【搜房编语】 近日，“资金链”这个词把整个房地产行业搞得人心惶惶。据说一些中小企业力图“断腕”、“割肉”求生，大约还要做好“赴死”的心理准备；某些心怀不轨的媒体拉了一个“贫困”清单，北辰碧桂园等地产大鳄赫然在列，随即各种猜测和辟谣纷至沓来。大家都在等着看，谁会在2008年倒大霉。

囤地的嗜好和令人乍舌的高负债率，使得此次金融调控立竿见影，只是稍稍发威，大大小小的内地房企立即死伤一片。央行在这个关头重申二套房政策，旨在防范自身风险，摆出一副与开发商“划清界限”的架势。无奈，银行和开发商向来是利益共同体，如果开发商资金断裂大规模爆发，“银行和开发商谁先死”就真的只是先后的问题了。

新闻导读——资金短缺致命 房价下降已成定局？：

第1页：央行重申二套房政策 房贷将被严格控制

第2页：成因——货币政策收紧 银行不允许拖欠贷款

第3页：潘石屹：去年狂圈地的开发商今年最缺钱

第4页：现状——中小房企“割肉”吐地不再死扛

第6页：个案——龙洲地产资金链断裂事件调查

第7页：出路——房企兼并成中小房企必然出路？

第8页：中小房企代表：中小房企联合是趋势！

第9页：冯仑：08年中小房企不会大面积倒下

第10页：另类影响——开发商资金链紧张会导致房价继续上涨？

中国人民银行上海总部昨日公布2008年《上海市信贷投向指引》，强调金融机构要关注中小房企资金链的压力，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。

今年以来我国房地产市场价格滞涨，成交量同比大幅减少，已经出现房屋中介资金链断裂，部分房地产开发商资金紧张的情况，这对商业银行来说风险陡增。因此该份指引中对房贷的内容颇多。

《指引》要求，关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。同时要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

今年一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，增幅同比上升5.4个百分点。对于未来房价的判断，建设银行昨天表示，二季度房地产价格持续上涨趋势不会改变，将持续高位震荡态势，商业银行盈利压力有所加大，业务转型进一步加快。（出处：新京报）

开发商资金链紧张也可能导致房价的继续上涨

南京一家上市地产公司去年8月，以总价44亿元的楼面地价，拿下上海一块“黄金宝地”，创下上海乃至内地的“地王”新纪录。而现在，有关这家公司面临资金困境的消息却在楼市蔓延。这家公司去年的年报显示，其土地储备量高达1460万平方米，而资产负债率也高达77%。

苏鼎房地产研究所所长宋坚评述说，对于地产上市公司而言，在股价快速上涨期，可以大量圈钱融资，从而疯狂储备土地，由此进一步推高房价，但现在情况不同了，股市一片狼藉，股本下降，即便是抛股也不值钱，上市融资渠道已基本堵死。

在巨大的融资压力面前，贱卖股权、出让土地、被并购等，成为地产大佬和中小开发商的无奈选择。在南京，有关一家地产大佬刚拿地就筹备卖地的传言，便引起业内的高度关注：这家地产商前不久斥资14.8亿拿下河西江东商业中心三幅地块，其掌门人当时表示要投100亿建造商业中心，但随即传言却称，这一项目已赫然进入土地中介机构的“花名册”。

来自南京一家民间研究机构的统计表明，近一年来，南京二级市场上整体或者部分转让的土地，约有近十起。

尽管不少开发商不愿选择直接卖地，但是专业房地产网站上近期却频频出现这样的信息：“南京主城内一开发商寻求公司以及项目整体转让，资金需求约17.5亿”、“溧水主城区一100亩项目，总价1个亿，寻求转让”、“苏州开发区一酒店式公寓，楼面地价5000元，项目总价约2个亿，寻求转让”……显然，仍然有一些开发商迫于生存现实，不得不高调“叫卖”手中的地块。

