贷款的口松一松，意味着房产交易量的上升；融资的口松一松，意味着房地产企业各个环节获得新的生机。尽管上海房地产市场供求关系明显好于深圳和北京，但不少中介叫苦房市“明涨暗跌”。

个贷业务减少后，一些银行对二套房贷的松动显然很难杜绝。

无论是大房地产企业，还是小房地产企业，融资难成了难以治愈的痼疾。于是，在贷款大门之外，随着紧缩货币政策的进一步推行，银行信托类理财产品逐渐成了房地产企业融资的有效渠道。“对房地产企业来说，与银行合作，发行信托类产品确实是躲避贷款监管、获得融资的最有效渠道，但这个风险也会随着转嫁给个人投资者。”香港金融注册分析师赵志敏如是说。

活一辈子就为一套房子。对于都市人而言，房产往往占到了个人及其家庭资产的大头。房价的走势、房贷的高低，牵动着亿万人的神经。暗地松闸的二套房贷，一夜间让银行界绷紧了神经；地产大鳄“断臂”抛售地块，则让整个地产界为之震动。房地产体系在金融调控与市场萎缩的前后夹击中，勉强维持着平衡，而维系房地产上下游资金链命脉的正是银行。

贷款的口松一松，意味着房产交易量的上升；融资的口松一松，意味着房地产企业各个环节获得新的生机。银行与房地产企业之间，有着千丝万缕的联系，利益与风险并存。 而在贷款大门之外，随着紧缩货币政策的进一步推行，银行信托类理财产品逐渐成了房地产企业融资的有效渠道，此举也把银行、房产企业、理财产品投资人三方利益牢牢地锁定在一起。于是，房地产风险也随着这条金融衍生品的脉络逐级传递开来。

5月30日，银监会下发了一则有关暂停融资性信托担保业务的规定，对公司债券、信托计划、保险公司收益计划等融资性项目，规定商业银行原则上不再进行担保，已办理担保的要尽快退出。这意味着国家商业银行不再为信托类融资项目作担保，而银行信托类理财产品的购买者、投资人将完全承担风险。那么，被大多数银行宣扬的“保本保收益”的信托类理财产品还安全吗？尤其在房地产行业融资链全面绷紧的今天，挂钩房地产的信托类理财产品是否将成为转嫁风险的渠道呢？

中介：“二套房贷首付三成没问题”

上周五晚，央视二套播放了“深圳四大国有商业银行集体违规，第二套房贷政策出现松动”的新闻报道，引起业界广泛关注。对此，记者从沪上多家房产中介机构处做了了解，也发现了类似的“松动苗头”。

据某舒姓中介人称，在经他手所做的多笔二手房交易中，就曾有过多次放松二套房贷的情况，其中最主要的手段就是降低首付款，“第二套房的首付款可以帮你做到30%，这个绝对没有问题，我们经常这样操作。”当舒某听说记者有意购买市中心一高价楼盘却为首付发愁时，他显得很兴奋，且打起了包票。

不过，当记者问及是否所有银行都能做到时，对方称，通常只有一两家往来密切的银行可以，其中提及浦发银行和交通银行。记者立刻致电两家银行查询，银行方面则都给予了否定的回答，称并没有松动一说。

记者从其他多家中介机构了解的情况，则普遍口风较“紧”。某中介机构服务人员告诉记者，从他多年从事房产中介的经验来看，银行对房贷政策的执行一般都很严格，但他确实听说过因为某些原因降低首付的情况。另外，还有一些放贷松动属于政策允许的范围，“首付20%也是有的，这种就是非常特殊了，要求房价在每平方米7000元以下，不超过90平方米，且个人必须是硕士以上,收入状况非常良好等等。有时候，银行也会综合评估个人的还款能力，做适当放宽。”

沪上房价“明涨暗跌”

