“已经发了文件,为什么办起来还是不行?”日前,一些为业主代理置办购房贷款申请手续的律师向记者反映说。他们所说的文件是指今年7月中旬,东莞市房产管理局印发的一份《关于申请个人住房贷款家庭住房情况查询的通知》(以下简称《通知》),而他们要办理的是一张个人住房面积证明。

然而,事情真如律师们所说的那样难办吗?记者前日就此事走访了东莞市房管局,该局副局长谢卫东说,律师所反映情况绝非事实。房管局已于1个多月以前在局一楼办公大厅安排了专人负责办理该事宜,市民只要是按要求持相关证明材料到房管局提出开具个人住房面积证明,房管部门可随到随办,且免收任何费用。

为什么一方说可以随到随办,另一方却反映办理无门呢?是律师们没有真正领会《通知》精神,找错了办理地点?还是房管部门的文件出台速度快过硬件配套?这一切,还得从这一纸证明书的重要性说起。

房管局证明影响二次购房申贷

一纸证明书为何如此受关注?记者采访了一些房地产人士后了解到,查询个人或家庭住房面积情况与个人二次购房申请房贷所能获得的政策支持是直接相关的。

根据去年央行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中的相关规定,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款,可比照首套自住房贷款政策执行。而按照国家地产信贷的相关规定,首套住房贷款和二次购房贷款,在首付款比例和贷款利率上都有较大的“优惠”空间。

因此,很多有意向购买二套房产的市民都很想了解并确定自己是否在首套房贷的优惠范围之内。据了解,目前,东莞各大银行所执行的当地人均住房面积是57.38平米。如借款人家庭人均住房面积低于该水平,在获取房管局的个人住房面积证明后,再次向商业银行申请住房贷款,均可比照首套自住房贷款政策执行。

作为上海房地产市场的职能主管部门，上海市房地局一直在市场监控管理的最前端，该局房地产市场管理处苏继光教授对本报表示，对市场的调研是贯彻房地局各部门持续性的工作。

“我觉得目前楼市走向正常并且合理，开发商主动调整价格是好事情，目前并没有听说政策上会进行任何调整。而对于未来上海的楼市政策，房地局所起的作用其实有限，相对房地局，其实上海区县级领导会更关心楼市异动，这关系到他们的切身利益。”苏继光表示。

楼市转向，一方面是土地出让市场遇冷导致地方财政紧张，另一方面由于交易量下滑直接影响税费收入。

不过，在上海房地产市场另外一部分人眼中，上海的房价走势并没有像市场炒作的那么严重。

上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭对本报分析，降价实际上只是上海个别楼盘近期的降幅稍大，上海楼市整体还是稳定的。“目前的情形，远不及2005年宏调引起的降价或者退房潮严重。”

上述观点得到上海社科院房地产业研究中心陈则明主任的赞同。“目前没有听说决策层上有政策松动迹象，像西安那样对购房户按购房贷款总额给予一定的财政补贴的情况，不大可能会出现在上海，上海楼市市场抗压性较强。”陈则明对本报分析道。

随着市场观望情绪弥漫，上海楼市交易量也日益萎缩。佑威房地产研究中心的最新报告显示，今年8月，上海一手商品房的成交量为83.17万平方米，环比下滑17.7%，同比减少了67.8%。创下了近6个月以来的新低。

“这正是上海各级政府最为担心的情形。”薛建雄分析，“相对于房价的高低，政府更关心交易量，这证明一个城市房地产市场的活跃程度，一个城市盘子总的成交金额上去，即使价格跌下来，市场还是健康的。”

薛建雄表示，政府如果在明年初注入新的托底政策，例如税收方面的优惠，或者加大户籍制度改革，让持居住证居民享受更多福利，相信成交量会有所好转。

也是在过去的一周，上海一家房地产研究机构接待了上海银监局统计处的调研。银监局此番前来摸底，是为上级部门布置的房贷压力测试而来。

“他们主要了解一些楼盘的价格走势情况，同时还拿走了这些楼盘中投资客的比例数据。因为投资比例越大，房价下跌空间就越大，个人自住房稳定性高。”这家研究机构主任对本报记者表示。

该研究机构主要给上海银监局提供风险数据，以便有关部门掌握房贷的压力区间，“跟他们综合了解下来，20%左右的跌幅，是上海楼市抗压的一个比较关键比例”。

这家研究机构的主任表示，“投资客的对房价的承受恰巧在这个区间，这正好是其大致的首付比例，降幅超过这个比例他就要撤走；而在去年购买的自住房居民承受区间也在此，其首付加月供也就占整套房的20%－30%左右。”

