沈阳建筑大学刘亚臣教授接受本报独家专访——经适房不会冲击沈阳楼市

2年建设415万平方米的保障性住房，如此大规模的建设量，会不会冲击现有的房地产市场？经济适用房限定最高价2980元/平方米，会不会影响现有商品房的房价？伴随着沈阳市保障性住房的开工建设及相关政策的陆续制定和出台，经济适用房成为沈城市民关心的焦点。4月14日，本报独家专访了沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣教授。

1、保障性住房不会冲击现有楼市    

问：请您谈谈对沈阳市建设415万平方米保障性住房的看法。

答：得知沈阳市今年分2次建设415万平方米的保障性住房的消息后，我感到很高兴。建设385万平方米的经济适用住房，30万平方米的廉租住房，这在沈阳市住房建设史上还是头一次。

问：一些业内人士担心，2年建设415万平方米的保障性住房，这样的建设总量会冲击房地产市场……

答：沈阳市建设经济适用房和廉租房应该不会对整个房地产市场产生太大的影响。

为什么这么说呢，这是因为沈阳市保障性住房建设所要保障的12.8万个家庭，都是城市中的低收入住房困难群体。他们只占沈阳市居民的总户数不到10%。

原本，这部分人群就处于房地产消费市场的末端，没有经济能力通过市场行为解决自身的住房问题。现在，经济适用房的开发建设，给他们提供了进入房地产市场消费的机会。而他们的加入，也进一步完善了沈阳市住房供应结构，使体系更为完善。

此外，经济适用房针对的是特定人群，并规定5年内不许买卖。这在一定程度上限制了其上市。而2年期间建设415万平方米保障性住房，只是增加了住房供应链上的一个环节，其供应总量只占房地产市场份额的10%左右。因此，它不会冲击沈阳市现有的房地产市场。

特朗普：恒大集团是一家具有做大潜质的公司，因为他们志存高远。他们拥有10亿平方英尺的地产组合项目。恒大是中国众多优秀房地产公司中的一员，所以，我们也不排除和其他房产公司合作的可能。我们和恒大的合作项目是位于中国南部的广州市。广州是中国最富裕的城市之一，而且也是很多优秀房地产项目的发源地。

我们联手合作的项目将成为中国最高的建筑之一，就我个人而言，我很喜欢高层建筑。

问：如果在中国举办财富论坛，您期望的出场费大概是多少？

特朗普：近一段以来，我的平均出场费为100万－150万美元。当然了，费用的变化取决于具体的事情，具体问题具体分析。（作者:龚赏连）

背景资料：唐纳德·特朗普

唐纳德·特朗普，美国地产大王、亿万富豪、媒体巨人，毕业于沃顿商学院，他开发了一系列全世界最著名的房地产项目：纽约第五大道特朗普大厦、公园道特朗普大楼、特朗普世界大厦、华尔街40号、君悦饭店、棕榈滩马阿拉歌俱乐部、棕榈滩特朗普国际饭店、迪拜大厦，还有很多获奖的高尔夫球场。他与北美最大继续教育机构The Learning Annex合作的房地产与财富论坛帮助100万人学会胸怀大志；他担任联合制片人的《学徒》获得了艾美奖提名，他自己也成了明星；他写出了7本畅销书：《让你赚大钱》《跟亿万富翁学徒》《如何致富》《交易的艺术》等，这些书已销售几百万册。特朗普即将进军中国，竞标广州东塔。

问：回顾过去，20世纪90年代初您的地产生意曾出现过危机，并背负9亿美元债务，但您东山再起。请您谈谈自己是如何对待并处理危机的。

特朗普：我情愿把目光投向解决问题，而不仅仅是看到问题本身。我始终都能保持一种积极向上的工作态度，而且把它贯穿于我的整个工作过程之中，而且我也确实是做到了。可以说，我现在比我任何时候都要成功许多。就是因为我曾经欠债9亿美元，现在我的名字被收录在吉尼斯世界纪录史上最大的财务大转机的名册上。我曾经因失去关注点而大跌跟头——这也是我现在如此强调集中注意力的原因所在，也曾丧失前进的势头。当舆论认为我能点石成金时，我还以为自己真有此功能。但当两份大报在同一天对外宣称我唐纳德·特朗普已经彻底完蛋，而且很快这条新闻就被全世界的人所了解时，很庆幸的是，我选择不信他们说的。我很清楚，我自己是坚固的、顽强的，不是那么容易就能被打倒的，我相信我能度过这个关口，我也尽自己的所能去逾越世界末日的可怕预言。心中有梦想，永远不要向难题屈服。

问：您认为中国房地产市场和股市是否存在泡沫现象？请您谈谈中国可以从美国借鉴什么经验。

特朗普：就我所知道的，在20世纪70年代，中国上海只有一栋摩天大楼，但是现在已经有不下1000栋了吧，这确实是一件很让人觉得不可思议的事情，我想你已经非常了解什么叫“发展”、什么叫“增长”了吧。就像所有的事情一样，房地产和股票都是跌宕起伏，有起有落的，关键是无论在高潮还是低谷，都要踏实实干，平稳前行。而且，我听说星巴克在中国开的数量比美国的还要多，而星巴克也仅仅是前一些年才在中国开店的。我还想再次强调的是，在保持强劲的发展势头的前提下面对形势的变幻莫测，小心谨慎行事还是非常可取的。

