整体分析                       

北京的商业地产发展得如火如荼，但是往往在经历了销售及租赁得火爆后，变成了经营的冷饭。当然，不可否认，商业地产的经营是需要一段时间养成的。但就目前市场形势看来，北京商业地产市场的经营并不乐观。

巨库、第五大道的经营失败极大的打击了投资商的信心，从而使他们对待市场更加谨慎，商业地产的投资市场逐渐转淡。而耗资上亿的亚洲第一大SHOPPINGMALL－金源时代购物中心，在开业的一段时间里，客流量每日不过百人。搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面。北京新兴商业地产项目整体表现不佳，经营状况难尽人意。

虽然整体状况欠佳，也有少数项目经营火爆，例如几年前兴建的东方广场、新东安市场以及近期上市的君太百货，都取得了不错的市场业绩，营业额年年攀高。东方广场的最高租金甚至已经达到260美元/月/平方米。

总体看来，北京商业地产发展迅速，但是后期经营问题较多，主要有以下几个方面：

1、选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成项目经营惨淡。

2、前期定位不够准确。许多商业项目不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成项目经营失败。这一点在巨库项目及北京的首都时代广场表现的较为明显。

3、商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产项目中都有所存在。

4、前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。

5、业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。

6、经营中对外宣传不足，项目知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖。

商圈分析

CBD商圈

概况：

北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。

[CBD总体规划]

功能布局规划　北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。

空间形态规划　超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。

[CBD功能定位]

城市功能定位：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。

[未来标志建筑]

目前商务中心区正在建设中的国贸大厦（三期）、央视大厦、银泰中心、财富中心、北京电视中心、国贸三期等高层建筑。它们建成后将是北京商务中心区的标志建筑，也是未来北京的标志建筑。

商业概况分析：

CBD今年新供应的商业总面积将超过25万平方米，以大规模商业体为主。包括中环世贸中心2万平方米的底商、世纪财富中心1.5万平方米的商业、华贸中心20万平方米的大型商业及万达广场南区3万平方米。而去年CBD的商业新增项目多为分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心1.2万平方米底商、建外SOHO9万平方米商业街，北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心共计4万平方米的配套商业。

从经营方式和类别来看，CBD目前主要以综合型商业体和项目底商为主。体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度上超出了定点式消费，但CBD受到地价的制约，使得体验式商业的开发几乎不可能，这就给泛CBD区域，如苹果社区、四季华侨城、四季东方城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。在这一情况下，强调商业的个性化经营管理对CBD这个高品质需求区域而言十分必要。

上图是对CBD区域的一项消费者年龄调查，调查显示，青年人员（35岁以下）达到了55.5%，占总数的一半以上；而中年人员（35-50岁间）达到了35.0%，而50岁以下的占到了调查总数的90.4%。说明本区域的消费人群以年青人居多，兼有时尚消费。

CBD作为北京中央商务区，一定程度上就是北京潮流的风向标志。是商业顶级消费地段，这也就造就了CBD昂贵的商业租金和商品。CBD的商业经营所面向的群体较为小众，主要满足高消费人群的消费需求，主要是满足CBD区域内高消费人群及办公人群的需求。其商业经营整体状况由于有了有力的市场消费力支撑，发展的较为平稳，但始终脱离不了作为商务配套的地位。这也是CBD商业最显著的特征。

目前CBD内的购物中心及百货基本已经饱和，未来CBD商业发展趋势将以旗舰店、概念店、精品店的发展方向为发展主流。汇聚着朝阳门、建国门、燕莎等商圈的CBD高档商业区，带有典型的时尚性、高品质性和文化契合性。与其他商圈的形成历程不同，它们抓住了上世纪九十年代我国经济高速发展的良好契机，以最快的速度，在东二环、东三环一带成功打造了京城最高档次的繁华商业中心区。随着这里日趋成熟，拥有大量的著名办公大厦、购物中心、豪华酒店、高档公寓等设施，集金融、商业、贸易、信息及中介服务机构多种业态共存的CBD大商圈，已经成为了北京经济实力和商业水准的标志。