不过，一边有开发商卖地，一边却有开发商找准机遇在“吃”地。据开发商讲，目前政府出让的大多是小地块，并不能满足某些“财大气粗”的开发商的需求，南京近期出让的小地块还多在江宁、江北这些郊区，在这种情况下，主城区的大地块就成为一些地产商的“稀罕物”，而私下转让或叫卖的一些地块，正好迎合了他们的“胃口”。上周，城北一家大开发商就透露：近期通过私下寻觅买家的方式，在南京又“吃”下一块地。业内人士认为，当前楼市“两级分化”越加明显，市场盘整加速。

“一方面，由于资金压力大，部分开发商可能会进行土地转让或采取降价销售的方式快速回笼资金。另一方面，由于开发资金的减少，市场供应量可能会下来，由此加剧供需紧张，从而推动房价上涨。在开发商缺钱的时候，我们应该看到，正反两方面的效果都存在。但现在市场上更多地在关注前一种情况，希望通过博弈，促使开发商进一步降价，而后一种情况被大家忽略了。”张辉提醒说，绝不能仅凭开发商卖地现象就轻易判定楼市全貌。（出处：新华日报）

货币政策持续收紧 开发商资金链面临重大压力

央行4月上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从而使存款准备金率升至16%。这意味着，银行放贷将更加慎重，开发商的资金压力可能进一步加大。事实上，上海证券报通过调查发现，在国家实施多种调控措施和货币政策持续收紧的叠加影响下，越来越多的开发商资金链正面临重大压力：银行贷款已经难以解渴，民间借贷也开始收紧且利率不断飙涨，一些开发商越来越感觉“力不从心”。

利率提高年息最高达36％

提起“民间金融”、“地下钱庄”，浙江温州自然首当其冲。“目前比较正常的借贷条件是还款利息为银行利率的4倍，也就是年息在20%左右。当然也要看双方的关系和信誉度，低的10%还依稀可见，高的已经达到36%。”昨天，一位温州业内人士私下向上海证券报记者介绍了一些房地产项目公司找民间资本“调头寸”的“行情”。

该业内人士表示，温州的“民间金融”市场有历来的传统和根基，“往往是当地有声誉的人召集资金，然后一个镇、半个县的人都借钱给他，比如每人每个月交300元，承诺2年后按每月400元还。筹得的钱就去放贷，利息则要看借的时间长短，因为银行以1-5年为贷款期，所以时间越长利率越高；而高利贷以1-24个月为贷款期，所以时间越长利息越低，有些只借一两个月，月利率就高达10%，不过借1-2年的比较普遍。”

他还表示，温州的民间资本属于“人多力量大”型，“一般500万元以下没问题，借几个亿的比较少，但也并非没有，江浙一带调个1亿元资金还是相当有可能的。” 目前的情况是，这1亿元就足以“撬动”一个房地产项目。佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉上海证券报记者，不少房地产项目公司会找温州人借钱，“要知道一个销售额目标在10亿元的项目，成本最多7亿元，而开发商投入的也就是3亿元拿地的钱，并且自己只要出1亿元，就可以再从高利贷那借0.5亿元，而1.5亿元的本金足以让其再向银行贷到1亿元以上。接着需要投入的4亿元就是各种工程款和税费，但这部分开发商会拖到房屋销售回款时再付。”

五合智库顾问有限公司总经理邹毅也证实了存在如此“操作流程”，“开发商缺资金的时间段主要是在‘四证’拿完之前，土地证拿到后去银行办开发贷款需要35%的自有资金，许多开发商就缺这35%的自有资金。”

民间资本态度趋于谨慎

需要指出的是，民间资本并非只投房地产，并且随着楼市风向变化，他们的态度也开始谨慎起来。曾有媒体报道，在“民间金融”力量与温州“有得一拼”的内蒙古鄂尔多斯市，受房地产市场调整影响，“地下钱庄”资金有纷纷撤出房地产投资之势。

“现在开发商从银行借钱是很难，但民间借贷年息一般至少15%，18%-20%的多一些，由于利率太高了，开发商借的也不多。”邹毅认为。

但上述温州业内人士却表示，如果是20%年息的话，实际上跟从银行贷款是差不多的，“因为向银行贷款的话，一开始的商务成本甚至个别地方的暗箱成本非常高。”

