铺、秦皇岛西单商场等项目在销售之初因为其看似高额的回报曾经火爆一时，然而当开发商所承诺的回报不能兑现时，大批投资人只能自认倒霉，毫无办法。rnrn那么问题究竟出在哪里呢？本人觉得，最根本原因还是投资人轻信了开发商所谓的固定回报承诺，既没有对项目的经营前景有一个科学正确的判断，更没有考虑到一旦开发商不能兑现承诺时的补救措施。rnrn而从开发商的角度来讲，产权商铺产生的最根本动机本来就不是为购房人考虑，而是为了通过一定的手段将房屋销售出去。rnrn为了便于理解产权商铺的本质问题，我们有必要探究一下所谓产权商铺的产生渊源：最初，一些开发商看到商铺销售价格高于普通住宅价格，所以在规划中尽量加大商铺面积，希望在同样的土地上产生更大的利润。但是，这种缺乏市场研究与定位基础、违背市场规律的做法往往带来的是建成的商铺卖不出去，因为尽管开发商一厢情愿想得很好，可是经营商户看不到经营前景，经营起来风险极大，同样，投资人也因为同样的原因不愿去购买，这样导致开发商开发建设的商铺面临砸到自己手里的危险。为了转嫁这种风险，开发商便从投资人和经营者的角度出发，“替他们着想”，先提高售价，然后以售后包租的名义“解决投资客户的后顾之忧”。这样，对于大多数投资客户来讲，购买商铺之后的经营风险似乎没有了，但是，买的永远没有卖的精。开发商是商人，不是慈善家，如果不是为了实现卖出房子的终极目标，开发商是不会想到通过“让利”来“回馈”投资人的。更重要的是，大多数投资人往往只看到开发商每年派发的固定回报，忽略了羊毛出在羊身上的道理，配合开发商实现了其不可告人的目的，因为这所谓的固定回报实际上就是购房人自己拿钱（即开发商提价部分）出来交给开发商，再由开发商分期返还给客户。所以这种打着固定回报商铺的最终结局就是开发商将多收的房价款分期返还给购房人，以预期的市场价将房屋卖给了投资客户，自己来个金蝉脱壳。至于经营情况，早已经是经营公司的事情，经营好坏与开发商已经没有实际关系了。即使出现了经营不善，不能如约向购房人兑现最初承诺的租金回报，购房人也没有任何保障措施。rnrn所以说，售后包租类产权商铺的实质就是开发商为出手房屋而设的局，并不是天上掉下的馅饼。因此，产权商铺对于只顾投资回报的投资客户来讲存在巨大风险，投资时需要谨慎从事。