县政府关于印发海安县城房地产开发管理办法(试行)的通知 
 

各镇人民政府、县开发区管委会、县政府各部门、各直属单位：

    《海安县城房地产开发管理办法（试行）》已经县十四届人民政府第二十五次常务会研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

                                                                                                                                                                     二○一○年六月十八日

海安县城房地产开发管理办法

（试  行）

第一章  总  则

第一条  为规范房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
 
第二条  在海安县城范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。
 
第三条  本办法所指房地产开发项目包括商住小区、专业市场、酒店、办公等房地产开发项目。房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，控制零星分散建设。
第四条  县建设局是本县房地产开发行政主管部门，直接负责全县范围内房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。
 
县发改、规划、国土、城管、环保、公安、物价、工商、人防、消防及相关管线单位等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。

第二章  土地使用权

第五条  房地产开发项目土地使用权应以公开出让方式取得，土地出让时必须由建设局根据城市规划提供规划设计条件，国土局根据建设局提供的规划设计条件出让土地，开发单位按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件进行开发。确需改变土地使用条件的，在履行相关程序并报经县政府批准后，应向国土局申报并签订土地出让补充合同。

第六条  房地产开发项目不按规定期限开工建设，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力等原因造成动工开发延迟的除外。

第七条  房地产项目的开发周期一般为2-3年，开发单位必须按照土地出让合同约定的开发周期进行开发。
土地出让公告和合同中约定的开发建设保证金在项目开工建设后返还40%，单位工程按期竣工返还40%，综合验收合格后返还20%。开发建设保证金不计息，分期建设工程按比例返还。出让合同另有约定的按约定执行。
第三章  房地产开发资质

第八条  房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承揽业务。县外房地产开发企业和社会自然人取得房地产开发用地后，需在我县注册房地产企业并具备相应房地产开发资质。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据核定的标准从事相应资质等级的开发建设活动。

第四章  房地产开发管理
第九条  房地产开发管理分为建设工程总平面图审查报批、规划公示、初步设计审查、施工图规划审查、规划许可、施工许可、放线定位、房产预测绘、预（销）售许可、户外配套工程审批、规划建设监督、单位工程竣工验收、综合验收等环节。

第十条  建设工程总平面图审查报批
开发单位根据规划设计条件委托具有相应资质的设计单位进行总平面图及规划方案设计，设计成果必须符合国家标准和我县规划管理的有关要求。建设工程总平面图及规划方案由建设局审查和报批。房地产开发项目的房屋建筑面积计算按照《海安县房屋建筑面积计算管理技术规范》执行。房地产开发项目房屋产权面积预测绘与施工图规划审查相衔接。

第十一条  规划公示
规划公示由建设局组织，房地产开发项目总平面图和相关文件通过项目现场、规划展览馆、网站等途径公示，公示时间不少于10天。

第十二条  初步设计审查
初步设计审查由建设局负责组织。规模较大的项目在上报初步设计方案的同时，开发单位向建设局上报申请分期开发计划。建设局会同相关单位在组织初步设计审查时，对分期实施方案同步审查、同时批复。分期实施方案作为项目分期综合验收的依据。

第十三条  施工图规划审查
施工图规划审查由建设局负责组织，作为核发建设工程规划许可证（副本）的依据。施工图建筑面积不得超过项目总建筑面积或同意分期建设的分期总建筑面积。

第十四条  规划许可

建设局根据审核确认的施工图核发建设工程规划许可证（副本），规划许可容积率等相关指标不得违反土地出让条件。建设工程规划许可证（副本）不得作为办理营业执照、房屋产权和交付使用的依据。建设工程竣工后，凭副本及有关批准图件报请相关部门验收合格，换发建设工程规划许可证（正本）。

第十五条  施工许可

房地产开发企业申请办理施工许可证，应当提供下列文件：

（一）立项批文；

（二）用地批文；

（三）建设工程规划许可证（副本）；

（四）中标通知书及施工合同备案表；

（五）施工图审查合格书；

（六）质量监督受理通知书；

（七）监理合同；

（八）建筑施工安全监督备案受理通知书；

（九）农民工工资保障金缴款凭证及承诺书。

第十六条  放线定位

工程开工时，开发单位需在项目现场公示建设工程规划总平面图、土地证、规划许可证（副本）、施工许可证复印件，然后向建设局提出放线申请，建设局向城管局移交项目相关文件，并会同城管局审查公示图件，共同现场放线验线，形成定位放线、验线记录。

