楼市行政调控开始陆续谢幕 用经济手段分类调控

房地产投资增速放缓

今年以来，楼市量价齐跌，降温超出市场预期。据统计，从5月份起，70个大中城市平均房价首次出现环比下跌。9月份70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨，环比最大降幅1.9%，与去年同期相比，70个大中城市住宅价格下降的达到58个，同比最大降幅7.9%。

房地产开发投资增速和贷款增速也在放缓。据国家统计局的数据，今年前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，增速比上半年回落1.6个百分点。住宅新开工面积下降13.5%，住宅销售面积下降10.3%。

央行发布的报告显示，截至三季度末，中国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，增速比上季末低1个百分点。

目前，市场向好因素增加，比如首套房认定标准放松，政策支持力度加强等，业内人士预计楼市未来将“量增价稳”。中原地产首席分析师张大伟分析，房贷新政释放了大量需求，起码可以增加30%的可购房人群，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他预测，整体四季度依然会是量增价稳的市场形态。

淡化行政干预明朗

为抑制曾经过热的房地产市场，国家出台了一系列调控措施。“之前，新一届政府的主导思路是要求在结构性改革中，实行去杠杆化和以短痛换取经济长期可持续发展的潜力。在这一主导思路下，房地产市场的调整势在必行。”有关业内人士称。

现在，市场发生了变化，中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才对本报记者说，过去，为抑制投机性需求，防止房地产市场过热，国家采取了行政干预手段。现在，有些地区供过于求，三、四线城市房价下跌。为维护市场平稳运行，保障市场不大起大落，同时，也为了解决房地产拖经济增长后腿的问题，需要因时制宜，放弃特殊时期的行政干预手段，让市场机制发挥作用。

“运用政府的行政力量来对市场实施干预，短期内能够收到立竿见影的效果，但长期来看，市场的力量是难以战胜的。”中国房地产研究会副会长胡志刚表示，房地产市场需要在行政调控之外“呼吸”的空间，这与本届政府想要还市场一定自发调整空间的工作思路相吻合，而解决房地产市场问题的真正“良方”还是应该来源于市场。

专家认为，行政性干预手段是阶段性政策，需要逐渐淡出市场，楼市最终要建立一种以市场规律为核心的长效调控机制。“破除对行政手段的依赖，不追求一时的效果，而是追求长期的稳定发展，相信这才是中央对于房地产市场调控的新认识。”胡志刚表示。

用经济手段分类调控

当前房地产市场分化格局日渐明显，一、二线城市需求仍旺，三、四线城市供过于求，过去“一刀切”的调控方式显然已不合时宜，以市场手段分类调控成为主要方式。今年年初，住房和城乡建设部已经明确楼市调控的主基调是“分类调控”，专家指出，未来调控将根据各地具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。

“对于房地产的调控，政府工作报告中有56个字，对四个方面进行了表述：调控、供给、需求和市场。

”倪虹说，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。

在分类调控中，保障民生是重要内容。倪虹介绍，在调控方面的表述是“分类调控”，所以给出的信号是，政府做好政府的事情，市场发挥经济规律做好市场的事情。其中，政府做好政府的住房保障工作，也是政府做好政府的事情的一个表现。

按照国务院的要求，2014年保障性安居工程要基本建成480万套，新开工700万套。倪虹说，大城市特别是特大城市，保障房的建设规模就应大一些，比例适当高一些，综合考虑困难程度不同群众的基本住房需求；而对小城镇来说，重点可能就是推进棚户区、危旧房改造。