商圈地位：中流砥柱

朝外商圈

概况：

朝外商圈联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，现建64万平方米，还有三分之一将在未来两年内出现。朝外商圈作为CBD区域的延伸，其本身就带有浓厚的CBD气质，商务发展迅速，商业配套完善，商业的发展依赖于商务的发展，并且相互作用形成商圈。同时，其浓厚的涉外气质也是其发展必不可缺的因素，朝阳门附近集聚了各大外国使馆区，涉外商务办公居多，整体商务氛围浓厚，商业档次较高。

经营分析：

朝外目前现有的商业物业有经营主流高档服装服饰的丰联广场、大型百货华普大厦、旺市百利数码生活用品超市、钱柜旗舰店、麦乐迪、烧鹅仔等餐饮娱乐商业。商业物业的供应较为充足，主要客户为写字楼办公人群，客源稳定，商业地产租金逐渐攀升 ，现平均租金为11－12/月/平方米。商业地产整体租售、经营状况较好。

未来的朝外商圈在现在的基础之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际中心为轴心，自景升东街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大街中段的国际品牌环绕步行商业街，建设一个民族特色街，区域的商业将逐渐与CBD商业相联接，形成商业走廊。本区域将是具有现代化、国际化大都市风采的商业、商务、文化、娱乐综合功能品牌商业街区和高档住宅区。是北京未来继王府井、西单商业街之后国际化的“北京第三商业街”。 朝外商圈正倾力打造北京ＣＢＤ的第二战场，特别是周边云集的使馆区，为朝阳门商圈带来了无尽的高消费能量，各国使节、往来的商贾、世界各地的商务人士云集于此，消费动力无可限量。

商圈地位：小CBD商务区，CBD 第二战场

亚运村商圈

概况：

亚运村商圈位于北京城正北部，在风水学理论中处于上风上水的地位，包括自然环境、地质、水文等状况都是比较适合居民生活和居住。20世纪末，随着北京经济的不断发展和城区外扩，京城北部逐渐发展成为又一新兴居住区。由于亚运会的影响，京北发展迅速，人民生活水平不断提高带动商业及房地产业的发展，该地区建立起大量的中高档商品房，吸引了北京高端人群迁入此地，亚运村逐渐成为京城“富人区”。

经营分析：

商业经营种类及经营状况

（1）、百货业

百货业是亚运村地区主要的经营业态，尽管本区域内百货档次偏低、数量较少，但是，由于本区域住宅建设速度较快，目前已经成为北京市重要的交通主干道。加之周边百货数量较少，没有出现恶性竞争带来的负效应，且几家百货分布集中，群聚效应较为显著，商业区域逐步形成。受这些大环境的影响，目前，本区域内几家百货物业总体经营状况良好。同时，百货的良性经营更加带动了其周边的商业发展。

（2）、大型超市

该区域内几乎没有家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐购等大型知名品牌超市，仅有旺市百利、物美超市、家和超市等连锁经营的品牌超市。同时，存在百货店自行设立经营的超市，但品牌知名度和市场认知度不高，无法以商业龙头项目引导并带动消费人群对其商品的认可。

（3）、休闲娱乐业

由于该区域餐饮业发展迅猛，特别是在目前的亚运村商圈内，数百家餐饮供应体量大、分布集中，因此，在就餐后对休闲娱乐的需求自然较高。而本区域内休闲娱乐业态稀缺，目前区域内几家大型的娱乐场所即使档次及内部环境、服务水平较低，但由于消费人群的选择空间较小，因此，不论是哪家商户，其经营状况都基本良好。而目前随着青鸟、钱柜这些品牌商户的陆续进驻，解决了区域内相当一部分娱乐消费者的消费需求，受到了大家的欢迎，区域内娱乐休闲业的整体发展水平直线上升，经营前景十分乐观。
亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。

商圈地位：新兴旅游、娱乐、酒店服务配套商圈

3、个案分析

东方广场（王府井商圈）

概况

东方广场位于东长安街一号，是北京市的中心地带。占地一百万平方米，划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。是集购物、餐饮、娱乐休闲等一站式消费的综合性商业群，其中“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店“东方君悦大酒店”及四幢酒店式服务公寓（东方豪庭公寓）。“东方新天地”包括五个不同风格的商场：都市新天地、缤纷新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。其中商业营业面积为10万平米左右。

