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新老政策区别对待 京二手经适房暴利不再有

对于已购经济适用房在上市政策的实施，使得二手经济适用房的交易量受到影响，下降15%。

北京市建委发布的《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》(以下简称“通知”)于4月8日正式执行。新政实行以来，二手经济适用房市场出现明显变化，未满5年的经济适用房不得上市、不准过户。这类型的房产占整个经济适用房总量的七成左右。也就是说，有近七成的经济适用房受到政策影响。同时，满5年的经适房市场也出现了一定的分化现象。

七成左右经适房受影响

据中原三级市场部的统计，如果从满5年和未满5年的经济适用房所占比例来看，北京未满5年的经济适用房要占到七成左右，因此也就是说有七成的房产会受到政策影响。【延伸阅读：新政颁布市场起变化　满5年经适房成交涨一成】 

北京中原三级市场部副总经理宫萍分析，从经济适用房项目的分布区域来看，项目最多的三个城区分别是朝阳、丰台和海淀，分别占到总量的32.84%、26.86%和11.94%。因此从总量的角度来说，新政对于这三个区域影响较大。

对于一些次新的经济适用房小区(小区内全部为未满5年的经济适用房)来说，新政对该类小区的影响将是致命的，因为在一段时间内(第一批房产满5年前)该小区将不存在市场自由交易。【延伸阅读：我爱我家:新政实施一周 经适房成交量下降50%】

在经济适用房售价方面，已满5年的二手经济适用房价格有上升趋势，因为5年以内的二手经济适用房无法在自由市场上买到。同时业主也都等着房子满5年才出手，而部分已满5年的经济适用房在现时状况下，仅占经济适用房总量的三成。因此，在新政影响下，二手经济适用房总体供应量会有所减少，且其地段好，价格存在优势等造成需求量(对已满5年的经适房)持续较大的状况没有改变，预计最终导致满5年的经济适用房房价会有5%的小幅攀升。【延伸阅读：北京集体户口申购经适房须有单位挂靠证明】

不过，宫萍也认为，由于二手经济适用房的成交量占整个存量房市场的比例很小。据北京中原统计的数据显示，今年一季度二手经济适用房成交量仅占北京市二手住宅成交量的0.68%,因此新政对整体存量房市场影响十分有限。

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各方说法

专家：不应笼统交纳滞纳金

北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌指出，业主交物业费是义务，但欠费也是有很多种原因的，笼统交滞纳金对业主来说不太合适，要分具体情况。在实际中，业主欠交物业费往往有很多理由，而物业公司提供的服务未达到标准又很难取得证据，也没有第三方来评判，因而不太好操作。

对于住宅经商按商业物业标准收费，邱宝昌也认为不合理。对普通住宅里经商完全可以通过另外的方式来管理，但物业公司在没有提供更多服务的情况下却要多收费，无异于谋求高额利润，对业主来说不平等。

业主：住宅经商收费不应“一刀切”

家住宣武马连道乐城小区的马先生称，这份物业合同对消费者比较关心的收费问题、共用部位、共用设施予以明确，便于操作。不过，规定住宅经商参照商业物业标准收费，也需要根据具体情况具体细化。只有二三个人的小公司和拥有几十名员工的公司相比，对公共设施的损坏程度是不同的，一刀切的收取标准不太妥当。

物业公司：合同执行需要磨合期

北京市北宇物业服务公司有关负责人表示，对整个合同比较看好，有利于减少纠纷。业主拖欠物业费的现象比较普遍，合同规定要交滞纳金，这对物业公司和业主双方都是一个约束，但能否执行得好，还有待进一步磨合。“只要业主和物业公司都按照这个合同执行，物业环境会向更好的方向发展，这需要一段时间的实践。”

合同问答

●住宅经商参照商业物业标准收费

提问：住宅经商会比普通业主占用更多的资源，物业费如何收取呢？

解读：合同规定，业主利用住宅从事经营活动，物业可参照商业物业标准收取物业费。

●共用设施收益每半年公布一次

提问：有些物业公司擅自将业主的共用设施用于经营，却隐瞒收益。这类收益到底归谁所有，如何支配？

解读：这种情况物业公司应征得相关业主的同意，每半年应向业主公布收益情况。所得收益归全体业主所有，这些收益可以事先约定使用途径，可以分摊到户补充专项维修资金，或抵减下一年度物业服务费，或由业主大会表决用于其他用途。

●老物业拒不撤出须支付违约金

提问：新物业还没到岗，老物业公司就突然撤离了，还有的老物业公司拒不撤出，对这种现象合同有什么制约措施？

解读：合同规定，物业公司在服务期限内擅自撤出，或在合同终止后仍拒不撤出，须向业主支付违约金，由此给业主造成损失的，还应承担赔偿责任。新物业企业未承接前，老物业公司应继续按原合同约定提供服务，此间的物业服务费用仍按原合同约定标准交纳。

整体经济适用房交易量下降15%

通知执行后，未满5年的经适房一律不得上市，使得整体经适房成交量出现了下滑，据“链家地产”统计，下降幅度约在15%左右。而据“我爱我家”的统计，天通苑的交易量下降达到50%。

记者自中介公司了解到，4月8日至今的两周时间里，整体经适房挂牌量减少了三成左右。许多未满5年的经适房业主只得撤销挂牌。部分房产证时间为2004年，再过几个月就满5年的经适房，业主只等满5年再挂牌出售。【延伸阅读：经适房新政4月8日实行 七成经适房将受影响】

不过，据“链家地产”的统计，需求仅减少5%左右，大部分未满5年购房需求都转移到满5年经适房上。据“链家地产”的统计，由于需求的转移，完全靠满5年的经济适用房来支撑，使得供需矛盾加剧，客户下定加快，成交周期明显缩短，成交量也出现了上涨。4月8日至今的近两周时间里，满5年经适房成交量环比上涨了一成。

满5年经适房不同户型报价分化

由于满5年经适房供需加剧，不仅成交量出现上涨，成交价也被拉升；但是，由于经适房客户需求主要集中在90平方米以下的小户型，小户型业主显得底气十足；而120平方米以上的大户型需求并未出现明显上涨，同时房屋总价高，出售周期长，业主心理预期相对比较低；这样，满5年经适房市场房价出现了一定的分化，即大户型报价持平，小户型价格上涨。【延伸阅读：住房政策应该补“人头”还是补“砖头”】

以回龙观为例，4月8日至今的两周时间里，90平方米以下的小户型报价达到9661元/平方米，环比上涨了0.8%；而120平方米以上的大户型报价为8697元/平方米，环比基本持平。而天通苑区域由于120平方米以上大户型存量达到六成左右，小户型稀少，价格涨幅更高，90平方米以下的小户型报价为9076元/平方米，环比上涨1.1%；120平方米以上的大户型报价为8137元/平方米，环比基本持平。

“链家地产”副总金育松认为，自从去年经适房回购政策出台以来，由于回购具体细节直至4月8日才明确执行，因此部分客户一直持有观望情绪，需求迟迟得不到释放。从短期来看，虽然整体经济适用房成交量有所下滑，但是在政策明朗后，满5年的经适房已经有所上扬。从长期来看，这有利于打破当前经适房的观望情绪，有助于需求进一步释放。