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比较各品种具体利率水平选择自己最合适还款方式--

贷款买房，无论是自住还是投资，谁都希望"花明天的钱享受今天的幸福生活"。然而，去年宏观调控加息风暴留下的"阴霾"不得不让大多数房贷者更加有所"警觉"。那么，今年选择房贷产品，怎样才能做到最省钱？本报为此采访了业内有关专家。

交易淡季购房能省钱

不少房贷者认为今年过后北京房价必然会下降，所以出现了看房"不落单"、持币观望的市场状况，导致北京住宅一、二级市场交易量呈现整体下滑趋势。对于这样的市场状况，北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟认为，目前是房地产市场的交易淡季，再加上政策环境影响，二手房市场的房源供应量相当充足，小户型、大户型、城区房、郊区房等等，可以让房贷者尽兴挑选。从银行贷款的角度看，表面上六次加息和二套房贷政策的从"严"似乎不利于贷款买房者，但实际上每次加息上调0.27个百分点累计在一起，每月不会增加房贷者多少成本，与其能够实现住房梦的"理想"相比，此时的加息就显得微不足道了。所以对于准备贷款买房的人来说，不如趁着交易量较淡的季节"解决"贷款购房大计，也是一个不错的省钱办法。

贷款利率选择有学问

按照利率是否变化，可将房贷分为固定利率贷款和浮动利率贷款两大类。固定利率是在借款人在与银行签订贷款合同时即设定好的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都可以按照固定利率支付利息，不会随行就市以至"加息一次，头痛一次"。而浮动利率是随着国内经济的发展而进行适时调整的一种利率，如果央行仍然存在持续多次加息的可能，对于新的房贷客户而言其贷款风险则会较大。对于未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率还款，也是当前利率上涨周期中一个比较明智的决定。然而，万一日后利率下跌了呢？固定利率还款岂不是很不合算？再者固定利率贷款期限较短，还贷压力较大，还涉及提前还款需要支付违约金的情况，无形中也增加了借款人的成本支出。相关专家提醒房贷者，为了降低购房贷款成本的支出，对于准房贷者来说，还是应该根据当前的宏观调控市场发展走势，结合各家银行推出的业务品种的具体利率水平，以及考虑自身收入情况、提前还贷因素等，选择与自己最匹配的还款方式，才能达到最终省钱的目的。

公积金贷款最省钱

去年经历过6次加息后，相比商业银行的住房贷款，公积金贷款给借款人带来的低利息优势更为明显。目前，商业银行5年期以上住房贷款基准利率已由之前的6.84%上调至目前的7.83%，累计加息幅度为0.99个百分点。5年期以上的个人住房按揭贷款，按照最优惠利率计算，已上调至6.6555%，上调幅度为0.8415个百分点。而加息后的公积金贷款，最新利率仍然是5年以上5.22%，5年以内4.77%，贷款最高上限额度调高至60万元，具体的贷款流程操作也有所提速(7个工作日即可完成内部审核，批贷时间不超过15个工作日)，还款方式也较人性化。同时，公积金贷款独有的"自由还款法"也使得借款人还款压力进一步降低。作为政策性的住房金融贷款，公积金贷款的优势，让很多"房贷一族"心动不已，所以当之无愧的成为贷款买房者的最佳省钱"利器"。但由于公积金适用人群有限，同时贷款额度有限，也限制了一部分人群享受这样的低利率贷款。

还款能力决定按揭品种

等额本金是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。而等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。连续加息对准备贷款购房者构成了巨大的心理压力。考虑到日后提前还贷因素，相关专家指出，从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息，所以房贷者要正确估计自身收支情况，考虑对生活质量是否构成影响，然后做出合理判断。如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议他们采用等额本金还款法，因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，随着时间的推移，越到最后还款越轻松。如果是一位工作收入较平稳的购房者，建议他们选择等额本息还款方式。当然，如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷因素的话，等额本金还款方式利息低，较为划算。

编辑：金亚丽