商业分为地下和地上两层，业态丰富，全部为国内外知名品牌；写字楼分为8栋，每层面积达3000平米，灵活分割，既适合国际大型企业租用，也适合隔断成为小面积租用；“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题，全部为豪华公寓，甲级服务；东方君悦大酒店为5星级酒店，提供各种配套完善的设施和服务，迎接中外宾客。

（1）商业业态分布及所占比例

东方广场业态齐全，种类丰富，总体定位在高档世界名牌产品的经营和销售。汇集全世界知名品牌服装、餐饮、珠宝首饰、娱乐休闲、化妆品等。整体经营业态分为：女装、男装、百货超市、娱乐图书、美容个人护理、休闲装内衣、珠宝、皮鞋饰品、餐饮、银行、服务及其他。其中女装品牌38个、男装品牌16个、珠宝首饰及钟表类品牌22个、娱乐图书类品牌18个、百货超市类5个、休闲类服装21个、餐饮40家、鞋帽礼品类36个、个人护理及化妆品类10个、公共服务类18个，其中银行7家。商场分为地下一层和地上一层。

商业部分营业面积高达10万平米，其中一层主要经营餐饮和休闲类服装，二层主营服装、娱乐、美容等，每层各业态均有分布。其中女装经营面积为4619平米，男装2726平米，百货超市11159平米，娱乐图书等8866.23平米，美容及个人护理936.74平米，珠宝类2156.24平米，休闲服装及内衣5499.82平米，皮鞋饰品等1870.87平米，餐饮13683.1平米，公共服务类1458.56平米。

东方整体业态分布较为均匀，种类齐全，在王府井步行街上比较凸现特点，吸引的年轻人较多。娱乐休闲占有比例相对于其他商场比例较高，各个方面综合服务整体水平较高，比较符合王府井的整体规划定位。

（2） 商业、写字楼、公寓及酒店的租赁方式、租金价格及支付方式

东方广场租金平均价格在100美金/月.平米。大部分商铺只租不售，租金的支付方式为压三付一；一般情况下，餐饮的租金收取比较低，化妆品和服装类商品租金较高。

（3） 营业状况及客流量

东方广场商业营业状况较好，人气很旺，由于地理位置的优势，日客流量高峰时可达百万人。商铺平均日营业额为8000－9000元，甚至到数万元。客流量如前所述，日均客流量20－30万人，高峰时达到百万。商业部分年营业额高达10亿元左右。

（4） 总结分析

东方广场位于东长安街一号，王府井步行街的东端，地理位置极佳，借助王府井长期以来形成的商业中心区地位，成就了东方广场的国内最大的商业航母地位。东方自开业以来，营业状况良好，日营业额平均为1000－2000美金左右。
由于王府井地区主要客流量为外地旅客，从而对东方广场的客流问题形成了极大的挑战和考验。现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。前两个条件没有问题，但是第三个条件确实是东方广场发展的挑战。

东方新天地采取只租不售的方式入市，经过管理层的精心培育，租金连年上涨，最高租金达到260美元/月/平方米。平均租金为30美金/月/平米左右。

为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，东方新天地在开业的第一年就花费1100多万元用于商场推广，以尽快提升商场的知名度，同时改变北京市民不去王府井购物的思想。

此外，自2003年起，东方新天地开始对租户进行10％的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。东方新天地之所以愿意坚持高档商业场所的定位并愿意为之继续投入的原因，就是对招商不利原因的分析和判断。经过一年的经营，东方新天地里本地消费者与游客的比例为50：50，第二年已改变为75：25，第三年就变为80：20。目前这个比例已经逐渐稳定。目前东方新天地拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。2004年东方新天地日客流量10万人，最高可达23万。

东方广场成功原因：

准确的市场定位

东方广场被定位为国际性经贸中心，酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓里的住户多为外企员工。因此，东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业。

东方广场一直在经营理念上坚持“协同效应”，其城中之城的设计为租户带来极大的便利，许多公司不仅式东方广场写字楼客户，也同样是东方新天地的消费者与东方豪庭公寓的租户。注重整体的营销策略，使得东方广场的用户能够有机的融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。

独特的设计理念

综合建筑群体的概念在2000左右较为少见，其一站式的消费方式全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。