然而，房贷无论松动与否，有一个因素是决定性的，那就是房价。深圳惊现二套房贷款松动与其房价暴跌紧密相关。今年1月深圳的住宅均价为15080.25元/平方米，3月为13618.42元/平方米，4月为11900元/平方米，而到5月底6月初则跌至11708元/平方米，下跌幅度之大、下跌时间之长都十分惊人。据某银行业内人士称，深圳房价暴跌不仅促使放贷业务锐减，如今深圳几乎所有银行的不良贷款比重都在攀升，其中中小型银行面临的压力最大。这也让环环相扣的银行业务进入了恶性循环。

那么，上海的房价及交易量情况如何呢？据爱建证券最新的房地产报告统计，最近一周上海成交保持平稳，各环线住宅成交均价稳中有升，成交量区域分化明显 。报告显示，上周上海新房日均签约748套，环比上升1.2%，日均签约面积80787平方米，环比上升9.79%。国金证券在此前一周的报告中称，上海可售住宅按销售面积和套数计算的消化周期分别为3.0和2.2个月，继续保持下降趋势。这和北京长达14.7与12.8个月、深圳12.5与9.9个月的消化周期，形成鲜明对比。国金证券认为，通过对存量住宅与目前销售速度的对比，可以看出上海市场的供求关系要明显好于北京和深圳。

虽然上海供求关系数据好于北京、深圳，但房屋交易量的萎缩却是不争的事实。记者从多家房产中介处了解到，如今的房价是“明涨暗跌”。记者以卖房者的身份实地调查，中介通常要求记者在挂牌价之外，再给出一个下浮空间，原因很简单，现在房子确实不好卖。而记者以买房者出现时，中介则如获至宝。某银行业内人士告诉记者，正是房产交易量的锐减导致银行放贷业务的萎缩，“而每家银行的个贷部都有指标，业务锐减之后，有些银行对二套房贷款松动确实很难杜绝。不过，根据上海目前的房屋销售情况，对二套房采取贷款松动的做法应该不普遍。”

地产大鳄：从高价竞标到“断臂”自保

随着房地产交易量的萎缩，贷款买房的人正在逐渐减少，这种趋势也直接影响着房地产企业购地的热情，甚至把到手的地块看作了“烫手的山芋”，而放贷紧缩政策也将地产企业推向了“绝境”。最近，一幕地产大鳄“断臂”抛盘、不惜重金毁约的案例在上海首度爆出，这也是地产走俏多年之后第一次遭受冷遇。

去年9月底的一天，一场围绕普陀长风生态商务区4号东南地块的“争夺战”拉开了，经过了两个多小时、440轮叫价的艰苦“鏖战”，名不见经传的上海志成企业发展有限公司以11.04亿元的价格奋力抢下该地块。这匹黑马的出现，也使得黄光裕旗下的鹏润地产在上海拿地的计划暂告落空。除了鹏润地产之外，华润集团、绿地集团、上海新黄浦等上海大型房企也都参与其中。据悉，该地块面积约2.68万平方米，规划用途为商办、文化、娱乐综合性质，而志成企业11.04亿元的摘牌价是3.14亿元的底价的2.5倍多，折合楼板价约1.64万元/平方米。如此高的摘牌价，可见其对该地块开发的信心。

然而，时隔9个月，当初好不容易“抢”来的地盘，志成却突然放弃了。有消息称，几家去年参与长风地块竞买的开发商，在5月30日陆续接到了普陀生态商务区相关人士的电话，4号地块将会在近期重新上市，“欢迎前去竞买，价格应该不会像去年那么高”。同时这些开发商还被告知，原拿地企业因为“自身原因”放弃了这一地块，因此土地将在近期土地公告中推向市场，重新组织挂牌出让。如果土地被重新拍卖，志成将因违约而损失超过3000万元的土地保证金，此举无异于“断臂”自保。对于普陀4号地块，有开发商预期，如果土地重新拍卖，估计成交价格只有去年价格的三分之二甚至更低。

从高价竞标到“断臂”自保，地产大鳄的举动引来各方关注。某银行业内分析人士分析，志成的抛售行为和市场融资困难有直接关系，“不仅是小型地产企业，就是大型地产公司也很难躲过放贷紧缩的困局。”该人士还向记者透露，不少知名地产公司都在为融资难发愁，“现在房地产企业的日子最不好过！”

