土地大限回顾：

土地大限已至演出尚未谢幕 人们等待土地革命结局

透过现象看本质：831土地大限过后 房地产面临变局

“土地大限”效应尚没任何显示 提供房地产新契机

2008年9月3日下午，北京，阳光暖暖的，但是这种暖暖的阳光与北京土地市场冷冷清清形成鲜明的对比。阳光100集团副总裁范小冲习惯性地打开电脑，点击北京市国土局官方供地网站，打开网页后发现却只有1块地正在交易，而按计划，本月北京至少有34块地出让。

自2004年8·31土地大限之后，已四年，从2006年开始的天价拿地，到2007年底出现的土地流标，再到如今的暂时断供。北京土地市场似乎还未达到供需平衡的状态。

采访当中有专家坦称，8·31大限有它自身不可比拟的优势，但是不可否认，这四年仍然是8·31大限的政策消化期，北京土地交易并没有真正意义上过渡到正常的市场化当中。

■ 地产档案

8·31土地大限

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。这是闻名地产界的“8·31大限”。

土地市场动态：

8月成交地块仅9宗 北京土地市场进入“冬眠期”

94家房企存货激增1760亿 土地储备成烫手山芋

政府动作

800亿转化缺地危机

叶向忠还透露，一些地块将于下周正式推出，但是数量有限，大量地块还没有上市的预期。但政府已经在土地整理与储备方面下了决心，北京市国土局近期发布了《关于印发北京市2008年度土地储备开发计划的通知》，通知显示：北京市政府计划拿出800亿，用于全市土地储备开发资金。

据记者了解，这800亿元中，计划通过土地储备机构投融资方式筹措200亿元，通过国有公司投融资方式筹措200亿元，通过其他企业投融资方式筹措400亿元，计划今年年底储备地达到9000公顷。

同时，政府还将推动建立部门和区县政府联动的计划实施机制，并建立土地储备开发计划调整机制。

8·31四周年

土地供应断档

“8·31大限”由以前协议拿地改为必须公开交易，这从根本上改变了开发商获得土地的方式，成为土地出让方式变革的一道“分水岭”。但是政策实施四年以来，土地供应情况并不乐观。

记者从北京市国土局了解到，原计划34块在本月推出的地块，将有一部分不能如期推出。北京市国土局一位不愿意透露姓名的负责人表示，现在的一级开发土地有一些手续还不完善、有些地块相关数据存在争议，以及拆迁难等多种原因，导致地块频频推迟上市。

“截至目前，有相当一部分计划在本月推出的地块还没有汇总到土地储备中心来，有的地块甚至连土地储备中心的经办人都不清楚具体情况。”北京市国土局土地利用中心相关负责人称。

而除了一些迟迟不能入市的地块之外，一些已经挂出来的地块也常常因种种“原因”被撤消。如7月份有海淀区西北旺新村三期（南）居住项目用地暂缓交易的公告，广渠门外10号地也在8月份挂出暂停对该地块挂牌交易的公示。

四年前抢地

如今消化不良

2004年8月31日，一个国内地产行业标志性的日子。之后一段时间，因为土地供应量小，北京乃至全国都出现“抢地”现象，推出一块抢一块，无论地块的体量大小，只要挂出来，立刻会吸引数十家开发商关注。

2006年至2007年期间，包括在北京在内的全国都上演了一场风风火火的“抢地”大战，地王层出不穷，但不少开发商在拿地时非常匆忙、甚至有些盲目，有的地块价格甚至高出附近楼价。

由于高价拿地后资金不能到位，很多项目出现延期开发。在本报近期组织的北京高价地块进展调查中，七块高价地，有五块地至今没有开工，在全国开始出现地王退地情况。比如上海普陀地王退地等。

开发商高价拿地，已对项目资金造成巨大压力，当年的抢地如今变得“消化不良”。

土地整理规程不完善

地块难入市

4年后的北京土地市场，仍处于政策消化期，土地市场公开交易的相关细节还有待进一步完善。土地一级开发，整理储备等后续的问题不完善，导致目前一些地块迟迟不能入市。

北京市国土局土地储备中心负责人叶向忠称，目前地块没有及时拿出交易，主要是土地整理和储备不足，或者不及时，如果有整理好的地块拿到国土局来，会立刻挂到网上公开交易，但是目前难就难在土地整理上。比如项目规划设计变更频繁使项目迟迟不能入市。另外，北京市土地整理项目至今通过项目验收的数量并不是很多，这主要是由于前几年项目没有严格按照图纸实施，或项目变更申请没有批复等。但最重要的原因是，北京市至今没有形成一个统一的具有指导性的项目竣工验收规程，使得项目承担单位和国土资源分局不知如何组织项目的竣工验收工作。

由于土地开发整理是近几年才兴起的一项新的事业，再加上土地开发整理工作的复杂性，出台一套合理完善的土地整理规程也迫在眉睫。