成功的地产运营模式

东方广场整体经营面积逾10万平方米，全部采用出租形式对外经营，统一的业权使其能够有力的控制租户的质量并进行必要的清洗，整体把控商场的运营方向，及时调整运营策略。为了和商场整体的形象吻合，东方新天地对于商户有着严格的要求，和商场定位不符的商户被严格排除在外，进驻商户也要收到严格的监督。如果商户违反规定，就会被立即退约。

专业的管理服务

优质且细致周到的服务，为东方新天地培养了一种管理文化，而这种文化会渗入商场的每一个角落，同时有效的培养了顾客的忠诚度。

多元化的商业经营

因为有很多外籍员工住在东方广场，新天地特地招进高档幼儿园和外资口腔诊所，这些特色调整，均取得了非常热烈的市场反应。

适当提高餐饮比例

商业运营中，商场的餐饮应该维持在22％－25％的比例，但东方新天地已经达到27％。原因有两个：一是商场办公楼群的体量是别的项目无法比拟的，30万平方米的办公楼等于国贸的两倍，办公人群对餐饮的消费需求很强。二是东方广场靠近王府井，每天30－40万的人流量，虽然与不兴街风格不同，仍有不少人会逛到新天地，并进行餐饮消费，加大了对餐饮的需求。

SOGO（庄胜百货）（西单商圈）

概况

SOGO位于宣武门外大街，是由日本SOGO集团提供SOGO标志的百货商店之一。 是北京南城为数不多的大型高档商场。该商场面积84000平方米，地下3层，地上6层。地下2至3层是可同时容纳1200辆车的停车场。店内设计以“彩虹”为主题，店内各处通过水、光展现“彩虹”，地下一层的小吃街有一条贯穿东西的长达70米的人工河流，两侧配置着可容纳800人的快餐席位，是一个轻松愉快的快餐场所。商场正门入口处悬挂着一面“迪士尼”时钟，当每一个整点，伴随着“一个小小世界”的曲子，身穿民族服饰的小娃娃就会出来跳舞。商品的销售区不仅有宽阔的面积，而且每一层都采用了“一目了然”的顾客流动线的设计，保证很多顾客通畅流动。

经营状况分析：

定位准确

SOGO以高品位、大众化为其经营理念，店内拥有多款世界级品牌服饰专卖店，也有不少大众化的中档品牌。6层还设有特卖场，以日常用品为主，低价销售，并且每周更换内容，给顾客以新奇和留念。

SOGO 的人流量在普通的日子里平均为3—4万人，节假日曾经达到过20万人以上，在2002年曾经创造了单日全国冠军销售额4360万。SOGO的经营是比较成功的，市场定位相当准确，管理水平在同类商场里要算是名列前茅。
开拓新业务

商场还进行了新的业务尝试，进行贵重及大件物品分期无息销售，率先走出了信用销售的脚步。
配套设施完善

SOGO的购物功能及休闲配套较为完善，虽然处于西单商圈的边缘，但其新颖独特的商品，准确的市场定位，依然能够吸引大量的消费群体前往。甚至形成自身的独立小商圈，带动周边商业的发展。
积极的宣传推广

每逢节假日及周年，SOGO都会举行店庆活动，同时，SOGO商品折扣率的幅度比较大，所以往往吸引到很远地方的顾客前往购物。
成功的商业运营模式

全部铺面只租不售，牢牢控制业权，从而进一步把控商户质量，及时调整商场的发展方向，维持较高的租金和良好的经济效益。

中友百货（西单商圈）

概况：

中友百货于1999年元旦隆重开业，当年全年营业额为2.9亿，2000年全年营业额为5亿，同期同比增长67.77%，2001全年销售额更是飙升至7.9亿，同期同比增长57.26，2001年10月份，中友百货在原有经营业种上又陆续添加了餐饮、量贩式KTV、酒吧、网吧、休闲茶艺馆等多种业态。

北京中友百货营业面积近40000平方米，坐落于西单商业区黄金地段，南临西单文化广场，西对中国银行大厦，东汇北京图书大厦，成为西单北大街距长安街最近的百货公司。

经营状况分析：

中友百货的成功除了地利之外，经营策略谋划得当是其大发展的主要原因，它目前是西单地区最活跃的商场，商业促销活动不断，良性运转，成为该地区商业企业中的贵族。

西单地区的顾客多半是收入较低的年轻人，他们虽然收入低，但花钱并不吝惜，因此商品价格在这里起着十分微妙的作用，它既不是决定性因素，但绝对不可或缺，而中友的商品层次正恰到好处。

