国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，在城市发展阶段、土地市场、零售商以及开发商心态变化影响之下，中国商业地产已基本结束大型购物中心比拼时代，购物中心将逐渐朝向小型化的方向发展。对于这一趋势产生的背景及影响，DTZ戴德梁行华北区商铺部董事、商业顾问业务负责人张家鹏先生做出分析如下：

1、土地成本快速增长

中国房地产价格迅速涨高的背后是土地价格的大幅上升，国内商业与住宅用地出让制度基本未进行区分，全部统一实行招拍挂，使得近几年商业地产开发成本大幅增加。在此状况之下，取得土地的发展商在进行购物中心开发时，会更为关注项目未来之运营效率，以便取得更高的租金收益来平衡较高的成本投入。相比大型购物中心而言，中小购物中心通常会有更高的平均租金表现，因此便成为发展商乐于选择的对象。

2、发展商心态日益理性

经历一个阶段的经验积累后，发展商对于商业地产的开发心态已逐渐回归理性，规模经济性、管理可控度、投入回报周期等务实问题已渐成其开发购物中心前的主要考虑因素，以往过于追求项目规模体量、喜大求全的现象将较少出现，理性心态的回归使得大规模购物中心发展受到抑制，而更富效率的中小购物中心比重将进一步提高。

3、区域商业成为新方向

随着中国城市化发展进程提速，城市半径规模得以迅速扩大，伴生兴起大量颇具规模的新居住组团，居住人口所产生的便利化消费需求，为区域商业发展提供了良好基础条件。同时，受品类需求及消费需求规模的限制，区域型商业并不需要太大商业面积，相对更适合发展以餐饮、服务功能为主的中小型购物中心，所以区域商业的兴起将有效带动中小购物中心的发展。

4、中小面积租户日益丰富

受到商业市场庞大规模及迅速增长之吸引，大量国外零售品牌开始以加速度的态势进入中国，积极拓展店铺；同时，国内亦诞生了大量高素质品牌，在市场中亦有踊跃表现。在活跃开店的商家类别中，业态分布相对较为丰富，除服装以外，亦有诸多面向不同人群的休闲、餐饮、服务等类别；从面积需求方面分析，除小面积租户以外，亦有诸多1000—5000平方米之间的中型租户，丰富的不同面积需求的零售品牌资源为中小购物中心发展提供了有力支持，使其可以

以中小店铺的组合方式实现多元业态功能，满足人们日益发展的复合化需求，同时取得较高的整体租金收益。

张家鹏先生表示，购物中心朝向小型化的方向发展，将有助于降低项目之开发风险，提升土地利用效率，是中国商业地产走向理性的重要特征，亦是与中国商业地产与国际接轨的有利表现。

编辑:崔磊