当然，他也指出，即便是开发商来借，“地下钱庄”现在也要对借贷方的信誉和项目的情况进行考量，“现在环境不一样了，开发商有大批倒闭的可能性，所以对于只有一个项目的开发商，温州人往往很谨慎，甚至拒绝借款，怕的是开发商今后销售回款状况不好难以补救，或者将手中仅有的项目卖完后携款外逃。”

银行态度 绝不允许拖欠贷款

银行的态度更受市场关注。近日有消息称，央行上海总部曾向上海各家大型银行下发名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况进行抽样调研。有银行的某地方分行表示，的确收到了监管部门的相关情况调研表，只不过此事并没有在总行以及所有分行层面展开，似乎只是抽样调查。

但即便是抽样调查，不少市场人士也认为形势不妙。“听银行的朋友说，将要介入房地产销售环节，估计是跟踪项目销售情况，如果房子卖不动，势必对贷款回收有影响，而银行现在的态度应该是绝不允许拖欠贷款的现象发生。”上海的一位业内人士透露。

另有业内人士分析，银行担心这两年的不良贷款会产生在房地产开发贷款这部分，据悉现在一些银行的房地产开发贷款的审批权已在3月份全部上收总行，这也就意味着各分行、支行没有权限向开发商发放贷款了，“一旦开发商的销售回款不畅，银行贷款便面临风险，银行采取行动也就成为必然。”

在业内人士看来，银行与开发商一直是利益共同体，当然也是风险共同体，如果银行真的为了防范自身风险与开发商“划清界限”甚至“分道扬镳”，一批开发商会落得怎样的下场也就可想而知了。（出处：上海证券报）

潘石屹：去年圈地开发商今年资金链很“吃紧”

SOHO中国(0410.HK)昨天（3月11日）召开新闻发布会公布2007年业绩，SOHO董事长潘石屹在会上表示，去年圈地的开发商，今年其资金链处于吃紧状态。

SOHO中国昨天在香港召开新闻发布会，该公司的2007年度业绩显示，截至2007年12月31日，SOHO中国营业额为69.54亿，比2006年增长300%；净利润19.66亿，比2006年增长477%，比招股书预期的16.24亿超出21%。

不过，理想的业绩并未提振SOHO中国的股价，其港股昨日大跌4.231%，收盘价失守5港元水平，为4.98港元。

对于投资者关心的北京前门大街项目进度，潘石屹在昨天的记者会上表示，北京前门大街项目总共涉及44个地块中，已经有33块取得土地使用证，并正式转入公司旗下一家私人公司持有。但由于目前内地宏观调控关系，项目注入上市公司计划受阻。另外11幅土地中，其中8个地块的招标计划已经被政府撤回。

潘石屹昨天表示，2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是“缺钱不缺地”，大批大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。

在“现金为王”的情况下，SOHO中国前景看好。潘石屹称，公司目前持有150亿人民币的现金，经过考察之后，发现目前內地除北京外，其他本地生产总值排行前十名的城市，包括重庆、南京、长沙、天津及深圳等地，其开发利润都低于北京，因此集团未来还是将继续关注北京核心地区商业物业的发展，暂时不考虑北京以外地区。（出处：东方早报）

融资压力显现 中小房企“割肉”吐地不再死扛

在死扛了3个月后，李先生终于有了“割肉”的勇气。身为重庆某房企副总经理的他，4月21日亲手把“270亩，三通一平，不用经过招拍挂”的转让信息挂在中国土地一级开发网上。

“别墅、住宅、商业一杆子全揽，项目拉得太大，实在没钱了。”李先生权衡各方利益后，最终决定把建商业的地块卖掉。而类似李先生的经历同样发生在南京、上海等地的开发商身上。

融资难导致中小企业割肉

融资难的境遇对于李先生来说并不陌生。近一年来，他几乎每天的工作就是“找钱、找钱”。

在网上发布转让信息后，李先生考虑许久还是附加上一句：因资金问题要远低于市场价。他给记者的解释是：资金问题就是贷不到款。

2007年，央行6次上调存贷款利率，11次上调存款准备金率，货币政策由“稳健”转为“从紧”。据业内人士指出，今年贷款增速将不会超过13.86%。

而同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑资产良好、财务规范的大企业，而大多中小企业被拒之门外已成为业内人士心知肚明的“潜规则”。在部分品牌企业也不得不承认资金压力时，诸多中小房地产商已经陷入资金“缺血”状态。