问：您办《学徒》节目的初衷是什么？这个节目能给观众带来什么帮助？您期望达到的效果是什么？

特朗普：我曾有过几次做真人秀节目的机会，但最终都放弃了。但我喜欢《学徒》这个节目，因为它具有教导作用。通过这个节目，人们可以从中学到很多有关商场和为人处事的各种准则。在每一集中，观众都能学到好多的经验和教训。全班人都写信来告诉我他们的心得体会。我认为《学徒》这个节目能办得更好，但我并不指望它能成为本季的收视冠军。但这个节目确确实实大受欢迎，获得了广大观众的追捧。

问：您在即将出版的第一本中文书中提到要“用他，而不要信赖他”这和中国的“疑人不用，用人不疑”是相悖的，您是如何看待的？

特朗普：人都是会变的。我曾经雇佣过一些很了不起的雇员，但后来他们慢慢地也变得不是那么出众了。现在很难说他们不会改变，因为随时可能会发生什么事情，足以让他们产生变化了，但是我很清楚，这是很有可能发生的。所以说“用他，而不要相信他”对我来说，是一种自我保护。人的本性就是如此多变的。一定要认真对待这个问题，不要太过于天真。

问：您有过三次婚姻经历，您在书中提到要签订婚前协议，这是您的经验之谈吗？您觉得这是否适合中国的国情？

特朗普：这是一个常识问题，特别是当你在管理一家大型公司的时候。你有义务对你的雇员、妻子和家人负责任。我想这是适用于任何人的一个普遍真理。我想大家听说过很多离婚案，都是因为各种问题吵得不可开交，如果他们在婚前签署一份婚前协议的话，事情会好办得多。这件事情可能和浪漫没什么关系，但是它却可以为我们节省下大量宝贵的时间、金钱，并且能将双方的怨恨降低到最小限度。

问：您喜欢什么样的体育项目？北京奥运，您到时候会来现场观看吗？

特朗普：我爱高尔夫和网球这两项运动，棒球和足球也比较喜欢。我是个喜欢各项运动的狂热发烧友。是否能来北京参加今年的奥运会，这得看我的日程表，现在我还不能确定下来。但我相信，北京奥运会绝对是一场具有轰动效应的盛会。

问：您来过中国吗？如果来过的话，可否请您谈谈对中国酒店的看法？奥运期间中国酒店在管理、经营上怎么做才能服务好并发展好，您有什么好的建议？如果您没来过中国，您什么时候会来？

特朗普：中国是一个令人神往的国度。中国马上要举办奥运会，对奥运期间的酒店管理，我没有太多的建议，我认为只要做好准备，认真对待一定不会错的。

问：您对中国房地产市场的现状持何看法？可以谈一下您熟悉的中国房地产商吗？潘石屹曾被纽约时报誉为“短头发的特朗普”，您个人怎么看待他？

特朗普：潘石屹，我不认识，但我听过关于他的一些很有意思的事情。

问：近日中国媒体对您与恒大地产集团结盟的新闻予以了极大的关注，中国有很多优秀的房地产公司，您挑中恒大的理由是什么？您打算以此契机进入中国市场吗？

2、经适房价格不会影响现有房价    

问：您对经济适用住房建设有何建议？

答：沈阳市经济适用房建设的一个亮点是基础设施配套好、户型合理。国内许多城市的经济适用房都建在了郊区，加大了住房人的交通成本，造成了住房人的生活不便。

我建议在经济适用房的申请、预购等程序上要公开、方便。公开是最好的公正方式，沈阳市还应建立健全政府、相关部门及社会公众的监督机制，做好项目的评估，争取能让更多真正有需要的人受益。

问：经济适用房的价格会不会影响现有房价？

答：建经济适用住房是为低收入家庭解决住房困难问题，目前沈阳市对经济适用房有几个限制。

首先是限制了经济适用房的面积，其面积多在五六十平方米。面积的限制，从一定程度上对申购人群也产生了限制。相信经济条件较好的市民是住不进去的。

其次是限价，前两天沈阳市公布了2008年经济适用房的最高限价，价格比较合理，也充分考虑了低收入住房困难家庭的实际状况，符合沈阳市的实际情况，不会对现有房价造成影响。

3、沈阳经济适用房不会卖不出去    

问：之前国内有些地方曾出现了经济适用住房空置、卖不出去的现象，沈阳会出现这种情况吗？

答：部分城市出现经济适用住房空置的现象，主要还是位置、价格不合理，基础设施不完善造成的。

经济适用房的开发建设应遵循“并行工程”的原则。不但要让施予者满意，更要让受益者受惠，并最大限度地调动受益者的积极性。只有这样，才能算是把好事办好。

沈阳市如果想避免出现这样的问题，除对经济适用房的选址及价格限制外，还应做好需求分析，按照需求量来组织建设，做到以需定建。

建议采取以需定建的方式，通过低收入居民的申请、预订，确定经济适用住房的建设总量。今年沈阳市经济适用住房的最高限价为2980元/平方米，预估平均价格在2500元左右。以每套50多平方米计算，每套住房的总价大概在13-15万元。建议每套经济适用房预收50%的订金先进行预购，这样可以避免空置。