据本报记者了解，上海市建设交通委对上海楼市“战报”的调研由来已久。其调研方式一般是把上海楼市各市场主体招致位于大沽路100号的建交委座谈。

此前曾赴建交委座谈的一位地产开发商老总对本报记者透露，参与了座谈的同行还有万科、金地、大华，中介公司有中原、汉宇，而顾问公司有佑威房地产研究中心等，都是最近市场上最“冒头”的主体。建交委领导主要询问企业经营、开工情况等各方面综合信息。

上海市建设交通委区县城乡建设处王处长对本报表示，建交委一向都有进行常规的调研，“目前是按照市政府有关的工作安排和要求，和上海市房地局合作，做了一些专题的调研”。

短期内难见政策托底

多方调研后，是否会出现政策面上的调整？

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄对本报透露，据其了解，目前上海市只是从市政府一级，要求下面各个部门去摸底，把市场前线情况进行充分调研，年内政府出政策的可能性不大。

全市无一家律师事务所代办业务通过审查

“代办业务本身也会让办理时间拖长,目前全市只有市局才可以办理该证明。如果律师到房管所办不了,当地房管所可以集中收上来办,不过这需要一定的时间。”谢卫东说。

谢卫东还说,目前房管局就是按照通知中所要求的来执行个人住房信息查询工作的,至于银行那边如何审核个人及其家庭成员信息,房管部门是不会过问的。不过,他告诉记者,目前全市的律师事务所代办房产相关业务都是没有在房管部门登记注册的,“目前还没有一家律师事务所的代办业务是通过房管部门审查的”。

市民办理热情高涨

这就是为什么房管部门的一纸证明会引来如此多关注的一个重要原因。

据律师们介绍,去年央行的补充通知发布后,很多市民都前往咨询和委托办理。今年4—5月更是进入了一个高峰期,一些律师每天都会接到10多人的委托代理。“不过,那个时候市房产局还没有出台相关执行细则,所以每次都只能给他们暂时不能办理的答复。”一蒋姓律师说。直到今年7月份,东莞市房管局终于出台了上面提到的那份《通知》,各方又看到了希望。

而一些房地产从业人士在此前接受媒体采访时也表示,这一纸证明或能燃起部分购买公寓过渡房的市民重新置业的激情。对持续低迷的楼市,也将是个利好消息。

但是,在具体办理的过程中,律师们却又遇到了本文开头提到的情况。

要开证明先出查询函

面对律师们提出的问题,谢卫东说:“怎么会办不了?我们每天都安排了专人负责该工作,在一楼大堂办理,随到随办,全部免费。”

谢卫东分析说,这里面可能有这样两个原因。首先,可能一些市民或者代理人不了解情况,目前这项业务只能在市房管局办理,各镇街房管所是没有办理资格的,因此去镇街房管所办理这项业务只能是吃“闭门羹”。此外,办理人没有按要求出具办理所需的相关资料和个人身份证明。“这项业务是需要我们跟银行双方联合办理的,银行方面负责人员审核,我们则根据其审核情况出示证明。”谢卫东说。

记者查阅相关资料后发现,开具个人住房面积证明必须有由贷款银行提供经其审查确认借款人家庭成员名单的《借款人家庭住房总面积协助查询函》(以下简称“查询函”)。在此基础上,借款人在填写查询申请书,出具相关身份证明后,可查询其个人及其家庭成员名下已办理房产登记的住房面积情况并可出示证明。

而当记者追问,是否会出现房管部门的硬件配套没有跟上而影响办理进度时。谢卫东说,一般不会出现此类问题。目前市民在东莞购房只要是已在房产部门完成登记的,房产局的查询系统就可以调出其房产记录。

市民查询多为先确认能否享受优惠

既然如此,为什么律师们会反映办不下来呢?我们把追问的路线又折回了律师方。

蒋律师说,问题主要出在该文件中提到的“查询函”上。大多数委托办理的市民都是想先通过房管部门的查询系统去了解和确认自己的个人住房面积是否低于当地平均水平,是否具有享受按首套房贷款的优惠来购买第二套住房,并非真正有二次购房意向,或者近期内不一定有。但是,银行方面在帮助市民出示查询函,是以客户形式来办理的。也就是说,银行已经主观上将要求开具查询函的市民视为房贷的客户。而对于那些并没有真正购房意向的市民,银行可能就不会帮其开具这样的查询函。没有查询函,房产部门就不可能给出具个人住房面积的证明,而市民就无法确定自己是否具有享受优惠条件的资格。

按照黄律师的说法,银行在开具查询函上,将更多地偏向于一种与要求查询市民之间的房贷业务合作,而不是纯粹的公共服务。对于那些想了解自身信息但又并非真正要购房的人来说,银行的查询函或者就成了他们在房管局开具证明时的一道门禁。