“如果能出5亿以上就太好了，可以直接过户。”李先生试探性地询问记者后不忘补充一句，“不过转让税比较高，我知道有点困难。”伟业控股公司副总经理张剑认为，“在银根收缩的情况下，现金流比土地储备变得更重要，尽管从长期发展来看，土地仍然是开发企业的命脉。”但他认为，中小企业一般走“短线”，而转让的项目或土地可能原来成本并不高，在市场出现调整时卖出去，仍然有利可图。

但李先生对投资公司却未抱很大希望。“很多投资公司都是为了直接贷款获得利息，并不是为了接受项目，所以真正找到合适的买家也不容易。”一位因要求匿名的投资机构人士则表示，如果是通过招拍挂方式获得的土地被割肉的可能性不大，“况且，前些年的市场一直很好，中小企业靠吃老本不会死得那么快。”但更为普遍的声音则是，中小企业在高价夺地中基本上没有作为，如今的割肉只是行业整合的必经之路。

股权合作或成普遍趋势

张剑表示，在历经了宏观调控后的房地产市场，已经显现出“土地为王转为现金为王”的特征，中小企业的割肉则导致更多土地流向二级市场。

据记者不完全统计，中国土地一级开发网上，土地转让、项目转让的企业数量，超过手头有资金寻找项目、土地的企业三倍之多。而来自北京、上海等一线城市，以及广西、福建等二线市场寻找资金或者合作方的信息充斥着各个土地交易中介网站。

在张剑看来，谁来顺利接盘成为更值得关注的问题4月24日，记者从上海联合产权交易所看到，今年第一季度有6家房地产公司出让股权。其中包括上海穗华置业有限公司转让16％股权，参考价2亿元。受让人提出的条件之一就是：“受让方须承诺协助标的公司在一年内将完成源深路一号地块内的剩余动迁工作，并承担相应费用。”后者正是恒大地产酝酿上市后，募集资金的投向。

与之相呼应的是，不久前，上海万科完成了对上海铜山街项目60%权益的收购，被看作是同样面临资金压力，品牌企业和中小企业对接一拍即合的佐证。而包括金地集团（600383)、保利地产（600048）等开发企业在今年也以收购项目公司股权的形式从二手市场获得土地。

但总体来说，二级市场的成交率却不十分显著，有业内人士表示，尽管面对更多地块、项目的选择，但大开发商获地亦表现趋于理性。

此前，中国证监会发行部有关人士公开表示，房地产企业通过IPO或借壳上市募集资金用于囤积土地将不被批准。张剑认为，有实力的企业将更多通过“曲线获地”或收购成熟项目。

总部位于北京的某知名房地产顾问机构商业部经理告诉记者，国内大企业异地扩张以寻找土地为主，而国外资金注入型企业多会考虑收购成熟的项目。对于开发企业来讲，二者投入成本存在差异。但出让项目的优劣势、风险估计等都需要谨慎考量，合作双方利益博弈仍是非常艰难的过程。（出处：中国房地产报）

10亿元“泡沫” 龙洲地产资金链断裂事件调查

四川达州的龙洲地产公司董事长夏兴隆无论如何也不曾想到，贷款无门、销售不畅，最终让自己成为2008年首个“网站无预警破产”事件的始作俑者。

3月28日，北京中关村辉煌时代大厦，承租了5层的北京龙讯文化传播有限责任公司（龙讯网）已经人去楼空。号称Web3.0时代世界性综合门户的龙讯网只运营了3个月，便突然宣布破产。

“投资商夏兴隆说资金链断了。”100多名前来讨薪的员工共执一辞。

夏兴隆并没有露面。下午3点，一位年近50岁的瘦小男士只身回应此事，但借口操持达州口音交流不畅，最终并未给出实质性答复。

在给本报记者通讯录上写下“龙洲地产董事王梁钢”后，他向本报透露：夏兴隆正在四川筹划抛售股份或贱卖资产，以求尽快填补网站的财务空缺。

10亿元“泡沫”

