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买房花光储蓄 "被动式理财"家庭该怎么办

手里没钱投资，烦恼；手里有钱投资，还是烦恼。拿着钱，就得开始做一道道选择题。身为公务员的李女士夫妇就面临着这样的难题，夫妇俩在昆明市算是比较富裕，收入也很稳定，但却在选择购房、处置现有房产的问题上犯了难。针对李女士夫妇所面临的处境，深圳发展银行昆明分行的理财师杨振宇给出了专业的建议，助其实现让房子和房贷都生钱。

财务情况

李女士，40岁，公务员，年收入3.6万元。丈夫金先生从事玉器生意，年收入14.4万元。夫妇二人现有价值30万元住房一套，并在昆明郊区投资了一套分期付款的别墅，已投入资金27万元。目前，二人拥有的流动资产为存款60万元，家庭的总资产为114万元。通信、交通等家庭日常生活支出4.4万元，占总支出的82.76%；旅游支出1万元，占17.24%。李女士夫妇工作稳定，各种社会保障齐全，无任何负债。

理财分析

通过对李女士财务情况的详细了解，深圳发展银行昆明分行的理财师杨振宇认为：首先，李女士家庭投资与净资产比率比较接近适宜水平，既可保持合适的增长率，又不至于面临过多的风险，但唯一的缺点是投资收益偏低，需要改进。其次，李女士家庭净资产比率过高，可以适当进行良性负债，这样有助于提高家庭总资产额。此外，李女士家庭过高的流动性比率显然是不合理的，它是严重制约其家庭资产增长的主要因素，需要适当对其进行调整。

通过对李女士夫妇进行测试题测试后，深圳发展银行昆明分行的理财师杨振宇发现，李女士追求稳定的收益，承受风险能力适中，属于稳健型投资人。金先生愿意承担较高风险，并希望积极累积财富，属于积极型投资人。

根据李女士一家现有财产状况，结合李女士与金先生的风险偏好能力，在不降低李女士一家目前生活质量的前提下，理财师杨振宇提出调整李女士夫妇的资产配置来帮助李女士夫妇完成心愿。

其理财目标按优先级排列如下：继续投资别墅，改善住房情况，解决后续投资资金；方便孩子上学，市区内就近购房；处置现有房产。

理财建议

1、李女士夫妇现在面临的最大问题就是改善住房。别墅投资还需继续，怎样解决后续投资资金？

李女士家庭现有流动资产60万元，单一考虑别墅投资是足以满足的。但是李女士家庭准备同时投资郊区的别墅和市区的住宅，这将导致该笔资金不足以应付两项大额支出，需要重新组合投资。根据金先生叙述，别墅投资总共需要60万元左右，李女士家庭完全可以使用现有资金来解决后续投资资金问题。由于现阶段暂时不需要使用该资金，可以进行短期投资。

2、市区内的新房是否该购买，购买多大的房子比较好？

李女士打算购房之地地理位置比较优越，周围配套设施齐全，有完善的医疗资源、教育资源，是城市生活比较理想的地区。李女士家庭可以考虑将此处房屋作为一个长期居住的场所，毕竟如此理想地理位置的房屋未来升值空间很大。建议购买该地区住宅，根据李女士家庭收入及资产情况，最高可以考虑购买一套价值156万元左右的房产。考虑到现有资金中一半要用于购买别墅，建议李女士家庭购买100万元左右的房产，这样既能满足首付，又不至于别墅投资资金不足。按照100万元房价计算首付需要30万元，其余70万元需要通过贷款支付。从李女士家庭的结余比率(69.47%)、年结余金额(132000元)以及李女士未来收入的增长来看，该笔贷款不会影响家庭日常生活。并且能够在大约5-8年内结清，届时女儿刚好要上大学，该笔贷款结清后不会影响女儿教育所需资金。

3、现有房子该怎么处置？

李女士家庭老房子距离市中心较远，但该地区将是一个新兴发展区域，该区域房价未来可能上升。在搬出老房子后将该房出租，租金可抵扣部分贷款月供，等到价格合适时再将其卖出，出售所得可以用于提前还款，加快还款速度，减少利息支出。若资本市场情况良好，投资收益率大于房贷利率，出售后的房款也可作为资本市场投资资金。

理财方案

先将现有60万元分成三部分，分别作为家庭紧急存款、别墅的后续投资和市区新房的首付款。家庭紧急存款预计需要25000元(3个月家庭日常开支加上10000元左右的特殊准备金)；首付款由于使用时间不固定，可以以7天通知存款方式处理；别墅后续投资现阶段可以考虑根据李女士家庭的风险承受度进行组合投资。办理完首付后，李女士家庭需要办理贷款。根据现行贷款政策及国家利率，以70万元为例，李女士家庭月还款额应该控制在7500元左右，建议采用11年的等额本息还款方式进行还款，另外每年多余的积蓄可分多次进行提前还款，加快本金的减少，节省利息支出。

调整后李女士一家的资产配置则为，新房产54%、老房产16%、其他流动性资产投资15%、别墅投资14%、存款1%，各项分配更加合理。