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从2007年下半年广州房价急速上涨到2008年初房价有所回调，广州房屋价格呈现较为波动的状态。在价格上涨阶段，业主更倾向于卖出更高的价格，经常出现“反价”情况，而回调时买家则往往希望买在最低，经常对出价与实际市场价进行比较，更多地出现出价不买的情况。去年年底，广州一大型中介遭遇客户刑事毁坏店铺，总部“封堵”。据悉，该客户涉嫌因去年一宗仅持预售契约的二手房交易被业主“反价”而交易不果，最终迁怒于中介公司而做出不理智行为。

卖方违约：楼价高了 “悔约”要赔8万

案例回放：刘先生经A中介公司介绍，拟用80万元购买张女士在东风路名下的一处待售物业。随后,买卖双方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，同时，刘先生交给A中介公司3000元购房定金，约定由A中介公司将此购房定金转交给卖方。后来，因为楼价攀升等各种因素出现，与该物业接近的放盘叫价升高到95万元，张女士认为所卖出的物业成交价远远低于市场价，遂向A中介公司提出取消交易，并主动归还买家刘先生的购房定金3000元。买家提出异议，并希望按照合同签订时的条件与业主完成该宗交易，在业主拒不执行合同的情况下，刘先生把张女士告上了法庭。

案例分析： 中原地产专家表示，卖方在收取定金后不履行已签订的《房屋买卖合同》约定义务，应属违约；同时，按照已签订《房屋买卖合同》中所有条款，卖方张女士应依法赔偿买方刘先生购房时所支付的佣金及中介公司咨询服务费。合约逾期30日，违约方张女士应依法赔偿刘先生该物业成交费用的10％，即800000×10％＝80000元。

买方违约：楼价跌了“挞订”要赔12万

案例回放：李小姐经B中介公司介绍，拟用120万元购买陈先生名下位于荔湾区的一处待售物业。随后,买卖双方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，同时，买方交给A中介公司5000元购房定金，约定由A中介公司将此购房定金转交给卖方。在随后的时间里，因为楼价出现回调，与物业同类型的放盘市场叫价回落到90万元，买家李小姐认为购买的物业价格远远高于市场成交价，遂向A中介公司提出取消交易并要求归还其购房定金5000元。但陈先生坚持合同签订时价格并未出现回落，要求李小姐按当时签订的价格购买他的物业，并以违约为由，拒绝退还李小姐的5000元定金，并将李小姐告上法庭。

案例分析：中原地产专家表示，卖方在收取定金后不履行已签订的《房屋买卖合同》约定义务，应属违约；同时，应按照已签订的合同所有条款，买方李小姐应依法赔偿卖方陈先生售房时所支付的佣金及中介公司的咨询服务费。合约逾期30日，违约方李小姐应依法赔偿陈先生该物业成交费用的10％，即1200000×10％＝120000元。

据地产人士表示，如果这种议价情况发生在签订买卖合同前，则属合理的市场现象，但如发生在买卖合约签订后，其性质往往就变成经济纠纷，需要经由法律诉讼途径解决。最近广州有几宗因“反价”而房产交易不果的诉讼见诸报端，判决结果无一例外是违约方赔钱。

市房地产中介服务管理所有关人士表示，他们接到关于房产交易的投诉原因各有不同，其实大部分投诉归根到底是因为价格谈不拢，业主或买家才找出各种各样的理由拒绝交易。这里通过两个“反价”案例，旨在提醒读者，在决定售出或买入物业时，应审慎考虑价格是否符合自身的预期，慎重签订买卖合约，以防止因悔约带来的法律责任及经济损失。（李凤荷）

三看水电线路隐蔽工程 王先生表示，如果电路布局不规范，可能会留下安全隐患，因此购房者应该要求开发商提供电路和水管线路图，以便检查。主要的检查内容是电路有无更改，电路容量是否足以负荷电器设备，墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全，是否有漏电保护，发生短路是否会自动跳闸，部分特殊线路是否设有地线等。而水管部分主要包括下水是否通常，地漏密封性能是否良好，此外还要进行水压测试，看是否存在管线接头渗漏现象。

四看地板 看看地板是否有起翘、空心等情形，尤其是对于复合地板而言，由于水泥地面无法完全找铺平，因此会存在凹凸不平的情形，一定要注意这种情形是否严重。此外，地板与踢脚板的结合部位应该严密。

五看厨卫设备 厨房间检查的重点内容主要包括橱柜门是否可以正常开闭，墙面瓷砖和地砖是否存在空鼓现象，此外还有就是洗菜池下水是否通畅。而对于卫生间而言，需要检查的是天花板是否有渗漏、下水管是否通畅、墙面瓷砖是否存在空鼓现象等，此外，卫生间与卧室、客厅相隔的墙体是否已做防水措施，卫生洁具如马桶、淋浴房、洗手池的安装也是不能忽略的方面。

六看门窗 主要检查窗户关闭是否严密，滑动是否灵活，是否存在软弹感觉，此外，大门、窗台石材等不应有碰撞的痕迹。

七看墙壁 最主要的是检查是否存在裂缝，如果存在则表明装修时对墙体裂缝并未做修补，此外就是屋顶与墙体交界处是否存在颜色混杂现象。如果是与卫生间相隔，还需检查是否有油漆脱落现象，如果存在，则表明墙体渗水。

碰到质量问题怎么办

如果在验房时碰到了质量问题，该如何解决呢？

有专业人士表示，装修工程质量的验收，三分可以凭借目测、手感，七分则需要借助专业仪器、仪表才能得以完成，因此建议找一家专业独立第三方检测机构对装修质量进行精确验收。

许海波告诉记者，为了便于日后解决质量问题，购房者在签订购房合同时要做的事情就是细化合同内容，对装修材料、装修程度、装修标准、材料品牌等内容均要包含在合同中，以便在解决质量问题时做到有据可依。

此外还需注意的问题就是要明显开发商的责任。目前有开发商与购房者在签订买卖合同时，会要求购房者签订一份房屋买卖合同和装修合同，并美名其曰是为购房者节省购房成本。所谓节约购房成本，无非是将装修费用单列出来，这样购房者在缴纳购房契税时，可以少交一部分。如某装修房全价为200万元，装修费用为15万元，那么在买卖合同与装修合同分开签的情况下，购房者的确可以少交15万元部分共计4500元（按非普通住宅标准计算）的契税，但是如此操作的坏处是得到了蝇头小利，却让开发商成功规避了维修责任，得不偿失。因为在发现质量问题之后，开发商会将"皮球"踢给装修公司，从而发生两方相互推卸责任的情形，吃亏的最终是购房者。

在验房过程中发现问题之后怎么办？许海波提醒说，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商如何解释；如果开发商没有准备验收登记表，则应自备纸笔。对于先签字后验收的情形，一定要严词拒绝。还有，如果在验房时是由物业公司陪同，不能与之就装修质量问题签署相关文件，因为物业公司无法代表开发商（除非持有开发商的授权书）。而对于开发商推卸责任的做法，购房者应该拍下照片以保全证据，证明自己没有按时收房的责任在于开发商一方。