虽然由于拖欠服务器费等原因无法登陆龙讯网，但仍然可以搜索到龙讯网成立时的高调报道。2007年12月26日下午，网站CEO李宋在北京钓鱼台国宾馆召开的新闻发布会上，将龙讯网形容为：斥资10亿元、全球首个由华人自主投巨资经营、完全本土化的世界性综合门户网站。

李宋是网站筹备期夏兴隆“钦点”的CEO。他对记者表示，地产公司之于网站扮演的是资金供给的角色，“夏兴隆很清楚网站运营头几年肯定是要烧钱的，所以有计划地注资是必须的。”

面对本报记者关于10亿元注资时间及用途的质疑，李宋回忆道：“那是当时夏兴隆对我的口头承诺，只有总量数字，并没有具体注资的分批次计划。”

“什么10亿？我看老夏当时只能拿几千万元而已。”王梁钢说道。

夏兴隆是记者出身，有着浓厚的传媒情结，在房地产高温时期做房地产，待业务顺风顺水时又投身媒介。

龙洲地产于2005年在四川达州成立，凭借着夏兴隆老到的传媒经验在当地颇有名气。

知情人士透露，龙洲地产的项目土地并不是通过土地招拍挂取得，而是通过国有企业的厂房拆迁腾退而来。2006年龙洲地产开发的项目卖到2000元/平方米的均价，在达州当地算是中高档水平。

但王梁钢坦言：“楼盘销售一直不好，加上申请的6000万元贷款始终没有批下来，地产公司完全是靠各股东的私人资金维持运营。”

据国家统计局公布的数据显示，2007年1～8月，我国房屋销售面积是竣工面积的2.17倍，市场需求旺盛。王梁钢回忆，正是这样持续升温的楼市给了夏兴隆信心，“他甚至不顾其他股东反对，执意投资网站。”

断掉的资金链

龙讯网在建设初期首次注资100万元，但迅速招聘600人、一次性租下4层写字楼、一次性购入服务器及硬件设备，使得李宋当时便隐约质疑夏兴隆“是否有足够多的资金支持网站持续运营”。

第二次注资顺利到账，却昙花一现般迅速消失。龙讯网员工透露，2008年1月3日，夏兴隆请来一名叫王文章的新股东，为公司注资900万元，使得公司注册资金增至1000万元，股东结构也调整为：王梁钢9%，夏兴隆（法人）0.5%，唐萍0.5%，王文章90%。

但一个月后，夏兴隆与王文章抽走了增资的900万元。记者欲通过龙讯网会计杨文志查清此事，遭到杨文志拒绝。杨表示：地产商的资金链确实有问题。

面对抽离资金的指责，夏兴隆予以否认。他的说法是，地产公司实际上为龙讯网注资共计2000万元，资金链出现问题是因为“楼盘卖得不好，资金被套住了”。但他不愿答复更多的注资细节。

2008年3月22日，夏兴隆终于“扛”不住了。他在网站上发表一条《龙讯网宣布破产开除CEO李宋发放员工拖欠工资》的声明，表示“由于龙洲集团主要赢利渠道——位于四川达州的房地产项目在国家信贷从紧政策的情况下，资金链大幅断裂，已无法再向龙讯网大规模注资”。

王梁钢则认为，关键问题出在“夏兴隆对房地产市场的期望值太高”，而“四川达州楼市备受‘拐点论’冲击”。

王梁钢清楚地记得，在“拐点论”被提出后的一段时间内，“一个买房的人都没有”。如今，因为受到龙讯网破产事件的影响，龙洲地产楼盘的销售更不乐观。

贱买资产填补空缺？

目前，龙讯网还拖欠服务器、计算机、网站机房托管、带宽等供应商的费用400多万元，加上大厦租金360万元和员工工资300万元，财务空缺共计1000万元左右。夏兴隆承认，他正在抛售自己在龙洲的股份。