中友百货目前商品的折扣率较高，虽然销售业绩增长迅速，但利润水平却有所回落。

第五大道（亚奥商圈）

北京第五大道的商业规划理念源于美国纽约著名的第五大道精品Shopping Mail 为主题概念设计，集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身，是亚奥商圈首家移植纽约第五大道的精品旗舰购物中心。"精品与特色汇集，繁华与品质相聚"，以满足周边高收入居住区的高品质生活需求，开发商规划其将成为未来北京亚奥商圈繁荣的引领者。

然而，拥有最时尚的Mall概念，地处最有投资潜力的北京亚奥区，却无法改变第五大道的惨淡开局，言犹在耳的10%年回报率已成泡影，这些足以为热衷于商业地产开发投资的人们又敲了一次警钟。

位于亚奥核心商圈的高档精品购物中心--第五大道于今年"五一"正式开业至尽已5个多月了，但顾客稀少，经营惨淡，难见前期理想规划中的热闹景象。到目前为止，第五大道地上一、二层共有76家店铺，只有47家正常营业，12家停业维权，另外的17家空置。而整个购物中心，只有地上的一、二层店铺对外营业，可见招商率大大低于50%。据初步统计，位于地面一层邻街的主要店铺，如宝岛眼镜、星巴克咖啡、全聚德、欧伯莱等知名品牌在营业高峰时段尚有一些顾客，而购物中心的二层就更加显得死气沉沉，鲜有顾客出现。

星巴克咖啡厅里没有一个顾客，只有一个服务员无所事事；二层幽静得怕人，只有不到５家的商户营业；多数商户大门紧锁，玻璃门被一根长长的锁链锁住，只有门口贴着统一格式的《第五大道购物中心商户致业主的一封信》和统一字体的“停业维权”四字标语，由于对业主和商场不满，位于第五大道的２０多家商户已自关店门一个多月。

停业维权的商户们表示，第五大道的宣传很不到位，就连大厦本楼的租户和北辰附近的人们都不知道第五大道是个商场，并且招商时对开业日期存在着误导之嫌，致使商家无法正常经营，蒙受了巨大损失。第五大道商户成立了“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向第五大道开发商首创置业以及其物业经营公司桦达物业提出了免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。

首先，从该项目的地理位置上来讲，第五大道位于亚运村北大屯路与安立路交叉路口，交通便利，多条交通线路和规划中的地铁路经此地。基本消费区以高知识、高收入的消费群体居多，消费能力较强。36000平方米的体量相对较大，可以满足相对更大的消费区域的消费者。

针对上述的区位状况，可以看出，第五大道投资开发商的商业定位相对合理，即综合考虑到项目的位置、交通状况、消费能力及项目的体量等诸多方面优势，把项目定位为满足周边高收入居住区、高品质生活需求的精品购物中心。

（1）第五大道从规划、招商角度看不到商业业态规划的准确性和合理性，商业规划并没有得到投资开发商的真正重视；

(2)"产权式"的开发模式无法保证未来的统一经营和管理，同样无法保证统一的招商，即无法按照营业水平、业态、及知名度等方面鉴定、筛选和确定商家，最终导致商业规划难以实施及招商无力。

(3)规划设计不够合理。从商业物业产品本身来讲，第五大道将临街一层尽可能分割为有独立门面的商铺，而将一层部分和二层划分为室内小商铺。不论是如何划分，只要是出售了就不可能统一经营。一层临街的黄金铺位都被分割为独立门面，在商场内部没有设出入口，这部分商铺的客流无法直接进入商场内部形成互动；同样，商场内部的客流要想逛临街商铺也必须从商场内出来，临街店铺与商场内商铺人为地被阻隔，没有有效的人流动线，无法形成互动。

（4）在经营管理方面，开发商在规划前期只注重商铺的租售价格，一味地以租售高价作为目标，忽略了商场的后期经营，这也是导致第五大道现在惨淡经营局面的原因之一。