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·[外地在京人士贷款买房“五问”]

境外人士与境内公民在购房交易流程方面几乎没有差异，唯一差异主要体现在境外人士购买房屋所签订的《房地产买卖合同》应办理公证手续，取得该手续后方可至交易中心办理过户手续。

专家介绍，整个流程所需时间大约两个月左右，该时间长度与境内公民购房所耗费的时间也相差不多。根据大致交易流程，境外人士购房可以分为看房、签订买卖合同、办贷款、过户以及收房等五个部分。

两大费时环节注意

据专家介绍，虽然境外人士购房程序与境内公民基本相似，但是由于其中涉及到资格审核以及办理公证手续等，因此关于需要提前做准备，或者合并办理，这样以节省时间。

第一个较为费时的环节是准备居留证明环节。北京中原地产豪宅部经理张宏(张宏博客,张宏新闻,张宏说吧)月表示，在北京，需要先办理《境外个人在境内居留状况证明》，申请材料齐全的，10个工作日可办结。提前办理可节约一些时间。在上海广州虽然不需办理类似的手续，但是也可在买房之前，将所有必须证件都准备好，如收入证明、劳动合同等，以免因为事到临头才仓皇准备而浪费时间。

其次是提前还贷环节。上海美联物业世贸分行高级营业经理周海龙告诉记者，在二手房交易过程中需要提前还贷的情形并不少见，因此不早作准备的话，很有可能会在这个环节耗费将近一个月的时间甚至更长。对此他建议购房者可以要求卖家提前预约提前还贷。

购房分为“五步走”

目前，境外人士买房主要分为五个步骤。境外人士一般比较认同有律师代劳的形式，而在京沪穗三地，也有专业的房地产律师从事此类工作，这对于那些喜欢无事一身轻的境外人士来说，也可委托律师来打理。

第一步：看房 境外人士如果是购买开发商销售中的新建商品房，则在确认交易条件的情况下与开发商签订“订购确认书”，根据该“订购确认书”约定的房屋状况、价款、付款方式等交易条件为基础在日后签订正式的《房地产买卖合同》；如境外人士通过中介公司购买的是二手房，则一般应先审核并签订中介公司准备好的居间协议。在此阶段一般应支付一定比例的意向金，作为履行相关协议的保证。

第二步：签订买卖合同 根据上述订购书或居间协议约定的时间签订正式房地产买卖合同并办理公证手续。一般情况下，该阶段应支付除委托贷款外的首付款，比例一般为不低于房屋总价的30％。

当然，在签订买卖合同之前肯定要经过议价过程，不过专家表示，议价过程不会很长，因为有房产经纪人从中斡旋，买卖双方能在较短时间内达成一致意见。而如果是新房，则不存在议价过程。

第三步：办贷款 办理购房抵押贷款手续，并办理相关贷款合同公证手续。届时将由银行将贷款金额直接汇入卖方指定的银行账户。而对于二手房买卖过程中卖家有贷款尚未还清的情形，还需要提前还贷注销抵押登记。

第四步：过户 亲自或委托他人赴交易中心办理产权过户手续，过户后银行将在抵押登记完毕后将贷款金额汇入卖方指定银行账户。这其中需要注意的是要提前准备诸多证件，如前文中提到的符合购房条件的相关资料证明，如劳动合同、就学证明等等。

第五步：收房 亲自或委托他人办理收房交割手续并支付剩余尾款。

具体流程图

看房→与中介签订居间协议，付意向金→议价→签订买卖合同、付首付款→对买卖合同进行公证→卖家偿还银行贷款→卖家注销房地产抵押登记→买家申请贷款→对贷款合同进行公证→办理过户手续，并取得收件收据→买家取得房产证→交房（具体时间可双方约定）→银行放款给卖家。