当记者询问龙洲地产打算如何还清欠款时，王梁钢恰好被一条短信打断。他把手机递给记者，上边写着：“估计龙讯这次彻底完了，龙洲也很难翻身”。

4月2日，龙讯网员工告诉记者，工资已经在陆续发放，但对于整个财务空缺而言，目前龙洲地产可动用的资金依然是杯水车薪。

截至发稿前，龙洲地产将贱卖还是抵押给银行依然没有准确答案。夏兴隆仅仅对记者表示，4月15日他会专程到北京处理此事。（出处：中国房地产报）

楼市调控跨年马拉松 08或为中小房企兼并年？

2008，中小房企兼并年？

新年房企并购第一案呼之欲出

深城投欲投奔远洋地产

雄厚的地方国资背景，垄断的项目土地资源，优越的行业龙头地位，让深城投成为养在深闺不愁嫁的“皇帝女”。但是，房地产业市场化趋势日益明显后，养尊处优的“她”不知不觉变成了“温水里的青蛙”，一旦外部环境发生更剧烈变化，再欲独自挣扎求存，却已痛感无力回天。此时此刻，投靠“大户人家”以求新生，是没有选择的选择。

香港上市的内地房企新贵远洋地产(3377.HK)在试图向人们证明，它从不轻许诺言。

“我们有获取黄金地块的能力！”2007年10月上市最后冲刺阶段作全球路演时，远洋地产总裁李明反复向投资者强调。

在此前后的短短几个月内，总部设在北京的远洋地产通过项目及企业并购方式，分别在天津、青岛等北方港口重镇拿下数量可观的土地储备。最新消息透露，它的下一个目的地是南方大港深圳，当地老牌国有房企深圳城市建设投资发展有限公司(下称深城投)，很有可能成为它的“新欢”。

背靠母公司中国远洋集团这艘巨舰的远洋地产借上市之势大肆扩张，本来不足为奇，而曾经身为深圳三大国企控股集团之一、拥有十多年辉煌历史的深城投，因何要“嫁入豪门”呢？

深城投穷则思变

襄王有梦，神女有心。对于远洋地产的收购计划，深城投新一届管理层并不抗拒。

“此事已基本敲定，公告只是时间问题”。深城投一位参与有关决策的高管告诉记者。据称双方已就收购细节达成共识，只是深城投内部的资产与股权问题尚未完全理清，远洋地产不愿在现阶段拍板。

记者了解到，2007年11月深城投董事会通过决议，将该公司工会持有的67%股权转让给深圳市亨利通实业发展有限公司。后者实际为远洋地产所控制，扮演着收购交易中转的角色，远洋地产已为其提供了2.5亿元的收购资金。

日前记者专门致电远洋地产董秘求证上述说法，但未获正面答复。

1993年成立的深城投，是负责市政和口岸建设管理的深圳市一类企业，主营房地产开发、建筑施工及物业管理，包括罗湖口岸等一系列地标式工程，均出自其手。

由于早年全国支援中国第一个特区建设等特殊历史原因，深圳国有房企数量非常多，当地现有上市公司中，1/3是国资背景的开发商。借助于政策倾斜和垄断市中心大片廉价土地，包括深城投在内的这批国有房企，一度取得惊人发展。但上世纪90年代中期前后房地产泡沫的破裂，却让它们大受打击，几乎体无完肤。

“关键是管理机制不健全，经营决策迟缓。”一位经历过那个疯狂年代的深圳地产老行家表示，“楼市泡沫破灭后，万科可以壮士断臂，迅速收缩，但国有房企就不可以，花2亿元购入的土地，不管它是否能带来利润，账面上还是2亿元的资产，政府任命的国企负责人，谁敢把它低价出售？”

此后深城投等传统国有房企发展步伐逐渐落后于行业平均水平，近年来虽几经改制重组，后劲依然不足。

“公司改制后，苦于无法突破资金有限的瓶颈，几年来只能靠原有资产升值和几幅遗留土地勉强度日。”新上任的深城投总经理李士兴向本报记者表示。他相信，若再不思进取，企业不但跟不上这一波房地产业的发展高潮，甚至随时都有关门的危险。

远洋地产克隆母公司并购模式

毫无疑问，“并购”已成为远洋地产上市后全国快速扩张最重要的手段。

远洋地产总裁李明曾公开表示，公司超过40%的土地储备是通过并购得来的，今后也将继续坚持这一模式。“目前我们的土地储备是860万平方米，一年之后达到1860万平方米，大家不要太吃惊”。他说。