另外一位在新加坡某房地产公司负责项目的李先生告诉记者，从今年1月至今，整整半年的时间，公司一直没有考虑过购买地块，“今年的形势和去年相比有很大变化，去年公司买了五六块地，据我所知总收益有几个亿，但现在公司什么项目也不做，钱都闲置在银行里。”李先生还告诉记者，由于现在房地产融资非常困难，同业的不少企业也遇到类似问题，虽然有机会拿到不错的地块，但后期开发费用却很难长期保证，加之销售渠道不畅，资金回流周期拉长，使得房地产商在购置土地时，往往犹豫不决。有些房地产集团公司，则不得不集中精力把个别项目完成，而放弃许多地块的开发计划，甚至有些企业选择闲置资产以规避风险。

房地产信托数量激增

与目前市场上稳健型信托理财产品承诺的回报率在4%~7%左右相比，房地产信托投资基金的回报略显丰厚，成为资金在股市、楼市出现风险时的避风港。

根据西南财经大学信托与理财研究所发布的信托产品报告，今年3月成为房地产信托发行的高峰期，一个月内发行了7个项目，为2007年3月以来最高，当月房地产信托产品合计募集资金4.7亿元。而到了4月虽然房地产信托项目减少到3个，但是其资金规模却创下近年最高，而这是在4月整个信托产品募集资金规模同比减少近23%的趋势下出现的新现象。这显示房地产中小型企业正在借道信托寻找新的融资渠道，而市场对于创新类的房地产信托产品兴趣在增加。

今年5月银监会对理财产品进行一轮暗查之后，信托类理财产品无疑成了市场的主流，此举也助推了信托行业的快速发展。而在花样繁多的银行信托类产品中，挂钩建设项目的产品也不在少数。

信托产品风险

全由投资者一人扛

作为国家金融调控的重要手段，贷款额度管理实施之后对各家银行放贷规模有了严格的限定。而据某银行业内人士分析，由于国家不仅限定了银行的放贷规模，同时制定了放贷控制性行业的名单，而房地产行业在贷款额度管理中是受监管比较严格的行业，也是宏观调控相对比较紧的行业，它们能够获得的资金也相对比较少。

于是，在贷款大门之外，随着紧缩货币政策的进一步推行，银行信托类理财产品逐渐成了房地产企业融资的有效渠道。此举也把银行、房产企业、理财产品投资人三方利益牢牢地锁定在一起。于是，房地产风险也随这条金融衍生品的脉络逐级传递开来。

“对房地产企业来说，与银行合作，发行信托类产品确实是躲避贷款监管、获得融资的最有效渠道，但这个风险也会随着转嫁给个人投资者。”香港金融注册分析师赵志敏告诉记者，“很多投资者对银行信托类理财产品的风险认识不够。”

赵志敏所说的风险正是5月30日新政策推出之后，银行信托类理财产品发生的变化。当日，银监会下发了一则有关暂停融资性信托担保业务的规定，对公司债券、信托计划、保险公司收益计划等融资性项目，规定商业银行原则上不再进行担保，已办理担保的要尽快退出。这意味着国家商业银行不再为信托类融资项目作担保，而银行信托类理财产品的购买者、投资人将完全承担风险。

另有专家分析，随着商业银行担保的取消，信托类产品可能逐渐摘掉“保本”的头衔，而由投资者承担相应的风险，届时上游行业的风险将全部转移到下游的各个环节。这一趋势，应该引起监管层的警惕。同时，专家还综合分析了金融、地产行业的发展，他认为，最近央行为抵御热钱大量流入的风险，不断调高银行存款准备金率，然而热钱没有流入股市，也没有流入房市，而是大量囤积在银行体系内，这表明海外热钱对国内房地产的发展并不乐观。预计如果全国楼市出现大规模回调，上海也无法幸免，但上海很可能以温和波动的形式小幅调整。届时，上海的银行业将会受到不小的考验，而投资者也需要谨慎应对。