第十七条  房产预测绘

商品房预（销）售前须由具备相应测绘资质的单位进行预测绘，房产预测绘报告在房产预测绘房屋产权监理机构备案，备案的条件为：

（一）建设单位已取得土地使用权证；

（二）有经审查合格并加盖印章的施工图纸；

（三）房屋预测绘面积与规划许可面积相一致。

开发单位在预测绘报告备案后方可领取商品房预（销）售许可证。

第十八条  预（销）售许可

房地产开发企业在房地产开发项目达到预（销）售许可条件后，向建设局申请办理商品房预（销）售许可，应当提供下列文件：

（一）开发企业营业执照和相应资质等级证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金的证明和土地使用权证书；

（三）规划总平面图；

（四）建设工程规划许可证（副本）；

（五）建设工程施工许可证；

（六）投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料（现场踏勘）；

（七）施工进度和竣工交付日期计划；

（八）工程施工合同；

（九）预售商品房分层平面图；

（十）商品房预（销）售方案；

（十一）房屋拆迁安置和物业管理方案已经落实的证明；

（十二）质量监督受理（竣工验收证明）；

（十三）价格审核手续；

（十四）预测报告；

（十五）网上备案；

（十六）维修基金承诺书；

（十七）土地出让公告、合同及规划设计条件等其它相关资料。

销售许可面积不得超过规划许可面积，物管用房等必须无偿提供的公用设施不得发放预（销）售许可证。预（销）售许可证需在售房部公示。

第十九条  户外配套工程审批

房地产开发企业应当在项目开工前30日内向建设局报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。建设局会同相关部门对房地产开发项目户外工程设计进行审查和批复。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。城管局、建设局应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。

房地产开发企业应当按照土地出让公告和规划设计条件要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处置；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。土地出让公告约定捐建的公共设施在竣工验收后移交给相应管理部门，并办理产权过户登记手续。

第二十条  规划建设监督

城管局负责县城城市规划区范围内的房地产开发项目的规划建设监督，确保开发单位按规划实施。开发项目实测产权登记面积超出许可证面积在3%（含3%）以内的，开发单位应补缴相应规费，超过3%的以上部分，除补缴相关规费外，由城管局按有关法律法规处理，并按规定到国土局补交土地出让金，补签土地出让合同。未按规定补缴相应费用、接受相应处理的建设项目，相关部门不得进行建设项目竣工综合验收。

第二十一条  单位工程竣工验收

房地产开发项目需进行单位工程竣工验收，单位工程竣工验收由房地产开发企业组织。相关部门按照各自的职责，共同做好建设项目的单位工程竣工验收。单位工程经竣工验收合格后，凭验收合格证明和工程规划许可证（副本）向建设局申请换取建设工程规划许可证（正本），作为房屋产权总登记的依据。

第二十二条  综合验收

建设局是建设项目竣工综合验收的牵头单位，负责建设项目综合验收的组织实施、协调和监督工作。县规划、城管、公安、消防、国土、环保、广电、人防、电力、通信、邮政等有关单位按照各自的职责，共同做好建设项目的竣工综合验收工作。综合验收不合格的须按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建设保证金外，将按相关法律法规处理。

第五章  法律责任

第二十三条  房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》，报请江苏省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书：

（一）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；
 
（二）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

（三）擅自转让房地产开发项目或者假借项目联合开发，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的；

（四）未取得施工许可证擅自施工的；

（五）未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的；

（六）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

（七）未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的；

（八）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

（九）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

（十）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（十一）未取得《商品房预售许可证》擅自预（销）售商品房的；

（十二）违反合同约定拖欠工程款的；

（十三）工程质量低劣或者发生重大质量事故的；

（十四）连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的；

（十五）其他违反法律、法规的行为。

第二十四条  土地出让公告约定的政府限价房、经济适用房、廉租房、回迁房必须满足政府安置需要。当期安置多余部分未经县政府批准，房地产开发企业不得擅自处置。

第二十五条  房地产开发企业未按照本办法的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房，具备可补建条件的，将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的，应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或缴纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算，由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位、共用设施设备维修基金账户，归全体业主所有。

　　第二十六条  房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的，由房地产开发行政主管部门责令其清还。

第二十七条  违反本办法的房地产开发经营行为，由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的相关规定予以处罚。

房地产开发企业在房地产开发经营活动中，违反其他国家有关法律、法规的，由相关部门依法予以处罚。
第二十八条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第二十九条  本办法适用于县城城市规划区内的房地产开发项目，各镇规划区内的房地产开发项目参照执行。

第三十条  本办法自2010年8月1日起施行。