2007年7月31日，即远洋地产上市招股书统计数据截止的最后一天，该公司签订天津普利达项目主收购协议，同年10月上市前夕，又以21.5亿元收购青岛主要开发商颐中房地产100%的股权。两次出手，共为远洋地产带来了建筑面积近300万平方米的待建项目储备。

业内人士告诉记者，远洋地产如此大手笔地实施并购术，很明显受到母公司中远集团成功经验的影响。成立于1992年的中远集团，主营航运业务，还先后涉足房地产、工业、贸易、金融及旅游等，其集装箱制造、散装船运输和修船等主营业务板块，都是通过大规模并购，在短短几年排到世界前列的。

“行业发展到一定程度后，就是大鱼吃小鱼，”李明曾自信地总结说，“但并购能力对企业要求很高，人家凭什么跟我们合作？除了资金以外，还要看品牌和企业文化。”

证券分析师对远洋地产的并购策略另有一番解读。香港凯基证券一位分析师表示，由于新一年里内地宏观调控力度将继续加大，部分城市楼市走势有可能恶化，在港上市的内资地产股如果希望继续受到投资者的追捧，充分表现企业的成长性是唯一途径。

华泰证券地产分析师张弛飞也认为，跨区域发展房企进入新市场时，与其高价拍地，不如直接收购当地公司成本更低，更重要的是，房地产是区域性极强的行业，并购“地头蛇”不但可以带来相应的土地储备，更能为“过江龙”落地生根提供丰厚的人脉关系和本地化人才。

好事或会多磨

尽管远洋地产和深城投双方情投意合，但并购最终会否“消化不良”，还是一个未知数。

“国企内部的关系太复杂了。”深圳某知名民营企业一位总经理称，“即使是双方高层同意，这次收购还是存有一定变数的。”

首先，此宗并购案涉及多方利益。广东俗语云，“烂船还有三斤钉”，何况深城投并非一条“烂船”，其多年积淀下来的资产实力，依然不俗。目前除深圳外，该公司在广东东莞、安徽合肥等地拥有可建筑面积近40万平方米的在建项目，2007年年中，深城投东莞分公司斥资3亿元拍下了广东东莞一幅地王。

“不少深圳本地国有房企也在打它们的主意。”上述人士透露说。按国有企业重组并购运作惯例，如果有多家竞争者，互相比拼的就是各自的“背景和关系”了，如果出现实力相当，彼此僵持的情况，拖上一两年是常事。

深城投内部也传出过“不和谐”的声音。现在该公司有两个主要股东，其一是代职工持股的深城投工会，其二是深城投“一把手”原董事长兼总经理黎家雄。但2007年12月传闻中并购即将落槌之际，黎在毫无先兆之下突然辞职，外界甚至猜测企业内部发生了“政变”。记者曾试图与黎本人接触，但他却一再表示不愿接受采访，并表示不清楚上述收购详情。

另一方面，虽然深城投董事会已做出了股权转让的最后决定，但还是有不少中下层员工不满此次转让计划，担心自身利益受损，部分员工甚至计划向上级主管单位提出申诉。（出处：中国经营报）

冯仑断言：2008年中国中小房企不会大面积倒下

在2月29日由搜房网主办的“2008年中国房地产发展年会”上，北京万通集团董事长冯仑明确表示：2008年不会出现中小房企大面积倒下的情况。

2008年中国中小房企不会大面积倒下

去年12月，在汇丰银行年度论坛上，冯仑发表惊人言论，称地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计，3-5年后将只有不到5%的企业可以存活。

但今天在接受搜房记者专访时，冯仑谨慎地表示，房地产行业不同于其他行业（例如消费品），一个即使死亡也是需要一个相对较长的过程。在这个过程中，这类企业往往处于“反映较缓慢、迟钝”的状态，但是还不会一下子就倒下。因此，他说，在2008年并不会出现很多中小房企倒下的情况。

反对郎咸平的“稳健说”

在今日的论坛上，著名经济学家郎咸平教授提出，“大家都要稳健发展”。但赶来听了演讲的冯仑则当场表示，不太赞成“过于稳健”的做法。他认为，“稳健”是要看不同的年龄层次来定的，40多岁的人当然要稳健，但是现在中国大多数的房地产企业都还只有不到10年的发展历史，都非常年轻，在这种情况下就不能一刀切地谈“稳健”，他鼓励中国房地产企业要向更加专业的方向发展，不断“纠正动作”，才能实现健康持续的前进。

