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“一月包换，一年包修，不合格退款”，这条我们经常听见的商家承诺似乎很少适用于房地产市场，买房子很容易，想退房子就不那么容易了，先不说开发商的百般推脱，光那一套繁杂的退房程序就让不少人头晕眼花。不过，凡事都有个解决办法，再难的事情也会有个应对的“绝招”。

买房买来“残次品”

最近，市民刘先生很烦，因为他花了15万元的首付款，却买了一套根本无法居住的残次房。2007年5月，他打算在城阳区购买一套房子，把父母从甘肃老家接来，市区的房子太贵，城阳区的房子一来便宜，二来生活环境也跟老家类似，老两口会更适应。经过一个星期的挑选，终于把房子定下来了，首付款也交了。2008年4月，开发商通知他去收房，一看到房子他便傻了眼。卫生间的墙面有一条大大的裂缝，客厅的墙体也存在严重的倾斜，而且房屋的实际面积也比合同签订的要大，本来经济就不宽裕的他被告知再支付12000元的房款。虽然开发商说房屋质量没有问题，裂缝和倾斜都可以改造，但是刘先生咨询了干建筑的朋友后得知，这样的房子就是经过了改修也难保居住后不出现问题。于是，刘先生坚定地选择了退房，他也正在和开发商为退房的事宜据理力争。

退房的两种依据

山东元鼎律师事务所单正国律师介绍，如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。

单正国律师说，从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。

根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

退房的四个步骤

退房怎么说都是一件浩大的工程，但退房时我们还是要遵照一些通用的流程。

发出退房通知：首先购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。所谓“先礼后兵”，你要退房，总得知会开发商一声。

解除贷款合同和购房合同：提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。这一步是最为关键，也是最为复杂的。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。

至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。

办理退保手续：在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

开发商进行赔偿：除了房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。

单正国律师提醒，赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

(编辑：金亚丽)