北京房价“两面看”

而在谈到目前网友关注的北京房价问题时，冯仑认为，房价问题要从两个方面来谈。第一是将在未来占70%的保障性住房，这类住房的价格将会在政府的管理下保持稳定，其次还有30%的市场性住房，这一类住房的价格将必然会出现上涨。

好公司的四个标准：要听教练的

在今天年会上的第三场论坛“房企成长的烦恼”中，冯仑特意提出了“好公司的四个标准”。他以运动员来比喻房企，说，第一、要有标准的动作，第二、要按照公正的游戏规则来运行，第三、要听教练的，第四，要在关键的时候表现好，平时就要严格要求自己。（出处：搜房网）

方立才：中小房企联合是趋势

3月29日，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。搜房网记者第一时间对青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才进行了采访。

记者：方总，您好，首先恭祝贵公司获得这次百强称号，您能谈谈参加今天百强企业峰会的最大感受吗？

方立才：今年我们是第一次进入百强名单，我们是从当初的一家中小型房地产企业慢慢发展起来的。结合我们的现状，我今天最大的感受就是中小型的房地产企业如果能够互相联合起来去做，同样可以进行做专业化的市场运作，同样能够做大做强做精。

记者：现在二三线城市的房地产市场越来越受到青睐，许多一线城市的的房企也开始吧触手更多的伸向二三线城市，您是如何看待这种现象呢？

方立才：这个其实也很正常，房地产市场本身的区域性就特别明显，目前二三线城市这是相对一线城市来说空间还是比较大的，而且也正处在一个上升的阶段上，不会感觉到太多的所谓拐点以及市场风险，作为一种投资上的避险，或者从投资回报上考虑，许多大型的房地产公司进入二三线城市是必然之举。

记者：作为本土企业，您觉得应该如何来应对这种状况呢？

方立才：这的确是许多二三线城市的本土产企业需要面对和考虑的问题，大型的房地产公司都会有成熟的产品运作经验，有好的人才管理水平，他们资金实力也非常强大，它如果过来和你竞争二三线城市的住宅市场，的确会使中小型房企受到一些挤压。但是我觉得这并不可怕，因为不同的企业它在市场选择上会有所偏重，你可以在市场的细分上选择适合自身企业的，避开和大型企业的直接竞争。譬如大型房企进入二三线城市会做些相对比较高端的项目，中小企业完全可以发挥当地的地缘优势，去做一些适合普通大众的项目，包括目前国家正在倡导的保障性住房，而且从现金流的角度来考虑，这也是非常好的选择。

记者：您刚才提到的中小企业联合起来这算不算也是一种必然措施或者发展方向呢？

方立才：我觉得目前来说这是一个比较现实的发展方向，很多企业都想上市，或者想引入投资者、私募基金、进行国外资本对接，但我觉得中小型房地产企业首先要考虑的是怎么生存下来，然后再做大。因为能够得到资本市场青睐的小型房企还是非常少的。国内目前有将近600家房地产企业，这里面可能百分之八九十都是中小型企业，他们要怎么办？现实的做法是联合起来，把资源放在一起来做，这样才能和大型房企业竞争。

记者：刚才峰会上很多专家，包括一些房地产企业，比如郑州的关总他也提到了关于上市问题，并且很遗憾没有赶上上市，那您觉得上市对中小房地产企业有多大好处？

方立才：上市肯定是有好处的，但是并不是大家想上市就可以上市，市场对一个上市公司应该具备的条件有严格的要求，我们很多中小型房地产企业并不真正具备一个上市公司的资格要求，我们可以有这样的想法，但是上市绝对不是我们的目的。企业还是需要靠自己的实力，靠自己的水平发展壮大，上市只是可能会加快这个过程，但这绝对不是企业发展的目的。对于一些中小型房地产企业，如果有上市的想法，可以在今后的发展过程中按照上市公司的要求去做。资本市场还是比较支持规范、优质的房地产公司做强做大的。我相信经过三五年的发展，这样的机会会有很多的。（出处：搜房网）